הכנסות המדינה ממיסי נדל"ן נאמדות במיליארדים מדי שנה. המדינה מסתמכת על מיסים אלה כדי למלא את קופתה, ורוכשי דירות מגורים אשר אינם מודעים למצבם ו/או לאפשרויות העומדות בפניהם, ממלאים קופות אלה בסכום כסף נכבד אשר ניתן לחסוך אותו כחוק.
אושר אלקיים, משרד עורכי דין, משרד עורכי המתמחה במקרקעין בכלל, ומיסוי מקרקעין בפרט, מסביר כי מס רכישה של דירה שנייה אינו גזירת גורל כלל, וניתן באמצעות השיטות הקבועות בחוק לשלם מס רכישה מופחת, ואולי אפילו לא בכלל, גם בעת רכישת דירה שניה.
בעת רכישת דירת מגורים יחידה או שנייה יש לא מעט דרכים לחסוך במס הרכישה. דרכים אלו הן דרכים חוקיות לחלוטין, אשר ניתן להשתמש בהם על ידי הדרכה נכונה של עורך דין למיסוי מקרקעין. אם לא נוקטים בשיטות אלה, המפסיד היחיד הוא הלקוח - שמשלם מס רכישה מיותר.
לאור העובדה שחלק לא מבוטל מהעסקאות במדינת ישראל חייבות במס רכישה, כדאי שתדעו כיצד לחסוך בדרישה לשלם מס רכישה, כחוק.
לפנייה ישירה לאושר אלקיים משרד עורכי דין, לחצ/י כאן
מס רכישה דירה שנייה – איך זה עובד?
ראשית, נתחיל בהסבר הבסיסי: המחוקק לא אוהב שבתא משפחתי (הורים וילדים עד גיל 18) יש יותר מדירה אחת. ההיגיון של המחוקק פשוט: אדם לא צריך לגור ביותר מדירה אחת. לכן הוא ניסח ותיקן את חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, כך שמי שמחזיק דירה אחת יקבל הטבות והקלות במס, ומי שיקנה דירה נוספת – יצטרך לשלם הרבה יותר.
כמה הרבה יותר? ברכישת דירה יחידה בשנת 2023 מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה מתחילות מ-0% עד לסכום של 1,919,155 ₪. מסכום זה ישולם סכום למס רכישה, בהתאם למדרגות פרוגרסיביות שממשיכות ב-3.5%, 5%, 8% ו-10%.
במדרגות מס רכישה לדירה שנייה זה הרבה יותר פשוט – ויקר. עבור כל סכום עד ל- 5,872,725 ₪ ישולם סכום של 8%, ומעליו 10%.
כך למשל, מי שרוכש דירה ראשונה בסכום של 2,600,000 ₪ ישלם מס רכישה של 28,684 ₪, ומי שירכוש את אותה דירה כדירה שנייה ישלם לא פחות מ-208,000 ₪ - כלומר, כ-180,000 ₪ יותר אם רוכשים את הדירה באמצעות מס רכישה של דירה שנייה.
ונדגיש - זה לא משנה אם הדירה הראשונה שלכם שווה 5,000,000 ₪ או 500,000 ₪. במקרה של רכישת דירה שנייה – המס רכישה שישולם מהשקל הראשון יהיה 8%.
לאור העובדה שמדובר במס מפלצתי – נישומים רבים מחפשים דרכים חוקיות לחסוך במס רכישה כחוק. איך אפשר לעשות זאת?
להלן מספר דרכים חוקיות לחסוך במס רכישה של דירה שנייה:
מס רכישה משפרי דיור
המחוקק היה ער לכך שאנשים מסוימים עשויים לרכוש דירה אחרת בטרם מכירת הדירה הנוכחית. לכן, הוא קבע מנגנון שנועד להטיב עם הנישום באמצעות מס רכישה למשפרי דיור.
באמצעות מנגנון זה, אדם שרכש דירה שנייה והתחייב למכור את דירתו היחידה תוך 18 חודשים ממועד הרכישה (או 12 ממועד קבלת דירה מקבלן), ישלם על רכישת הדירה הנוספת מס רכישה של דירה יחידה. עם זאת, צריך להיזהר. אם לא מתכננים את העסקאות נכון, ולא עורכים מחקר בנוגע לתנאים המשפטיים, הרוכש עשוי למצוא עצמו משלם מס רכישה עבור דירה שנייה ומס שבח במכירת הדירה הראשונה.
העברה או קנייה באמצעות בן משפחה
אפשרות רווחת במיוחד באמצעותה משפחות חוסכות במס רכישה היא על ידי רכישת הדירה על ידי בן משפחה מעל גיל 18, או העברה של דירה קיימת אליו במתנה.
במקרים אלה, המחוקק מאפשר העברה די גמישה של נכסים או כסף בין בני משפחה, באמצעות הקלה משמעותית במיסי מקרקעין, אך המחוקק הניח הרבה מאוד מוקשים והתניות לביצוע פעולות אלה. לכן, אם אתם עומדים בפני עסקה – חשוב מאוד לערוך בדיקה מדגמית על מנת להימנע מהטלת מס מיותר.
פטור ממס רכישה לנכה
המחוקק היה ער לכך שיש שכבה מסוימת באוכלוסייה אשר נזקקת להקלה במס יותר משכבות אחרות. לכן, פטור ממס רכישה לנכה מיועד לאנשים אשר מוגדרים כ"נכים" על פי הוראות תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974.
בתקנות ישנה רשימה סגורה של הנכויות אשר זכאיות להקלות במס רכישה נכה המוגדרות בתקנה 1, ובהתאם לתקנה 11, ישנם תנאים נוספים המחייבים מגורים בדירה על ידי הנכה ושימוש של עד פעמיים. במקרה בו אתם עומדים בהוראות החוק, תשלום מס הרכישה יהיה פטור עד ל-2,500,000 ₪, ומעליו תשלמו רק 0.5% לכל הסכום. כלומר, חיסכון משמעותי במיוחד במס רכישה של דירה שנייה.
חתימה על הסכם ממון
עם העובדה שמחירי הדיור לא מפסיקים לעלות, יותר ויותר צעירים רוכשים דירות בגילאים צעירים אפילו בטרם התחתנו. אך מה קורה אם אנשים אלה נכנסים למערכת יחסים ובן או בת זוגם הוא ללא דירה? הרי שחזקת התא המשפחתי קובעת שבני זוג נשואים יחשבו כיחידה אחת, ורכישה של דירה שנייה, תחייב תשלום מס רכישה של דירה שנייה.
במקרים אלה הפסיקה קבעה כי אם בני הזוג חותמים על הסכם ממון בטרם החתונה, וקובעים הפרדה רכושית, הרי שבעת רכישת הדירה השנייה, ניתן יהיה לקבל מדרגות של דירה יחידה לבן הזוג שללא דירה. ישנם לא מעט תנאים, הגבלות והתניות, ועל כן לכל אדם שבידיו דירה בטרם הנישואים מומלץ להסתייע בשירותיו של עורך דין לנדל"ן.
לסיכום, אם אתם נמצאים טרם ביצוע עסקה או שכבר ביצעתם אחת כזו ואתם מעוניינים לבחון אפשרות של החזר מס רכישה, מומלץ לקבל ייעוץ מתאים מעורך דין המומחה למיסוי מקרקעין בכלל, ומס רכישה בפרט, כדי שיוכל לדאוג להחזרת הכספים ששולמו.
אושר אלקיים משרד עורכי דין מתמחה בתחום מיסוי המקרקעין בכלל, ובתחום מס הרכישה בפרט, ומעניק ליווי ושירות משפטי מקיף ושירותים משפטיים נלווים לרוכשים המעוניינים לרכוש מקרקעין, למכור מקרקעין או בהתנהלות מול רשויות המס. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il
*לתשומת ליבך, המידע שהובא עבורכם במאמר זה לא ואינו מהווה ו/או יהווה יעוץ מכל סוג ו/או המלצה של קוראיו לנקיטת הליך ו/או אי נקיטת הליך. כל אדם המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד באופן בלתי חוזר, ומסיר כל אחריות מהאתר ו/או מכותביו ו/או מהגורמים המוזכרים בכתבה. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לאושר אלקיים משרד עורכי דין - 053-6246553