בשנים האחרונות ניתן להבחין בתנופת בניה משמעותית שמתבטאת בהקמת מתחמי מגדלי מגורים רבים בערים שונות ברחבי הארץ, הנרשמים כבית משותף רגיל או מורכב. מטבע הדברים, בבתים משותפים הקרבה הפיזית בין הדירות והדיירים עלולה להוביל לחילוקי דעות בנושאי שימוש בשטחים משותפים, בעיות רטיבות, חנייה, הסגת גבול, תכנון נכון, שימוש בזכויות בניה, וקניין פרטי ומשותף ועוד. כאשר לצד זאת החיים בבית משותף מחייבים הכרה בערבות ההדדית שיש בצורת מגורים זו על חסרונותיה ויתרונותיה.
לפניה ישירה אל עורך דין ונוטריון יעקב בן צבי, לחץ/י כאן
מהו בית משותף?
לפי הוראות חוק המקרקעין, בית משותף הוא בית אשר כולל שתי דירות או יותר ונרשם בפנקס הבתים המשותפים. בבית משותף כל דירה/תת חלקה היא בבעלות נפרדת ואילו יתר חלקי הבית המשותף, הם בגדר רכוש משותף אשר נמצא בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף. הרכוש המשותף כולל בין היתר את הקרקע/החצר ההיקפית, הקירות החיצוניים, המעליות, המקלטים, מתקני הסקה ומים, גגות, תשתיות משותפות ועוד.
ישנם בתים משותפים מורכבים הכוללים יותר מאגף אחד, ו/או יותר מחלקה אחת, ועדיין רשומים כבית משותף, וחלים עליהם דיני בתים משותפים לפי פרק ו' לחוק המקרקעין. בד"כ כל אגף בבית המשותף יתנהל באופן עצמאי, עם נציגות דיירים נפרדת, ובהתאם לכך יופיעו הוראות רלבנטיות בתקנון ובצו הבית המשותף לעת רישומו/תיקון הרישום.
האסיפה הכללית של הבית המשותף קובעת את תקנון הבית המשותף אשר מחייב את כל הדיירים בו, אלא אם כן הוא מתנגש עם חוק המקרקעין לגבי זכויות הקניין של בעל דירה בבית המשותף. בבית משותף שבו האסיפה לא קבעה תקנון, יחול על הדיירים התקנון המצוי המפורט בתוספת לחוק המקרקעין. התקנון המצוי כולל הוראות הנוגעות לניהול אסיפות דיירים, אחזקת רכוש משותף, מינוי ועד בית, ניהול חשבון בנק של הבית המשותף, תיקונים בבית המשותף ועוד.
מי נושא באחריות לבצע את רישום הבית המשותף?
רישום של בית משותף נמצא תחת אחריות היזם/הקבלן בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) ואילו חובת הפיקוח על הרישום מוטלת על דיירי/בעלי הזכויות בבית המשותף, אשר להם אינטרס בהשלמת פעולות הרישום ובהקדם. לפי חוק המכר (דירות) יזם מחויב לפעול לרישום בית משותף תוך תקופה של שנה ממועד רישום איחוד וחלוקת המקרקעין אשר עליהם מצוי הבית, או ממועד העמדת דירה לחזקת הרוכש, לפי המאוחר מבין השניים.
כמו כן, חוק המכר (דירות) מחייב את היזם לבצע את כל הפעולות הנחוצות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום הבית בפנקסי המקרקעין במועד המוקדם ביותר האפשרי. רישום בפנקס הבתים המשותפים מאפשר לערוך חלוקה ברורה של הזכויות בקרב בעלי הנכס, באופן כזה שכל חלק בחלקה יקבל מספר תת חלקה. נוסף על כך, בעת רישום בית בפנקס הבתים המשותפים קיימת התייחסות להצמדת חניות, מחסנים, גגות, חצרות ועוד.
מהי הבעייתיות הטמונה בהיעדר רישום של בית משותף?
להיעדר רישום של בית משותף יש שלל השלכות עבור בעלי הדירות. כל עוד הבית המשותף לא נרשם ככזה בפנקס הבתים המשותפים, לא תירשם הבעלות של בעלי הדירות בטאבו. מאחר שכל עסקת מקרקעין מחייבת רישום, כל עוד הרישום לא נעשה, לרוכשי הדירות בבית המשותף לכאורה ישנן זכויות חוזיות אובליגטוריות בלבד המצויות במדרג נמוך יותר מבחינה משפטית בהשוואה לזכויות קנייניות של מקרקעין.
נוסף על כך, אם רישום הבית המשותף לא הושלם ובעלי הדירות לא נרשמו כבעלים של הדירות בטאבו, עלולים להופיע קשיים בעת מכירת הדירות מאחר שבהיעדר רישום מסודר רוכש הנכס לא יוכל לדעת בביטחון מלא כי הגורם שמציג עצמו כבעל הדירה הוא אכן בעליה החוקי או מהן בדיוק המגבלות הקנייניות והמשפטיות החלות על נכס המקרקעין - דבר שלעתים גם עלול לגרום לירידת ערך של הדירה עד למועד רישום הבניין כבית משותף, תלוי בנכונות של רוכש דירה פוטנציאלי לקנות סיכון.
המפקח על הבתים המשותפים - מהן סמכויותיו?
המפקח על המקרקעין אשר מכונה גם המפקח על הבתים המשותפים, הוא גוף שיפוטי בעל סמכות מקבילה בד"כ לסמכותו של שופט בית משפט שלום ובמקרים מסוימים סמכותו ייחודית. לרוב, ניהול הליך משפטי בפני המפקח על הבתים המשותפים יהיה גמיש יותר לעומת ניהול הליך משפטי בבית משפט שלום, ובכל הקשור לדיני ראיות, סדרי דין ולוחות זמנים. לפיכך, ברוב המקרים משך הטיפול בתביעה שהוגשה למפקח על הבתים המשותפים יהיה קצר משמעותית לעומת משך הליך מקביל שמתנהל בבית משפט שלום, אם כי לא בהכרח והדבר תלוי במורכבות ההליך.
אין להקל ראש בהתמודדות בפני ערכאה זו. היא נחשבת לערכאה מומחית מקצועית בתחום הבית המשותף, והכרעותיה הן פסק דין לכל דבר ועניין, אשר ערעור עליו ייעשה לבית המשפט המחוזי בלבד.
למפקח על המקרקעין/בתים משותפים מוקנית סמכות ייחודית לטיפול בסכסוכי שכנים בפן האזרחי אך לא בתביעות כספיות ונזיקיות למעט בנסיבות מיוחדות של נזקים ישירים כגון פיצויים נזיקיים בעקבות הסגת גבול וכיו"ב. במסגרת סמכויותיו של המפקח על הבתים המשותפים הוא רשאי לחייב את הצדדים המתדיינים לשלם על ליקויים כגון נזקי רטיבות, להשיב תשלומים, להוציא צווי עשה או צווי מניעה, להכריז על פרויקט תמ"א 38 בהיעדר הסכמה של דייר סרבן ועוד.
המפקח ידון גם בתביעות הנוגעות לסכסוכים הנוגעים להשתתפות בעלי דירות בהוצאות הנחוצות לאחזקת הבית המשותף וניהולו, הרחבות של דירות, חיזוק בתים משותפים לפי תמ"א 38, מתקנים משותפים בבית המשותף כולל מעליות, דודי שמש, פנלים סולריים, עמדות טעינה חשמליות, חניות והתאמת הרכוש המשותף לשימושם של אנשים עם מוגבלויות.
נוסף על כך, המפקח רשאי לדון בתביעות הנוגעות לסכסוכים בין בעלי דירות לפי התקנון המוסכם, סכסוכים לפי התקנון המצוי וסכסוכים הנוגעים להסגת גבול של בעל דירה אחת לדירה אחרת או לרכוש המשותף. המפקח רשאי לדון גם בתביעות אודות ליקויים שמקורם בדירה אחת אשר גורמים נזק לדירה אחרת או בתביעות הנוגעות לליקוים ברכוש המשותף.
אחד הנושאים המורכבים המגיעים לפתחו של המפקח על המקרקעין/בתים משותפים הוא תובענות דמי איזון בגין שימוש לא יחסי בזכויות בניה בבית המשותף, על רקע הרחבות חלקיות למשל על גג הבניין, בקומת הקרקע או באגפי הבית המשותף – מה שבד"כ מקים לבעלי זכויות אחרות בבית המשותף דרישה לגיטימית להתאזן כספית ככל ולא התאפשר להם לקבל/לבנות זכויות בניה באופן יחסי לחלקם במקרקעין בית המשותף. וזאת ללא תלות בשאלה מי יזם וקידם את התכנית המתארית/תב"ע להוספת זכויות בניה, למעט זכות היוזם ומקדם התב"ע להשתתפות בעלי הזכויות האחרים בכל הכרוך בכך, כנגד דרישת תשלום חלקם היחסי בזכויות בניה. בתובענות אלו מדובר בסמכות ייחודית של המפקחת על המקרקעין/בתים משותפים ובד"כ הן נחשבות תובענות מורכבות.
עורך דין ונוטריון יעקב בן צבי עוסק בדיני מקרקעין, פירוק שיתוף, בתים משותפים, תכנון ובניה, התנגדויות להליכי היתר בניה בועדה המקומית, הליכים בוועדת ערר כולל תכנית מתאר פיצויים והיטלי השבחה, צווי הריסה, הליכי רישוי עסקים ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעורך דין ונוטריון יעקב בן צבי - 053-8007604