לפני כשבוע, התבשרנו על תביעה לפירוק חברת רום כנרת על ידי העובדים שלה. התביעה שהוגשה פתחה תיבת פנדורה של חברת רום כנרת, אשר הובילה תוך מספר ימים לסחרור החברה ולמינוי נאמן שיפקח על החברה.
לדברי אושר אלקיים משרד עורכי דין, אשר הכין את המדריך המלא קבוצות רכישה, השקעה בקבוצת רכישה ללא ייצוג מקצועי עשויה לגרום להשקעה להיות לא משתלמת במקרה הטוב, ולאובדן ההשקעה במקרה הרע:
"במקרה של רום כנרת היו את כל נורות האזהרה שנדלקו לפני ההשקעה בה. כמשרד עורכי דין הבקיא בהתנהלות וברכישת זכות מקבוצת רכישה בחנו את העסקה מתחילתה ועד סופה, וההמלצה ללקוח הייתה לא לרכוש זכויות בקבוצה. למזלנו, הלקוח שמע בעצתנו, וחסך השקעה (או יותר נכון הפסד) של יותר מ-3,000,000 ₪ שהחברה ביקשה ממנו עבור הקרקע בלבד."
לאור הקושי של אנשים לפני רכישת זכויות בקבוצת רכישה, בכתבה זו ערך עבורכם עו"ד לנדל"ן אושר אלקיים את כל הנושאים שחייבים לבדוק לפני רכישת זכות בקבוצת רכישה.
לפניה ישירה לאושר אלקיים משרד עורכי דין, לחצ/י כאן
קנייה בקבוצת רכישה לא דומה להשקעה בדירה מקבלן
לצערנו הרב, רוכשים רבים נכנסים לקבוצת רכישה מתוך נאיביות (ולעיתים קרובות שקרים בוטים), שמדובר ברכישת זכויות פשוטה ולגיטימית, אשר רק יתרונות בצידה, וזאת בנוסף ליתרון המרכזי של מחיר נמוך ממחיר של דירה מקבלן.
בקניית דירה מקבלן יש לקונה שורה שלמה של חוקי מגן שנועדו להגן עליו מכל וכל, החל מאופן הפרסום, נוסח ההסכם, איחור במסירה, מצב הדירה ועוד.
בקבוצת רכישה כל אלה לא קיימים כלל. המבנה של קבוצת רכישה מאפשר ליזמים ערמומיים להתחבא מאחורי "ארגון הקבוצה" כדי לא לקחת אחריות על ההבטחות שלהם, ובכך לאפשר להם לשקר כאוות נפשם שכן בכל ההסכמים שנחתמים עם הרוכש יצוין מפורשות שכל מצג ו/או הבטחה בטרם חתימת ההסכם הם חסרי תוקף.
לאור זאת, בחרנו להציג בפני אנשים המעוניינים לרכוש זכויות מקבוצת רכישה את הנורות האדומות שצריך לשים לב אליהן בטרם השקעה בקבוצת רכישה. מדובר ברשימה קצרה המבוססת על ניסיון פרקטי עם החברות שקרסו בתחום קבוצת הרכישה, ואם נתקלתם באחת מהנורות הללו - תברחו.
קבוצות רכישה - הנורות האדומות מהן חייבים להיזהר
לאור קריסתן של 3 חברות גדולות בתחום קבוצות הרכישה בשנים האחרונות (ענבל אור, פרי נדלן ורום כנרת), אספנו עבורכם מספר רב של דוגמאות שחוזרות על עצמן בכל אחת מהקריסות, שמעידות על התנהלות קלוקלת של החברה המנהלת/יזם/מארגן, שעשויות להוביל לבעיות קשות בהמשך הדרך:
1. לא מאפשרים/מקשים על בדיקה של עורכי דין
החלק החשוב ביותר ברכישת זכות מקבוצת רכישה היא לקחת את שירותיו של עורך דין לקבוצת רכישה, שבקיא ובעל ניסיון בבדיקת פרויקטים ויזמים בשוק.
לצערנו הרב, לקוחות רבים בוחרים לקחת עורך דין שהוא קרוב משפחה, או עורך דין עם ניסיון כללי בנדל"ן ולא ניסיון ספציפי בקבוצת רכישה הנדרש במקרים אלה. הדבר מוביל בוודאות להערכת חסר בבדיקה, ולא מאפשר בדיקה של המוקשים המשפטיים בעסקה.
כך למשל, לקוחה של משרדנו שביקשה להשקיע בפרויקט של פרי נדל"ן ברחובות ביקשה לבחון את הפרויקט בטרם השקעתה בו.
במהלך כל הבדיקות והדרישות של מסמכים/אישורים מהחברה נתקלנו בשלל התחמקויות ואקרובטיקה שנועדה להקשות על הבדיקה. גם כאשר הגענו למידע רלוונטי וביקשנו לאמת אותו מולם, הדבר נדחה על ידם ולא אפשר בדיקה איכותית.
גם במקרה שבו בחנו את רום כנרת – במקרה שצוין בכותרת, בחנו את הפרויקט של TOWER SEA וגם של TOWER B ונמצא כי יש בעיות משפטיות במסמכים שנחתמו (מספר הדירות לא תקין, מספר הקומות לא תקינות, חסרים מסמכים/עמודים, לא הועברו מסמכים עדכניים ועוד), ולא הועברו מסמכים הקשורים במימון אותו החברה נטלה, אשר יכול להצביע על כך כי דירות שנמכרו לרוכשים שועבדו על ידי החברה לחברות מימון. היו עוד הרבה מאוד בעיות שמצאנו, אך לא נרחיב עליהם בכתבה זו.
הנושאים שנמצאו העידו על הבעיות הקשות שנמצאות בלב ההתקשרות המשפטית, ועל כן שמחנו שהלקוחות שלנו בחרו שלא להצטרף לקבוצה.
2. היעדר ניסיון ספציפי בקבוצת רכישה וללא פרויקטים שנמסרו
אם תבחנו את שלושת היזמים לעיל, אתם תגלו שרובם עבדו בתחום תוך הצגת "ניסיון רב" ו"מקצועיות ללא פשרות" ועוד כל מיני סיסמאות ריקות מתוכן.
לצערנו הרב, אין מס/קנס על מילים, ולכן רוב המארגנים מציגים עצמם כבעלי ניסיון רב, כיזמי נדל"ן מנוסים ומקצועיים אף על פי שהדבר לא נכון בעליל.
מרבית היזמים האלו מכרו פרויקטים במשך שנים רבות (כך למשל פרויקטים של רום כנרת שעכשיו מונו לו נאמנים התחיל בשנת 2009 לערך, ועד היום לא הונחה אבן אחת בחלק מהפרויקטים), לא מסרו אפילו דירה אחת במשך שנים רבות שבהן הם פעלו בשוק.
הסיבה לכך שלא מתחילים פרויקטים היא הסיבה שאנו קוראים לה "החתול שומר על השמנת" –במקרים רבים היזמים מבקשים להגדיל זכויות בניה בפרויקט במשך שנים (כי כל זכויות הבניה הנוספות יהיו שייכות להם בלבד ושוות מיליוני שקלים), וכי בכל מקרה של יציאה מהקבוצה ישולם קנס משמעותי במיוחד ליזם (בין 3% ועד 10% משווי המכירה), ובאותה נשימה הוא יגבה מחיר גבוה בהרבה מהרוכש החדש אותו ישלשל לכיסו ולא לכיס של המוכר.
3. הפעלת לחץ ומניפולציות
מארגנים ומשווקים של קבוצות הרכישה יודעים לגעת בנקודות כואבות במיוחד. בדרך כלל מדובר באנשי שיווק מהמעלה הראשונה שהיו יכולים למכור קרח לאסקימואים והיו נותנים להם להרגיש כאילו עשו את עסקת חייהם.
כחלק מהפעלת הלחץ ניתן להבחין בשתי טקטיקות מרכזיות:
הראשונה - "ירידה לשטח" של בכירים בחברה לצורך שכנוע במכירה
כך למשל במקרה של אלדד פרי (וגם במקרה של רום כנרת) הוא היה משתתף פעיל בכל הליכי המכירה לצורך שכנוע. רוב האנשים שנפגשים עם אנשים שיש להם טייטל של "בעלים" או "מנכ"ל" נוטים באופן טבעי להוריד מגננות ולסמוך יותר על האדם שמולם, שכן הוא השם שמאחורי המותג. הוא/היא יהיו לבושים במותגי יוקרה, סמכותיים וידעו לשכנע אותכם ש"הכל בסדר".
להבדיל, אם קניתם/תקנו פעם דירה מיזם/קבלן גדול ומוכר – לעולם לא תפגשו עם מישהו מחברי ההנהלה/הבעלים. זה פשוט לא יקרה, ואם זה אכן קורה – גם זה ישמש כנורת אזהרה לקניית דירה מקבלנים.
השנייה - הצגת פאר ועושר בצורה מוגזמת
אם הגעתם למשרדי המכירות של המארגן, ראיתם שמדובר במשרדים חדשים, יפים ומרווחים ביותר. ואם טיילתם במשרד, בדרך כלל תגלו גם שלא קיימת הפרדה בין המחלקות השונות של המארגן – המכירות ישבו במשרדים יחד עם השיווק, הכספים ההנהלה והבעלים.
הדבר עוזר לשכנע את הרוכש שמדובר בעסק לגיטימי ומכובד, אשר יכול להרשות לעצמו לבזבז כסף שקיים ברשותו.
ונדגיש על בסיס השוואה לקנייה מקבלן – אם קניתם פעם דירה מקבלן אז אתם תגיעו אך ורק לביתן המכירות של הפרויקט, ואולי למשרדי עורך הדין של הקבלן שיחתים אותכם על ההסכם. לעולם לא תגיעו למשרדי ההנהלה ו/או הבעלים.
מי מגן עליכם מקבוצת רכישה? רק עורך דין מטעמכם
לצערנו הרב, המדינה הסירה ידה מתחום קבוצות הרכישה ומשאירה את הרוכשים לבדם במערכה. חוק קבוצות רכישה לא עבר מעולם, ונותר כהצעת חוק בלבד. כמו כן, הממונה על חוק המכר, קנס פעם אחת את רום כנרת ולא הקפיד לעקוב אחריה, מה שהוביל לקריסתה ולקריסתם של הרוכשים.
לכן, אם אתם עומדים בפני רכישת זכות או בעיה עם קבוצת רכישה, אתם מוזמנים לפנות למשרדנו.
אושר אלקיים משרד עורכי דין מתמחה בתחום הנדל"ן בכלל, ובתחום קבוצות הרכישה בפרט, ומעניק שירות וליווי משפטי מלא ושירותים משפטיים נלווים לרוכשים המעוניינים לרכוש זכות בקבוצת רכישה, לצאת מקבוצת רכישה ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לאושר אלקיים משרד עורכי דין - 053-6246553