במדינת ישראל, שכונות רבות ממוקמות בבניינים מיושנים, שנבנו לפני שנים רבות ומחייבים תיקון או שיפוץ. השאלה שאותה מציבים רבים היא, איך מתמודדים עם נדל"ן ישן ומיושן? האם כדאי לבצע שיפוצים בבניינים קיימים או להרוס ולבנות מחדש? החוק הישראלי מעניק מענה לשאלות אלו באמצעות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, שנותנים מענה משפטי לאתגרים אלו.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין ונוטריון ינון ברקאי ושות', לחץ/י כאן
תמ"א 38
תמ"א 38, תיקון מספר 38 לחוק התכנון והבניה, מאפשר לבעלי דירות בבניין לשדרג את הבניין שלהם באמצעות תיקון, שיפוץ או חיזוק מבני. התהליך כולל מתן היתר בניה לדירות נוספות שמתווספות לבניין, שמשמשות כמקור מימון להכנסה של היזם.
תמ"א 38 מאפשרת שדרוג עצום של הבניין, באמצעות חיזוק מבני שמגן על התושבים מפני רעידות אדמה, שיפוץ של המדרגות, המעלית, וחזית הבניין, והכנסה של מרחבים חדשים לדירה והגדלתם, כולל ממ"דים, מחסנים ומרפסות.
פינוי בינוי
פינוי בינוי מאפשר להרוס מתחמי בניינים ישנים ולבנות במקומם בניין חדש ומתקדם, שישפר משמעותית את איכות חיי התושבים. תהליך זה הוא פתרון מצוין לשכונות מוזנחות שמחייבות שדרוג.
אתגרים וההזדמנויות שנוצרות בתהליכים אלו, ואיך מנהלים אותם בהצלחה
אחת הסיבות המרכזיות לביצוע פרויקטים במסגרת תמ"א 38 או פינוי בינוי היא העובדה שמבנים רבים בארץ הם ישנים ורעועים. בעת שהרוב המוחלט של המבנים אינם עומדים בתקנות הבנייה החדשות, פרויקטים אלו מאפשרים התממשקות עם התקנות וההשקפה החדשה של בנייה ירוקה ובטוחה.
תהליכי תמ"א 38 ופינוי בינוי מחייבים התמודדות עם מגבלות ואתגרים רבים, כולל בעיות משפטיות, כלכליות וטכניות. בתהליך תמ"א 38, לדוגמה, קיים חשש מריבוי דעות ואי הסכמה של כלל בעלי הדירות, מה שיכול לגרום לתקיעת הפרויקט. בנוסף, ישנם אתגרים טכניים וביצועיים בקשר לשיפוצים וחיזוק של הבניין.
בפינוי בינוי, קיימת התמודדות עם התנגדויות של בעלי הדירות, חשש משינוי בחיים היום יומיים, וחשש מהעברה לדיור זמני, בייחוד לאוכלוסייה המבוגרת. בנוסף, ישנם אתגרים משפטיים, כלכליים וביצועיים בהריסת הבניין הישן ובנייה של בניין חדש.
בפני האתגרים אלו, הפתרון הוא לסמוך על יועצים מקצועיים שידעו לנהל את התהליך בצורה מקצועית, ממוקדת, תכליתית ובעלת אחריות.
מגבלות פיננסיות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי מבחינה כלכלית
ישנם אתגרים משמעותיים שקשורים להשקעה הכספית בפרויקטים מהסוגים אלה. מדובר באתגר של גיוס המשאבים הנדרשים למימון הפרויקט, כאשר היזם נדרש להוכיח את יכולתו לספק את המימון הנדרש לכל שלבי הפרויקט. בנוסף, היכולת לגייס את המימון מותנה בחישובים כלכליים נכונים של תשואה על ההשקעה.
תהליכים משפטיים בתמ"א 38 ופינוי בינוי
האתגר המשפטי העיקרי בתהליכים מהסוגים האלה הוא להביא להסכמה של כלל בעלי הדירות. במקרה של תמ"א 38, נדרשת הסכמה של לפחות 4/5 מבעלי הדירות אך ניתן להגיש תביעה למפקח על המקרקעין אם יש הסכמה של 2/5 מבעלי הדירות. במקרה של פינוי בינוי, נדרשת הסכמה של לפחות 2/3 מבעלי הדירות לשם פנייה למפקח על המקרקעין אך יש צורך בקבלת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות לשם התחלת הפרויקט. מעבר לכך, בעלי הדירות צריכים להסכים על חוזה שמכיל תנאים מגוונים הכוללים תשלומים, זמנים, דיור זמני, ומגבלות אחרות.
יצוין, כי גם אחרי שההסכמה נאספה, עדיין נדרשים תהליכים משפטיים מרכזיים כמו הגשת בקשה לרשויות המקומיות, קבלת אישורים, וניהול הליך בינוי.
משרד עו"ד ונוטריון ינון ברקאי ושות', מספק פתרונות משפטיים יעילים ומתקדמים לאתגרים אלו. הוא מנהל במיומנות תהליכים משפטיים מורכבים, החל מבדיקת הפרויקט, איתור יזם, ניהול מו"מ עם בעלי הדירות והיזמים, עריכת חוזים, הגשת בקשות לרשויות ועד לסיום התהליך. מעבר לכך, הוא מלווה את הלקוח גם בסוגיות משניות אך חיוניות, כמו המעבר לדיור זמני וחזרה לבניין שנבנה מחדש.
מעבר לכך, המשרד מצטיין בניתוחים כלכליים שמאפשרים לו לסייע ליזמים לבחון את תשואת ההשקעה, ולהתאים את המימון הנדרש לכל שלבי הפרויקט.
כמו כן, המשרד מציב את הלקוחות במרכז, מתמקד בצרכים הייחודיים שלהם, ומציע להם פתרונות מותאמים אישית. התמקדות זו מאפשרת ללקוחותיו לקבל שירות אישי, מקצועי ומלא.
![עו"ד ינון ברקאי (צילום: כהן אור) עו"ד ינון ברקאי (צילום: כהן אור)](https://img.mako.co.il/2022/11/23/568789_autoOrient_i.jpg)
עורך דין, נוטריון ומגשר ינון ברקאי, עוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן לרבות בתביעות לפירוק שיתוף במקרקעין, תביעות לפינוי מושכר, ייצוג גופים עסקיים ואנשים פרטיים בחוזי קנייה ומכר, יישוב סכסוכים, דמי מפתח, תכנון ובנייה, תמ"א 38, פינוי בינוי, התחדשות עירונית ועוד. הכתבה באדיבות אתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה למשרד עורכי דין ונוטריון ינון ברקאי - 0536112832