הליך לפירעון חוב של אדם אשר לא עמד בהתחייבויותיו הכספיות כלפי נושה או נושים קרוי "כינוס נכסים". הליך כינוס נכסים נפתח לאחר קבלת צו מבית המשפט ובמסגרתו נוטלים רכוש מבעליו ומוכרים אותו לצורך קבלת כספים שישמשו לפדיון החוב. כונס נכסים הוא הגורם המוסמך שנושא באחריות לבצע את הליך כינוס הנכסים ולמכור את הנכס.
לפניה ישירה לעורך דין משה זילברמן, לחץ/י כאן
מיהו כונס נכסים?
בהליך כינוס נכסים מתמנה כונס נכסים שהוא רואה חשבון או עורך דין על ידי ההוצאה לפועל או על ידי בית המשפט. תפקידיו של כונס נכסים כוללים בין היתר הוצאת נכסים מרשות בעליהם לאחר קבלת צו מבית המשפט, מכירתם וחלוקת הפדיון שהתקבל עבורם לגורמים הרלבנטיים.
כונס נכסים אינו הופך לבעלים של נכס, אך הוא נושא באחריות לנהל את הנכס ולפקח עליו לאחר שהוסמך לכך על ידי בית המשפט. כונס נכסים לעיתים כפוף לחובה להפקיד ערבות בבית המשפט מאחר שהוא נושא באחריות כלפי הנכס במסגרת תפקידו. על כן, אם נגרם נזק לנכס עקב רשלנות של כונס נכסים או בעקבות פגיעה מכוונת בנכס ניתן להגיש תביעה נגד כונס הנכסים ולבקש לפרוע את הערבות שהפקיד.
כיצד ניתן לאתר דירה למכירה מכונס נכסים?
אדם שמעוניין ליהנות מהפחתה משמעותית של עד 25% ממחיר השוק של נכס יצטרך בשלב הראשון לאתר את הנכס. כדי לאתר נכס למכירה מכונס נכסים יש לחפש מכרזים ברשת האינטרנט, לפנות למתווכים ולעיין במודעות בעיתונות.
בפועל, המכירה מתבצעת על ידי כונס נכסים שמוציא את הדירה למכירה פומבית על ידי שימוש באתרי אינטרנט, סיוע של מתווכים ועוד כאשר שווי הנכס מבוסס על הערכות של שמאי מוסמך. לאחר פרסום המודעה כונס הנכסים יקבל הצעות מחיר לרכישת הנכס כאשר עלייה בביקוש לנכס יכולה להוביל לעליה בערך הנכס.
קביעת המחיר הסופי של הנכס נעשית לרוב באמצעות מכירה פומבית כאשר בשלב זה כונס הנכסים יפנה לכל מגישי ההצעות ויעדכן אותם בהצעת המחיר הגבוהה ביותר שקיבל. כל מציע שמוכן להציע מחיר גבוה יותר מהצעה זו, יישאר לשלב נוסף ומי שלא מוכן לכך ייצא מהמכירה ויקבל לרשותו את הערבות שהפקיד. בשלב הבא תיערך מכירה פומבית שבמהלכה כונס הנכסים ינסה להשיג את המחיר המירבי עבור הנכס.
מגיש הצעה זוכה יצטרך לחתום על הסכם מכר ולאחר מכן לקבל את אישור בית המשפט למחיר שסוכם ולפרטי עסקת המכר בכללותה.
כונס נכסים אינו אחראי למצבו של הנכס הנמכר
בשונה ממוכרים של נכסים בשוק החופשי, אשר כפופים לחובת גילוי נאות ומחויבים לגלות לרוכשים פוטנציאליים אודות מצב הנכס ולהצהיר שאין בנכס פגמים נסתרים, כונס נכסים מוכר את הנכס כפי שהוא ואינו מחויב לאיסור הטעיה מכוח סעיף 29 לחוק הגנת הצרכן, אשר מחריג מכירות המבוצעות על ידי בית המשפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין. לפיכך, כונס נכסים יכול למכור נכס עם ליקויים מהותיים אשר אינם ידועים לרוכש וזאת מבלי לשאת באחריות לפגמים נסתרים בנכס.
מעת לעת רוכשי נכסים עלולים לגלות כי רכשו נכסים ששווים נמוך בהרבה מהמחיר ששילמו עבורם. נוסף על כך, בתהליך מכירת נכס בכינוס נכסים ייתכן מצב שבו העסקה תבוטל אם בעל הנכס המקורי הסדיר את חובותיו או כאשר בית המשפט מחליט שלא לאשר את עסקת המכר עקב מחיר מכירה נמוך מדי או בעקבות סיבות אחרות.
מעבר להיעדר אחריות לפגמים מהותיים בנכס, כונס נכסים לרוב פוטר עצמו מאחריות לצווי הריסה, חריגות בניה או תביעות תכנוניות שקשורות לנכס. רוכש נכס שנבנה ללא היתר בניה מתאים עלול להיות בעליו של נכס ששוויו בפועל נמוך משמעותית מהמחיר ששילם עבורו.
כונס נכסים אינו מתחייב למועד מסירה בהסכם המכר
בעייתיות נוספת ברכישת נכס מכונס נכסים היא סוגיית העמימות באשר למועד המסירה, מאחר שלרוב כונס נכסים אינו מתחייב למועד מסירה מסוים בהסכם המכר וגם אם מועד כזה צוין במפורש בהסכם הרי שלא אחת דחייתו לא תיחשב להפרה של הסכם המכר מצד כונס הנכסים. על כן, בעלים בעייתי שמתעקש להמשיך להחזיק בנכס בכל מחיר או שוכרים שמסרבים להתפנות מהנכס עלולים לגרום לכך שרוכש הנכס יקבל את החזקה בו רק לאחר פרק זמן ממושך שבמהלכו כספו כבר הועבר לחשבון של כונס הכנסים, כך שהוא ייאלץ לספוג הפסדים בעקבות האיחור במסירת החזקה בנכס.
במקרים רבים ניתן למצוא בהסכמי מכר של נכסים מכונס נכסים סעיפים אשר מטילים אחריות על רוכש הנכס לשלם חובות המוטלים באופן רגיל על מוכר הנכס דוגמת מיסים, היטלי השבחה ועוד. כדי להימנע מאי נעימות ומהפסדים כספיים מומלץ להסתייע בשירותיו של עורך דין מקצועי ומנוסה שייבחן את מצבו התכנוני של הנכס ואת מצב רישום הזכויות בו. לא אחת, בדיקה מקצועית שנעשתה על ידי עורך דין מנוסה אפשרה לגלות קשיים הנוגעים לרישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין עקב בעיות תכנוניות, משפטיות והערות הנוגעות לזכויות בנכס.
ליווי משפטי מקצועי של עורך דין מיומן ומנוסה יסייע למזער את הסיכונים
כדי להימנע מתקלות אפשריות, הפסדים כספיים משמעותיים ועוגמת נפש, מומלץ לפנות לעורך דין מקצועי, מנוסה ומיומן בייצוג רוכשי נכסים מכונס נכסים. עורך דין מקצועי יבצע את הבדיקות המקדמיות הנחוצות, יאתר בעיות הקשורות לנכס, יזהיר את הרוכש מפניהן ויבהיר לו את משמעותן עבורו.
את הבדיקות המשפטיות שפורטו לעיל חשוב לבצע לפני הגשת הצעה לרכישת נכס וזאת מכיוון שלאחר זכיה במכירה הפומבית הרוכש יהיה מחויב לעסקת המכר ועל כן לא יוכל לנהל משא ומתן עם כונס הנכסים. קבלת ייעוץ מוקדם מעורך דין מקצועי תסייע לרוכש להימנע מעסקאות כושלות שלצידן הוצאות כספיות משמעותיות ובלתי צפויות.
עורך דין משה זילברמן עוסק בדיני מקרקעין, ייצוג בעסקאות נדל"ן, ייצוג בעסקאות רכישת נכסים מכונס נכסים, רישומי זכויות, פינוי מושכר, בתים משותפים, ליקויי בניה ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעורך דין משה זילברמן - 053-6244549