מאז תחילת המלחמה נוצר הרושם כי שוק הנדל"ן חטף מכה לא קטנה, אך מהצד השני הנתונים בפועל מראים אחרת. יזמים וקבלנים מעידים כי קצב המכירות של דירות חדשות אמנם "השתתק" לזמן קצר בתחילת המלחמה, אך מיד לאחר מכן הדברים חזרו לעצמם.
ההתעוררות המהירה בשוק הנדל"ן היא ההוכחה כי דווקא עכשיו זהו הזמן לרכוש דירות, ולכם, הרוכשים, כדאי להכיר טיפים חשובים וממוקדים ברכישת דירה מקבלן ולפעול לפיהם:
1. דעו כי עורך דין מטעם הקבלן אינו עורך הדין שלכם
אם רכשתם בעברכם דירת "יד ראשונה" מקבלן, ודאי שילמתם סכום כלשהו לעורך הדין המייצג את הקבלן. הסכום אותו אתם משלמים קבוע בחוק, והוא משולם כתוספת למחיר הדירה. רוכשים נוטים לחשוב כי מאחר ומשלמים לעורך הדין מטעם הקבלן, הוא מייצג אותם מול הקבלן ודואג לאינטרסים שלהם.
לפנייה ישירה לעו"ד אוהד סרוסי – לחץ/י כאן
ההפך הוא הנכון. עורך הדין מטעם הקבלן, מייצג את הקבלן בלבד ואין זה מתפקידו להעניק לכם ייעוץ והסבר משפטי על העסקה.
2. התייעצו עם עו"ד טרם חתימה על הסכם או בקשת רכישה
מומלץ להימנע מחתימה על בקשת רכישה שהוא המסמך הראשוני המועבר לחתימתכם ע"י הקבלן או אנשי השיווק מטעמו, בטרם התייעצתם עם עורך דין, שכן בקשת הרכישה הינה חוזה לכל דבר ועניין, ומשכך מחייבת אתכם.
3. בדקו את זהות הקבלן
יש לבדוק את זהות ופרופיל הקבלן. האם הוא מנוסה בפרויקטים דומים? האם ביצע פרויקטים בהם נמסרו הדירות לרוכשים? האם מדובר בקבלן בעל רקורד כלכלי ועסקי "נקי"? מומלץ אף לנסות לבדוק מול רוכשי דירות בפרויקטים אחרים של אותו קבלן מה דעתם עליו.
4. ודאו מהו הסטטוס התכנוני של הפרויקט
האם מדובר בפרויקט שהתקבל בגינו היתר בנייה? האם החלו לבנות בפועל? האם ישנם עיכובים כלשהם בביצוע עבודות הבנייה?
אם טרם התקבל היתר בנייה, יש לברר מה הסטטוס לקבלתו. האם ההסכם עליו תחתמו מתייחס לסיטואציה בו לא מתקבל היתר בנייה לפרויקט ומאפשר לכם לבטל את ההסכם ולקבל חזרה את כספכם? כמו כן, יש לבדוק האם מדובר בדירה חדשה הנבנית במסגרת פרויקט תמ"א או פינוי בינוי, שכן רצוי לבדוק במקרה כזה אילו התחייבויות יש לקבלן מול בעלי הדירות הקיימים.
5. תכננו את הדירה שלכם
אל תתפשרו על בדיקת נתוני הדירה, התכנון האדריכלי, מערכות הדירה, בדיקה יסודית של מפרט הדירה, בדיקת תכנית הבניין, מתקניו ומערכותיו. בדקו האם ניתן לבצע שינויים בדירה ואם כן מהו המנגנון הקבוע לכך בהסכם?
6. דרשו מועד מסירה סופי
האם מועד המסירה הנקוב בהסכם הינו סופי? קבלנים עלולים להשתמש במונחים שאינם חד משמעיים בנוגע למועד המסירה, ולכן חשוב לוודא כי מועד המסירה הנקוב בהסכם הינו סופי ומוחלט ללא הסתייגויות.
7. דעו מהי הבטוחה שתקבלו כנגד כספכם
איזה סוג של בטוחה אתם מקבלים כנגד הכספים שאתם משלמים לקבלן? חוק המכר קובע מספר חלופות לבטוחות שאתם זכאים לקבל במסגרת רכישת דירה מקבלן. חלק מבטוחות אלו ״חזקות״ וניתן להסתמך עליהן, כמו ערבות בנקאית מהבנק המלווה את הפרויקט, וחלקן בטוחות חזקות פחות. חשוב להכיר אותן ולדרוש בטוחה "חזקה" כמו ערבות בנקאית.
8. השקיעו מחשבה בפריסת התשלומים
האם פריסת התשלומים לה אתם מתחייבים בהסכם תואמת את יכולת המימון מצדכם? האם אתם נוטלים משכנתא או מוכרים דירה שברשותכם לצורך מימון העסקה? האם הדבר קיבל ביטוי בפריסת התשלומים ומועדי התשלום שהתחייבתם להם?
9. קחו בחשבון הוצאות נלוות
במסגרת רכישת דירה מקבלן ישנם תשלומים ועלויות נוספות היכולות לחול כמו שכר טרחת עורך דין הקבלן, מס רכישה, השתתפות בעלויות רישום בית משותף ועוד. זכרו כי לרוב הבנקים למשכנתאות אינם מממנים הוצאות אלו באמצעות כספי משכנתא, ולכן עליכם להיערך לממן הוצאות אלו מכספי ההון העצמי.
נקודה חשובה ביותר בעניין זה היא תשלומי הפרשי הצמדה למדד החלים עליכם. חשוב לבדוק מה המדד הקבוע בהסכם, והאם מנגנון ההצמדה למדד תואם את הוראות חוק המכר המתוקן, המאפשר הצמדה חלקית של התמורה למדד (40% מגובה התמורה), בניגוד להצמדה למדד של התמורה כולה, כפי שהיה נהוג בעבר לפני תיקון חוק המכר.
10. בררו על אחריות ליקויים ונזקים בדירה
אילו ליקויים ונזקים מצויים תחת אחריות הקבלן? מתי עליו לתקן ליקויים אלו? מה קורה במידה והוא אינו מתקן? הקבלן אמנם מחויב להוראות חוק המכר בעניין זה, אך חשוב לוודא כי נושא זה מקבל ביטוי בהסכם ואין הסתייגויות מצד הקבלן.
השאלות והנושאים המפורטים כאן, הינם מספר מצומצם של נקודות שיש לברר במסגרת רכישת דירה מקבלן. לכל עסקת רכישה של דירה מקבלן ופרויקט יזמי, יש ייחודיות משלה, ולכן חשוב מאוד לבדוק באופן יסודי את העסקה הן מהצד המשפטי, והן מהצד התכנוני והמסחרי.
![עו"ד אוהד סרוסי (צילום: משרד עו"ד אוהד סרוסי) עו"ד אוהד סרוסי (צילום: משרד עו"ד אוהד סרוסי)](https://img.mako.co.il/2024/04/06/IMG_4712_re_autoOrient_g.jpg)
עו"ד אוהד סרוסי עוסק בתחומי הנדל"ן והמקרקעין, ובעל ניסיון וידע רב בכל סוגי עסקאות הנדל"ן, מיסוי מקרקעין, ירושות וצוואות, ייפוי כוח מתמשך, אפוטרופסות ועוד. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעו"ד אוהד סרוסי – לחץ/י כאן