רכישת דירה בצורה חכמה ובטוחה עשויה להיות עסקת חייכם. מדובר בתהליך שכרוך בהשקעה כספית עצומה שאף יכולה להימשך מספר שנים. על כן, מומלץ להכין את עצמכם לפני כניסה לתהליך, כדי שכשתגיעו לרגע הרכישה תדעו שמדובר בעסקה הנכונה, הבטוחה והרווחית עבורכם.
קבעו תקציב ואל תסטו ממנו
עוד לפני שהתחלתם לחפש נכס יד שניה או פניתם לקבלנים, הגדירו את התקציב שלכם. אנשי המקצוע ההכרחיים לשלב זה הם יועץ המשכנתאות ועורך דין המומחה לנדל"ן. תפקידם לעמוד על המשמר לאורך כל ההליך, כדי להגשים את האינטרס הכלכלי והמשפטי שלכם. זכרו, כי כלל הבדיקות הנדרשות צריכות להתבצע לפני חתימת החוזה ויפה שעה אחת קודם, על מנת למנוע הפרת חוזה או עסקת כישלון.
לפנייה ישירה לעורך הדין גיתי בוטבול – לחץ/י כאן
אל תתפתו להגדיל את ההוצאות, בעיקר אם מדובר בדירה להשקעה
זכרו את המטרה לשמה רכשתם את הדירה. קבעו מהו ההון העצמי אותו אתם מקצים לרכישת הדירה בתוספת העלויות הנלוות לרכישה. קבעו את גובה המשכנתא בהתאם ליכולת הכלכלית שלכם ובהתאם לתשואה שעתידה להתקבל מהדירה.
בדיקת המצב הרישומי של הדירה
לפני קניית דירה, הדבר הראשון והחשוב הוא לבדוק את זכויות המוכר, בדרך כלל באמצעות הוצאת נסח טאבו. השלב הראשון הוא לאתר גוש, חלקה ותת חלקה של הדירה, להוציא נסח טאבו מלשכת רישום מקרקעין בתשלום אגרה בסיסי של 17 ₪ נכון לשנת 2024 ובעזרתו לבדוק את מצב זכויות המוכר בדירה. במידה והדירה אינה רשומה בטאבו, יש לבקש אישור זכויות.
חשוב לדעת, באמצעות עיון בנסח הטאבו נוכל ללמוד על זכויות המוכר, ובין היתר לוודא:
- האם הבית רשום כבית משותף, גודל, הצמדות, האם הזכות רשומה כבעלות או כחכירה.
- האם המוכרים רשומים בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) והאם הבעלות היא בשלמות.
- האם הדירה רשומה כתת חלקה (ולא "במושע").
- כיצד רשומה בעלות מוכר – האם כמתנה, ירושה, מכר.
- האם רובצת על הדירה משכנתא או שעבודים אחרים.
- האם ישנן מגבלות בדירה כמו עיקולים, צווים , הערות, הערות אזהרה.
אזהרה!
במידה ובנסח הרישום רשומות מגבלות כמו עיקולים, הערות וכיוצא בזה – חשוב להיוועץ עם עורך דין לנדל"ן כדי להכיר את ההשלכות והאם ניתן להסירן מהמרשם. במידת הצורך, חשוב לעגן בחוזה מנגנוני הגנה הנוגעים לאותן מגבלות.
בדיקת מחיר הדירה ביחס לשוק
לפני שממשיכים ליתר הבדיקות ובוודאי שטרם חתימת חוזה, יש לוודא שמחיר הדירה הוא סביר ומשקף את מחירי השוק. הדבר יכול להיעשות על-ידי בדיקה עצמאית מול מרשמים בהם מדווחות עסקאות, כמו אתרי מידע נדל"ן – רשות המיסים בישראל, אתר הנדל"ן הממשלתי ואף באתר מדלן. כמובן שרצוי להיוועץ באנשי מקצוע שערים לשוק הנדל"ן כמו יועץ משכנתאות, מתווך או לערוך שמאות מקדימה בעזרת שמאי מקרקעין.
בדיקת מימון
לשם רכישת הדירה ועלויות הנלוות לכך, יש לבדוק את מקור ההון העצמי ונזילות (קרן השתלמות, קופת חסכון, עזרה מהמשפחה, קופת גמל וכו'). לאחר בדיקה זו, יש לבחון האם הרכישה דורשת משכנתא או מקורות הון עצמי בלבד.
כמו כן, אם אתם מוכרים דירה ורוכשים אחרת, אזי לשם ניהול נכון, יש לסנכרן את לוחות התשלומים בשתי העסקאות.
פנייה ליועץ משכנתאות פרטי ולא לבנק באופן עצמאי
כאשר מתכננים רכישה של דירה, בפרט דירה להשקעה, יש להביא בחשבון שורה ארוכה של שיקולים, שחלקם קשורים למימון הקנייה ולאפשרויות המשכנתא. מלבד העובדה שמשכנתא טובה היא זו שבעיקרה תהפוך לכם את העסקה לרווחית, שכר הטרחה ליועץ משכנתאות הופך להיות בטל בשישים אל מול החיסכון במשכנתא, שעשוי להתבטא במאות אלפי שקלים.
לכן, יועץ משכנתאות הוא הגורם האחרון שהייתי ממליץ לכם לחסוך בו. יועץ המשכנתאות ישקף ויבנה לכם מתווה השקעה מסודר – ינחה אתכם במצב השוק ומתי עליכם לבדוק את תיק המשכנתא שלכם בשנית, יציג בפניכם את אפשרויות המימון, הריביות ההצמדות, שכר הדירה הצפוי אל מול המשכנתא, כמה "תנגסו" בקרן לאורך השנים וכיוצא בזה. במקביל ובתחילת התהליך, יועץ המשכנתאות יוציא לכם אישור עקרוני למשכנתא מהבנק שיאפשר לכם להמשיך הלאה בעסקה בבטחה ולחתום חוזה ללא חשש.
לחילופין, הוא ידאג שתגררו את המשכנתא הקיימת או את חלקה, בהנחה וזו בתנאים טובים. זכרו שכאשר אתם תרים אחר הדירה הנכונה בשוק, לעיתים צצות הזדמנויות המצריכות תגובה מהירה מול מוכרים פוטנציאלים. האישור העקרוני מאפשר לכם להתקדם במהירות הנדרשת במידת הצורך, והוא מונע מצבים בהם תשקיעו זמן ומחשבה לחינם, כדי לגלות בסוף שלא ניתן להשיג את המימון הדרוש. כך, תימנעו מהמשך בדיקות.
זכרו שמשכנתא היא הלוואה בסכום עצום הפרוסה לעשרות שנים, כל טעות מזערית בבניית התמהיל ומיקוח לא ממצה, עשוי להוביל אתכם להפסד כספי ניכר. מומלץ לא למהר ולחתום חוזה על עסקה שעל פניו נראית כלכלית, אלא לקבוע פגישה עם יועץ משכנתאות ויחד איתו לבחון את כל מאפייני העסקה, שהרי משכנתא טובה מובילה בהכרח לעסקה מוצלחת.
בדיקת המחזיק בדירה, בעלי הדירה ומדוע זה הכרחי
יש לבדוק אם בעל הדירה נשוי או היה נשוי לאור האפשרות שלבן או בת זוגו ישנן זכויות בדירה. עוד, יש לבדוק אם הבעלים הרשום בנסח הטאבו הוא זה שמחזיק בדירה או שמא הדירה מושכרת. במידה וישנו שוכר בדירה, יש לבדוק ולקחת בחשבון את חוזה השכירות, בעיקר את מועד הפינוי של השוכר.
במקרה בו אתם רוכשים דירה מבני זוג, אך רק אחד מהם רשום בטאבו – בן הזוג שאינו רשום עלול לתבוע זכויות בדירה. גם במועד בו תבקשו משכנתא מהבנק למשכנתאות, הבנק ידרוש מכם להחתים את בן זוגו של המוכר (זה שאינו רשום בטאבו) על טופס ויתור זכויות. לכן, חשוב מבעוד מועד לעגן בחוזה הצהרה בדבר ויתור זכויות בדירה של בן הזוג שאינו רשום.
בדיקת עיקולים, שעבודים ומשכנתאות, הערות, צווים וכיו"ב
בנסח הטאבו ניתן יהיה לקבל אינדיקציה ראשונית ואולי החשובה ביותר עבור בדיקות אלה. בדיקה נוספת יש לבצע אצל רשם המשכונות ואף רשם החברות, במידה והמוכר הוא חברה. במידה ולמוכר יש משכנתא, יש לסכם איתו כיצד המשכנתא תסולק. בדרך כלל היא מסולקת מכספי הקניה שאתם מעבירים. החשוב הוא שעליכם לקנות נכס נקי לגמרי ממשכנתא ומשעבודים.
בדיקת מסמכי תיק בית משותף
לפני חתימת חוזה, מומלץ להזמין, בעלות בסיסית, מסמכי בית משותף (צו, תקנון ותשריט), בהם רצוי לעיין. את המסמכים ניתן להזמין באופן מקוון באתר השירותים והמידע הממשלתי, דרך לשכת רישום מקרקעין. יש לרשום בגוגל – "הזמנת מסמכי בית משותף". לצורך הזמנת המסמכים יש להזין גוש, חלקה ותת חלקה של הנכס – אותם ניתן להשיג מטופס חשבון הארנונה. המסמכים הבסיסיים כוללים את צו הרישום, תשריט ותקנון.
חשוב מאוד לעיין בתשריט הנכס ובתשריטים הנוגעים להצמדות – חניה, מחסן, רכוש משותף וכיוצ"ב. דרך התשריטים נזהה את הנכס ונוודא שהוא תואם את המציאות. למשל, האם החניה שהמוכר הציג היא אכן החניה הצמודה לדירה.
בדיקות תכנוניות
ראשית, מבחינה פיזית תכנונית, נבדוק אם לדירה ישנו היתר בניה והאם הנכס בנוי בהתאם להיתר ולתשריט ואין בו חריגות בניה. למשל - הוספת חדר, מחסן או סגירת מרפסת ללא היתר.
לאחר מכן, נבדוק קבלת משכנתא. כאשר תיגשו לבנק למשכנתאות או ליועץ משכנתאות פרטי לקבלת משכנתא, הבנק למשכנתאות ישלח שמאי שיערוך בדיקה. בשלב זה תידרשו להציג לשמאי את תיק הבית המשותף. זכרו שהשמאי יבדוק אם ישנן חריגות בניה ואלו עשויות להקשות על קבלת משכנתא או לפחות את גובה המשכנתא הדרושה לנו.
בדק בית
כאשר מדובר בדירת יד שניה או ברכישה מקבלן, איש בדק יבדוק עבורכם את מערכות הנכס ויפיק דוח שיהווה עבורכם כלי מיקוח חשוב ובעל תוקף משפטי. חשוב לא לדלג על שלב זה, שכן מדובר בעסקה יקרה מאוד עבורכם. כפי שאתם פונים למכון בדיקה טרם רכישת רכב, קל וחומר חשוב כי תשכרו שירות של איש בדק לפני שאתם מבצעים את העסקה.
שמאות מקדימה
שמאות מקדימה, לפני חתימת חוזה, כפי שכבר הוזכר, תקבע את שווי הדירה ותסייע לכם לבצע החלטה מושכלת בעניין הכדאיות הכלכלית ברכישת הדירה. בעזרתה תדעו האם מחיר הרכישה שהוצע לכם אכן משקף את מחיר השוק.
אם אתם עתידים לבקש משכנתא באחוזי מימון גבוהים, למשל 75 אחוזים ממחיר הדירה, לשמאות המקדימה יש משמעות, מכיוון שהבנק למשכנתאות ייתן לכם משכנתא באותם אחוזי מימון משווי השמאות או ממחיר החוזה – הנמוך מבניהם. כך שאם הערכת השמאי תהיה נמוכה ממחיר החוזה, תהיו זכאים לסכום משכנתא נמוך משציפיתם, מה שידרוש מכם הון עצמי נוסף.
עלויות נלוות
מלבד מחיר החוזה של הדירה אותה אתם מתעדים לרכוש, ישנן עלויות נלוות שיש לקחת בחשבון, בפרט כשמדובר בדירה להשקעה, וכך להיערך בהתאם למימון עסקה כדאית. אלו התשלומים השכיחים ברכישת דירה בעסקה סטנדרטית, אותם יש לקחת בחשבון:
- עורך דין: 0.5% ממחיר החוזה
- יועץ משכנתאות – 7,000 -10,000 ₪
- עמלת תיווך – 2% ממחיר החוזה
- שמאי מקרקעין עבור שמאות מקדימה – 2,500-3,000 ₪
- בדק בית – 1,400-2,000 ₪
- מס רכישה – ניתן לערוך סימולציה באתר רשות המיסים (סימולטור מס רכישה)
- עלויות הקמת תיק משכנתא – עמלת פתיחת תיק, אגרות, רישום משכון, נסחי בטוחות, תצהירים וייפוי כוח (בטחונות משכנתא) – 1,000 ₪ לערך
- הובלה, ניקיון, שיפוצים, מטבח, מוצרי חשמל, הפסד ימי עבודה, מהנדס ומודד – במידת הצורך.
מיסים וההיטלים שיחולו עליכם
על מנת שתוכלו להעביר את הדירה על שמכם, יהיה על המוכר להמציא לכם מסמכים שונים, ביניהם אישורים על תשלום מיסים. למרות שאישורים אלו הם באחריות המוכר, לכם יש אינטרס מובהק שהתשלומים ישולמו ותקבלו את האישורים המיוחלים. כמו כן, על המוכר עשוי לחול גם היטל השבחה ואילו על הקונה – מס רכישה.
זכרו כי תכנון מס אופטימלי עשוי להפוך את העסקה לכדאית. החוק מגדיר מספר פטורים והקלות במס רכישה, למשל:
- הקלות והנחות במס לאנשים בעלי מוגבלויות ולאוכלוסיות מסוימות (עולים חדשים, נפגעי פעולות איבה וכו').
- מדרגות מס מופחתות לרוכשים "דירה יחידה" בהתאם לחוק, לרבות משפרי דיור.
אם כן, מדוע היבטים מיסויים חשובים?
כאשר אנחנו מעוניינים לרכוש דירה, עלינו לנהל מראש את התקציב שלנו ואילו המיסים שיחולו על העסקה עשויים ליצור הבחנה בין עסקה כדאית לבין כישלון. עורך הדין המלווה את עסקת המכר בודק עוד בראשית התהליך האם צפוי להשתלם מס ומה גובהו ובכך ניתנת לכם אפשרות לכלכל צעדים ברכישה.
כספי פיקדון – עורך הדין שייצג אתכם יידרש לבצע תחשיב מס בעזרתו יעריך את הסכום שיישאר בנאמנות עד לקבלת אישורי המיסים הנדרשים. אחרת, כספי הנאמנות ישמשו לתשלום מסי המוכר.
בלי תשלום המיסים שיחולו על הצדדים, לא ניתן יהיה להשלים את העסקה ולבצע העברה של הדירה בטאבו.
לסיכום, הכלל החשוב ביות הוא לא לוותר על ליווי של עורך דין למקרקעין במסגרת עסקאות מכר (עסקאות נדל"ן). עורך הדין יבצע עבורכם את כלל הבדיקות המשפטיות המחייבות ביחס לעסקה. לא פחות חשוב, עורך דין למקרקעין בעל ניסיון בהשקעות נדל"ן, יבטיח את כספכם במינימום סיכון ויוביל אתכם לעסקה שתניב לכם תשואה.
כמו כן, סביר להניח שאם עורך דין למקרקעין, בעל מומחיות וניסיון מוכח בעסקאות מכר מעורב בעסקה, הוא ידע להמליץ לכם לשכור שירותים של בעלי מקצוע נוספים שהכרחיים לעסקה הספציפית שלכם, בפרט יועץ משכנתאות ובכך להפוך את העסקה שלכם גם לרווחית.
עורך הדין גיתי בוטבול עוסק בנדל"ן ומקרקעין, לרבות משכנתא, עיכוב במסירת דירה על ידי קבלנים ועסקאות מכר. הכתבה באדיבות אתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעורך הדין גיתי בוטבול – 053-6248202