הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם בין בעלים משותפים של מקרקעין, כגון מגרש אחד אשר מצויים עליו שני בתים או יותר, או אפילו דירה שבבעלות יותר מאדם אחד. מטרתו של הסכם השיתוף היא להסדיר את הזכויות והחובות ההדדיות של הצדדים בכל הנוגע לנכס, להבהיר איזה חלק מהנכס שייך לכל שותף, להסדיר את זכויות הבנייה בנכס והאפשרות לניצולן, חלוקת התשלומים החלים על הנכס, ואולי הכי חשוב - לקבוע דרכים לפירוק השיתוף במקרה של סכסוך או אי הסכמה בין השותפים, ולמעשה להסדיר את חלוקת המקרקעין, כך שכל צד להסכם יוכל לעשות בחלקו כבשלו.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין מיכאל גנון ושות', לחץ/י כאן
מתי צריך לעשות הסכם שיתוף במקרקעין ומה לכלול בהסכם?
מומלץ לעשות הסכם שיתוף בכל נכס (מגרש, בניין, דירה) אשר שייך ליותר מבעלים אחד. החזקה כזו במגרש - נקראת החזקה במושע, כלומר זו החזקה בה לכל אחד מהבעלים בקרקע ישנה בעלות שאינה מוגדרת.
המצב הנפוץ ביותר להסכמי שיתוף, הוא כאשר על אותו המגרש בנויות שתי יחידות דיור, בין אם המדובר בשני בתים המרוחקים זה מזה, ובין אם מדובר בבית דו משפחתי. במצב זה אתם צריכים לערוך הסכם שיתוף במקרקעין, אשר יסדיר גם את הנושאים הבאים:
זכויות בניה: כאשר אין הסכם שיתוף במקרקעין והשכן מנצל זכויות בניה לצורך הרחבת ביתו שלו, הוא למעשה משתמש גם בזכויות בניה ה"שייכות" לכם, ובכך מבזבז לכם זכויות אלו.
מכירת הבית לצד ג': כאשר אין הסכם שיתוף במקרקעין, המגרש רשום בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו) כחלקה אחת, דבר אשר מקשה מאוד על כל שותף למכור את ביתו לצד ג'. בנוסף – בנקים למשכנתאות דורשים כמעט תמיד, כתנאי לקבלת המשכנתא לרכישת הבית, רישום הסכם שיתוף בטאבו.
תשלומים שונים: כאשר אין הסכם שיתוף במקרקעין וישנו היטל כלשהו לשלם לרשויות, התשלום יבוצע בין הצדדים באופן שווה, אפילו אם השכן מחזיק בפועל ב 70% מהמגרש ואתם מחזיקים רק ב- 30% מהמגרש. הסכם השיתוף מגדיר מהן האחזקות של כל צד, ומכאן גם מהו החלק היחסי של כל צד בתשלומים השונים לרשויות.
זיהוי הצדדים וחלקם בנכס: ההסכם מבהיר בדיוק מיהם הבעלים של המגרש והבנוי בו, ולמי שייכת כל יחידה הבנויה על המגרש. ההסכם ירשם בטאבו ויצורף לו תשריט של הבנוי על המגרש, כך שגם הזכויות שלכם יהיו רשומות בטאבו, מה שבאופן טבעי יקל עליכם לבצע בחלקכם כל פעולה חוקית.
תיאור הנכס: ההסכם צריך לספק תיאור מפורט של הנכס, לרבות מיקומו, גבולותיו וכל תנאי או מגבלה ספציפיים, הזכויות והחובות של כל צד, השימוש המותר בנכס וכיו"ב.
זכות מעבר: כאשר מדובר בבית פנימי במגרש, ואין אל הבית כל גישה ממקום אחר, אלא רק מחלקו של הצד השני, צריך להגדיר בהסכם השיתוף את זכות המעבר ותקפותה, כל עוד אין דרך גישה חלופית.
תוקף ההסכם וזכות קדימה: חשוב להגדיר את משך ההסכם ואת התנאים בהם ניתן לסיים אותו ולפרק את השותפות, לרבות הליכי מכירה או העברת זכויות בעלות. ישנם הסכמים בהם ניתנת לכל שותף זכות קדימה ("זכות ראשונים"), במקרה של מכירת הנכס, כך שבמקרה שאחד השותפים ירצה למכור את חלקו בנכס, לשותף השני תהיה זכות קדימה ברכישת חלקו, ולהיפך.
מלבד האמור לעיל, להסכם שיתוף במקרקעין יתרונות רבים, למשל:
יתרון כלכלי: העלאת ערך הנכס. נכסים שאינם מוסדרים, מוערכים בשוק בשווי פחות משמעותית מנכסים מוסדרים, כאשר כל קונה פוטנציאלי משכלל את עלויות הסדרת הנכס, הטרחה והסיכון שמא יצוצו בהליך ההסדרה עניינים בלתי צפויים העלולים לעכב את הסדרת הנכס או להכביד את עלויות ההסדרה.
מניעת סכסוכים, חריגות בנייה והסגת גבול: היות שהסכם השיתוף מגדיר חד משמעית איזה חלק במגרש שייך לכל אחד מהצדדים, לרבות תשריט מדויק שמבוצע על ידי מודד שמזמינים הצדדים, הדבר מאפשר למנוע חריגות בניה והסגת גבול האחד כלפי השני, וכן למנוע מאחד הצדדים לנצל את זכויות הבניה של הצד השני במגרש.
מניעת עיקולים וכינוס נכסים על הנכס, בשל חוב של השכן: כאשר החלקה לא מוסדרת ולאחד הצדדים ישנם חובות, הנושה של הצד החייב רשאי להטיל עיקול ולבקש כינוס נכסים של החלקה כולה! הדבר חוקי לחלוטין מצד הנושה, היות ולא מוגדר איזה חלק בחלקה שייך למי.
השלכות מס: הסכם שיתוף במקרקעין המבוצע בהתאם לנהלי הטאבו ומשרדי מיסוי מקרקעין אינו נחשב (בתנאים מסוימים) אירוע מס, היות שאתם לא מעבירים במסגרתו מקרקעין מצד אל צד, אלא רק מסדירים את רישום החלוקה הקיימת.
קבלת היתר בניה מהרשויות: הרשות המקומית תערים קשיים רבים במתן היתר בניה למגרש שאינו מוסדר. במידה ותבקשו להוסיף יחידת דיור או להרחיב את הבית בחלק שלכם, הרשות המקומית תדרוש לראות הסכם שיתוף חתום, או לכל הפחות מכתב הסכמה מהשכן.
מציאת קונה לחלק שלכם: כל עוד אין הסכם שיתוף הרשום בטאבו, אף בנק לא ייתן הלוואת משכנתא לרוכש פוטנציאלי שלכם, היות שגבולות הבטוחה של הבנק אינם ברורים. כלומר, במידה ותרצו למכור את חלקכם והצלחתם להתגבר על כל המכשולים, עדיין הקונה הפוטנציאלי של החלק שלכם, יצטרך לבצע עסקת מזומן.
מה עושים כאשר השותף לא מוכן לחתום על הסכם שיתוף?
המצב הטוב ביותר, הוא לא להיכנס לעסקת רכישה של חלקה משותפת, כל עוד אין הסכם שיתוף שנרשם בטאבו.
במידה ואתם כבר מחזיקים בנכס בבעלות משותפת, אנו מציעים כי תיגשו אל השותף, תסבירו לו את המצב המשפטי, תוך כדי ציון העובדה כי הסכם שיתוף מעלה משמעותית את ערך הנכס, ותבקשו ממנו לגשת אל עורך דין המומחה לתחום ולערוך הסכם שיתוף, בנוסח שיהיה מקובל על כל השותפים.
במידה והשכן מסרב לערוך הסכם שיתוף במקרקעין, נתונה ברשותכם הרשות לפנות אל בית המשפט, בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. הליך זה הינו הליך מורכב משפטית ויש לעשותו אך ורק בליווי עורך דין המנוסה בתחום, ועל כך נרחיב במאמר נפרד.
עורך דין מיכאל גנון עוסק בדיני מקרקעין, בהכנת הסכמי שיתוף במקרקעין ובייצוג בעלי נכסים בבית המשפט, בטאבו ובמשרדי מיסוי מקרקעין. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה למשרד עורכי דין מיכאל גנון ושות' - 053-7105227