שותפים בנדל"ן עשויים להיות אנשים שונים, לרבות אחים היורשים רכוש, זוגות נשואים שרכשו במשותף דירת מגורים ועוד. לעיתים, הנסיבות מחייבות את פירוק השותפות. כתבה זו תבחן את השיטות וההשלכות של פירוק שותפויות במקרקעין, במיוחד במצבים של חילוקי דעות.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין ונוטריון ינון ברקאי ושות', לחץ/י כאן
מקרים המובילים לעיתים קרובות לפירוק שותפות כוללים מצבים שבהם אחים יורשים רכוש אך אינם מצליחים להסכים על חלוקתו, מצבי גירושין בהם מתעוררים סכסוכים בנוגע לרכוש, ותרחישים המערבים בני זוג זרים הרוכשים במשותף מקרקעין.
שיטות לפירוק שיתוף במקרקעין
- פירוק בדרך של חלוקה בעין: אם ניתן לחלק פיזית את הקרקע בין שותפים, ישנה עדיפות לגישה זו. בית המשפט ייבחן את האפשרות לחלוקת המקרקעין ועשוי לחייב בתשלומי איזון כדי להימנע ממכירת הנכס המשותף.
- פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה: אם החלוקה הפיזית אינה מעשית או תגרום נזק משמעותי לשותפים, ניתן לבצע את הפירוק באמצעות מכירת הנכס וחלוקת התמורה לאחר מכן. בדרך כלל, כונס נכסים מפקח על המכרז ומחלק את ההכנסות שמתקבלות ממכירת הנכס בין השותפים.
- פירוק שיתוף בדרך של רישום דירה: בית המשפט יכול לפרק שותפות על ידי רישום בית כבית משותף. היחידות מוקצות לשותפים על בסיס חלקם, עם תשלומי איזון אפשריים לפי הצורך.
- פירוק שיתוף במקרקעין על ידי כונס נכסים בנכסי חייב: במקרים בהם נדרש פירוק שיתוף לכיסוי חובות אחד מבני הזוג, חל סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. הוראה זו מקנה לבן הזוג שאינו אחראי לחובות את הזכות להישאר כדייר מוגן בדירה. עם זאת, בניגוד לפירוק שיתוף רגיל בין בני זוג, הנכס נמכר כתפוס, מה שמשפיע על ערכו בעת הפירוק.
שיקולים ועקרונות משפטיים לפירוק שיתוף במקרקעין
- חובת תום הלב בפירוק שיתוף במקרקעין: עקרון תום הלב ואיסור ניצול לרעה של זכויות הם קריטיים כאשר דנים בפירוק שיתוף. ניסיונות להרוויח באופן לא הוגן על ידי הערכת חסר של נכסי שותף יכולים להוביל לדחיית בקשת פירוק.
- סמכות: הסמכות הרלוונטית לפירוק שיתוף במקרקעין נתונה לבית משפט השלום, אלא אם המקרקעין אינם רשומים או שהשותפים הם בני משפחה, ובמקרה כזה הסמכות לדון בתיק תהיה נתונה לבית המשפט לענייני משפחה.
- שיקולי בית המשפט: בית המשפט רשאי לדחות תביעות לפירוק שיתוף במקרים של חוסר תום לב, אפשרויות פירוק מוגבלות מבחינה תכנונית, או כאשר הסכם שיתוף מגביל במפורש פירוק. כמו כן, פירוק שיתוף בדירות מגורים עם ילדים קטינים בדרך של מכירה מחייב קיומן של דירות מגורים חלופיות.
- השלכות הסכמי שיתוף: גם אם בהסכם שיתוף קיים סעיף האוסר על פירוק שיתוף, עדיין בית המשפט יכול להורות על פירוק שיתוף בחלוף שלוש שנים ממועד חתימת ההסכם. כל מקרה נבחן בקפידה כדי לקבוע אם פירוק שיתוף הוא צודק וראוי, בהתחשב בדרך הפעולה הטובה ביותר.
בתי המשפט בוחנים בקפידה את המניעים העומדים מאחורי תביעות פירוק שיתוף ומתייחסים בנפרד לכל מקרה לגופו, שוקלים היטב את ההגינות והנאותות של פירוק השותפות וקובעים את דרך הפתרון המתאימה ביותר. הצגת ראיות משכנעות ושימוש בכלים כמו שמאות מקרקעין יכולים לעזור בחיזוק התיק בבית המשפט.
חשוב לציין כי פירוק שותפות כרוך בעלויות, אשר יכולות להשתנות כפועל יוצא ממומחיותם, ניסיונם והוותק של עורכי הדין המעורבים. שווי המקרקעין המחוסלים משפיע גם על גובה שכר הטרחה. נוסף על כך, נכונותם של הצדדים המעורבים לשתף פעולה לאורך כל התהליך יכולה להשפיע אף היא באופן משמעותי על ההליך.
למרות העלויות הכרוכות בכך, פירוק שותפות יכול להניב יתרונות כלכליים ורגשיים. הפירוק עשוי לאפשר בניית מגורים חדשים, השבחה של הנדל"ן או הפרדה הכרחית של בני זוג מתגרשים או בני זוג המצויים בסכסוך. על ידי ניווט מקצועי של תהליך הפירוק בחריצות ובהגינות, ניתן להגיע לפתרון שמיטיב עם כל הצדדים המעורבים.
לסיכום
פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך מורכב המחייב בחינה מדוקדקת של הוראות החוק הרלבנטיות והנסיבות הפרטניות של כל מקרה בנפרד. על ידי הבנת השיטות הזמינות לפירוק והעקרונות המשפטיים המסדירים את סיום השותפות, צדדים שמעוניינים בפירוק יכולים לנווט בתהליך בביטחון רב יותר. פנייה לליווי משפטי והצגת טיעון חזק המבוסס על ראיות ותום לב יכולים לתרום לגיבוש פתרון הוגן ומשביע רצון. בסופו של דבר, פירוק שותפות נדל"ן מציע לאנשים החפצים בכך הזדמנות להתקדם, בין אם על ידי חלוקת נכסים, מכירת נכסים, או מציאת דרך חדשה המתאימה לצרכיהם ולשאיפותיהם.
עורך דין, נוטריון ומגשר ינון ברקאי, עוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן לרבות בתביעות לפירוק שיתוף במקרקעין, תביעות לפינוי מושכר, ייצוג גופים עסקיים ואנשים פרטיים בחוזי קנייה ומכר, יישוב סכסוכים, דמי מפתח, תכנון ובנייה, תמ"א 38, התחדשות עירונית ועוד. הכתבה באדיבות אתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעו"ד ונוטריון ינון ברקאי - 0536112832