דוח מבקר המדינה קבע רשימת ליקויים שאילו רשות המיסים הייתה טורחת לתקנם, כיום, בפתחה של שנת 2023, היה בידיו של כל מוכר שעושה עסקת מקרקעין וחייב במס שבח, לדעת שהוא משלם "מס אמת" בהתאם לחוק, ולא מקצה לשווא חלק ניכר מהתמורה שקיבל עבור הנכס שלו.
לפניה ישירה לעורך דין עידן גבאי, לחץ/י כאן
הבעיות המרכזיות שמובילות לתשלום מס שבח ביתר
שלוש בעיות מרכזיות מובילות לתשלום מס שבח ביתר על ידי מוכרים בעסקאות מקרקעין:
- הבעיה הראשונה נעוצה במחדל כללי מצד רשות המיסים, אשר איננה פועלת למיצוי הזכויות של הנישומים ובוודאי שלא פועלת לאיתור אלה שכבר שילמו מס גבוה מדי לצורך מתן החזרים.
- הבעיה השנייה נעוצה בסימולטור שמעמידה רשות המיסים לשימוש עורכי הדין המייצגים את המוכרים בעסקאות. זהו סימולטור שאיננו מותאם לשורת אפשרויות שיכולות להטיב עם המוכרים ולאפשר להם למצות את מלוא זכויותיהם באופן שיוביל לכך שישלמו ״מס אמת״ והלכה למעשה, יוזילו באופן משמעותי ביותר את רכיב המס בעלוּת עסקת המקרקעין כולה.
- הבעיה השלישית קשורה דווקא לעורכי הדין. גם כשמדובר בעורכי דין מנוסים המתמחים בעסקאות מקרקעין, רובם אינם בקיאים מספיק בהיבטי המיסוי בתחום ועל כן עורכים דיווחים סטנדרטיים למיסוי מקרקעין באמצעות אותו סימולטור שאיננו מותאם לכל צרכי לקוחותיהם.
כל אלה מביאים כאמור לתוצאה עגומה למדי בה מדי שנה נגבים סכומי עתק שלא לצורך על ידי רשות המיסים.
מהו מס שבח וכיצד הוא מחושב?
כדי להבין עד כמה הבעיה חמורה, כדאי להבין מהו מס שבח וכיצד הוא מחושב:
מס שבח, כשמו כן הוא, מחושב מתוך ה"שבח" שנוצר בנכס בין מועד רכישתו לבין מועד מכירתו. אם לדוגמה, אדם קונה נכס במיליון ש״ח ומוכר אותו כעבור מספר שנים במיליון וחצי ש״ח, ה"שבח" שלו עומד על חצי מיליון ש"ח ומתוכו ועל בסיסו יחושב המס.
אם הנכס הוא דירה וזו הייתה דירתו היחידה בעת המכירה, המוכר יהיה פטור ממס שבח (עד התקרה שקבועה בחוק). אם זוהי איננה דירה או שזוהי איננה דירתו היחידה הוא יהיה חייב במס בשיעור מסוים, אך שיעור זה איננו השורה התחתונה. כאן יכנסו לתמונה שורת אפשרויות שנועדו להטיב עם המוכר כך שיוכל למצות את זכויותיו ולהפחית את תשלום המס: חישוב לינארי מוטב, ניכויים שונים שיקטינו את השבח וכתוצאה מכך את המס לתשלום (שכ״ט עו״ד/ שמאי/ מודד), הנחות הקבועות בחוק, חישוב נכון של פחת, פיצול השבח בין בני זוג, פריסת שבח לתקופה של עד ארבע שנים, שימוש בנקודות זיכוי שלא נוצלו, קיזוז הפסדים ועוד ועוד.
כיצד נקבע מס השבח בפועל?
ואיך למעשה נקבע מס השבח בפועל? בכל עסקת מקרקעין, עורך הדין שמייצג את המוכר שולח לרשות המיסים הצהרה על העסקה, אליה עליו לצרף "שומה עצמית" – זהו מעין חישוב עצמי של מס השבח שמוכר הנכס יחויב בו. לאחר שליחת ההצהרה והשומה העצמית, מנהל מיסוי מקרקעין יאשר את השומה העצמית או ידחה אותה בטענה לטעות כלשהי, ויקבע שומה לפי ״מיטב השפיטה״ שעלולה לעמוד על סכום גבוה יותר מסכום השומה העצמית אך לא על סכום נמוך ממנה.
מכך ניתן להבין עד כמה חשובים הבקיאות בחוק והדיוק בעת הכנת השומה העצמית, שכן חישוב בלתי ממצה עלול להביא לתשלום מקסימלי של מס שבח על ידי המוכר שלא לצורך. זאת, משום שאם תיעשה טעות לרעתו של המוכר בחישוב השומה העצמית, לרשות המיסים לא יהיה שום אינטרס לעדכנו בכך על מנת להביא להפחתת המס.
עורך דין מקרקעין עידן גבאי עוסק במיסוי עסקאות מקרקעין מורכבות, החזרי מס שבח ובמשפט מסחרי ואזרחי. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה למשרד עו"ד עידן גבאי - 053-6242883