מחקר שנעשה עבור רשות השיכון והבינוי גילה כי יותר מחצי מליקויי הבנייה נוצרים בשלב השלד, אך רובם אינם מתגלים עד שלב הגמר. רוני אלפסי, עו"ד ליקויי בניה ושותפה במשרד עורכי דין אלפסי ושות' מסבירה מתי ניתן לתבוע פיצוי על ירידת ערך דירה בגין ליקויי בניה.
לפעמים בשלבי הגמר מתגלות בעיות כמו חלון שנבנה שלא לפי התקן, דלת צרה ב-10 ס"מ מהמקובל, תקרה נמוכה מדי, או קירות שאינם ישרים. עבור הקבלן והיזם, עלויות הפירוק וההתקנה מחדש של טעויות מסוג זה הן אסטרונומיות, וגרוע מכך: התיקון שלהם עלול לגרום לעיכוב בלוחות הזמנים למסירת הדירות לדיירים ולהוצאות נוספות.
עקב העלות היקרה שלהם, רוב ליקויי הבנייה החמורים הללו אינם מתוקנים, אלא המאמצים של הקבלן מושקעים בניסיון לטשטש את הבולטות של הליקויים בתקווה שהדיירים לא יבחינו בהם.
לפניה ישירה למשרד עו"ד אלפסי ושות', לחץ/י כאן
איך מגלים ליקויים שגורמים לירידת ערך דירה?
ליקויי בניה שגורמים לירידת ערך הדירה מתגלים על ידי הדיירים באחת משתי דרכים: האחת היא באמצעות בדק בית עם הכניסה לדירה. הליך סטנדרטי זה יגלה את כל החריגות מהתכנית ומהתקן, ויעביר לדיירים סיכום מפורט ומדוקדק של כל הליקויים הנמצאים בדירה, כולל אלו שלא ניתנים לתיקון.
הדרך השנייה היא הדרך הקשה. תוך כדי המגורים בדירה הדיירים יגלו שהליקויים יוצרים מגבלות שונות ומוזרות: משום שהתקרה נבנתה נמוך מדי לא ניתן להתקין מזגן מרכזי ועליהם לרכוש מזגן לכל חדר ולא ניתן להתקין מערכות הגנה משריפות או תאורה דקורטיבית. כיוון שהחנייה קטנה מדי לא ניתן להחנות בה רכבים גדולים, וכן הלאה.
לאחר גילוי הליקויים חשוב ליידע את הקבלן והיזם על הליקויים שהתגלו במהלך תקופת הבדק (ומומלץ לעשות זאת בכתב - באימייל או בהודעת SMS), אך אין הכרח לתת להם פרק זמן סביר לתיקון הליקויים.
אלו סוגי ליקויים מצדיקים ירידת ערך?
- אי התאמה למפרט - בעת חתימת הסכם המכר המוכר מעביר מפרט דירה הכולל מידות. אם שטח החדרים, המרפסות והחניות שונה מהמפרט ביותר מ-2%, או נמצאו אי התאמות משמעותיות של יותר מ-5% בין מידות האביזרים ביחס למפרט (בארונות המטבח, בחדרי השירותים ובכלי הסניטציה, בדלתות ובחלונות וכן הלאה), אל אלו מצטרפים גם אי התאמה בגובה המפלסים, בדירות בעלות מספר מפלסים.
- מטרדים שאינם ברי פתרון - בעיות אקוסטיקה ורעשים חוזרים, איטום, מפגעי ריח כתוצאה ממיקום לא נכון של אזורי הפסולת, או בעיות בידוד כגון רעש חזק של רוחות שלא ניתן לפתור.
- רטיבות - רטיבות בקירות, בתקרות או בגג שמקורה בליקויים מהותיים במבנה שאינם ברי תיקון.
- אי התאמה לתקן - תקני הבנייה מגדירים את גדלים סטנדרטיים עבור מסדרונות, חלונות, דלתות, חדרי שירותים וכדומה. המטרה שלהם היא לאפשר מרווח תנועה נוח בחלל ולשמור על בטיחות הדיירים. סטייה מהתקן מסכנת את הדיירים ומונעת מאנשים עם מגבלת תנועה לנוע את היכולת לנווט בנוחות בחלל ביתם.
תביעה על ירידת ערך דירה עקב ליקויי בניה
ניתן לתבוע את חברת הבנייה ואת היזם על ליקויי בניה שלא תוקנו. בתי המשפט קבעו בתיקים מסוג זה כאשר מתגלים ליקויים שאי אפשר לתקן אותם, או שעלות התיקון שלהם יקרה מדי ולא סבירה, בעל הנכס זכאי לקבלת פיצוי.
במקרה כזה הפיצוי ישקף לא את עלות התיקונים, אלא את ירידת הערך שנגרמה לנכס. כדי להעריך את שווי ירידת הנכס לא מספיק דו"ח בדק הבית שנערך ע"י מהנדס בניין, אלא בית המשפט נעזר בחוות דעתו של שמאי מקרקעין מוסמך.
השמאי בוחן את כל הליקויים שאינם ניתנים לתיקון, ומעריך עד כמה הם פוגעים ביכולת להשתמש בנכס ועד כמה הם פוגעים במראה הדירה. הוא מחשב את ההפסד שהם יגרמו לבעל הדירה ביחס למחיר השוק ולדירה דומה ללא ליקויים ומעביר את ההערכה להחלטת בית המשפט.
ירידת ערך פסיכולוגית בשל ליקויי בנייה חמורים
ישנו רכיב פיצוי נוסף שבית המשפט יכול לקחת בחשבון והוא מכונה "ירידת ערך פסיכולוגית של הנכס". הוא מתייחס למוניטין רע שיוצא לדירה או לבניין עקב ליקויי בנייה חמורים שאינם ניתנים לתיקון. לרוב, בית המשפט מכיר בירידת ערך פסיכולוגית כאשר מדובר בפגמים מהותיים, כמו למשל פגמים הקשורים ליסודות הבניין, שגם אם יתוקנו יגרמו לקונים פוטנציאליים לחשוש לקנות דירה בבניין מחשש לחוסר יציבות.
עם זאת, היו מקרים בהם ביהמ"ש הכיר בירידת ערך פסיכולוגית בשל רטיבות חוזרת, גם לאחר שזו תוקנה, מתוך הבנה שבעת מכירת הדירה הבעלים יאלצו לדווח על הליקוי, והקונה הפוטנציאלי יציע מחיר נמוך יותר או יחזור בו מהעסקה.
עילות נוספות לתביעה
לרוב תביעות על ירידת ערך נכס הן רק חלק מהתביעה נגד היזם או הקבלן ומתלוות לתביעות על איחורים במסירה, ליקויי בניה שניתנים לתיקון אך לא תוקנו, פיצויים כספיים על הוצאות שנלוות לעיכוב במסירה או לתיקונים, עוגמת נפש ועוד.
אם זיהיתם בנכס ליקויי בנייה שאינם ברי תיקון, ההמלצה היא לפנות אל עורך דין ליקויי בנייה, שילווה אתכם בתהליך וידריך אתכם כיצד להתנהל נכון ולקבל את הפיצוי המקסימלי המגיע לכם עבור הנזק שנגרם לכם.
![עורכת הדין רוני אלפסי (צילום: סטודיו לצילום לוי אגרונוב) עורכת הדין רוני אלפסי (צילום: סטודיו לצילום לוי אגרונוב)](https://img.mako.co.il/2023/06/21/ronpic_autoOrient_i.jpg)
אלפסי ושות' הוא משרד עו"ד מוביל בתחום תביעות ליקויי בניה ועיכובים במסירת דירה. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה למשרד עורכי דין אלפסי ושות' - 053-7101174