הסכם לרכישת דירה הוא אחד מהחוזים החשובים ביותר שעליו חותמים אנשים במהלך חייהם, מאחר שהוא כרוך בכסף רב וכולל בתוכו מורכבות רבה. בשל חשיבותו הגדולה, חוק המכר דורש שיכלול סעיפים שונים במטרה להגן הן על הצד המוכר והן על הצד הרוכש בעסקאות מקרקעין.
בין היתר, החוק דורש שבמסגרת החוזה המוכר יצהיר כי הנכס נבנה כחוק, ללא חריגות בנייה, וכי אינו יודע על פגמים נסתרים כגון נזילות, בעיות איטום, בעיות מבניות ועוד. מנגד, רוכש הדירה יצהיר כי ערך בדיקות משפטיות, תכנוניות ופיזיות של הנכס, ובמקרים רבים החוזה כולל אף הצהרה כי הרוכש מסכים לקנות את הנכס במצבה הנוכחי.
ואולם, לא פעם מתגלים ליקויים בדירה לאחר שהעסקה כבר הושלמה, אשר המוכר לא הצהיר עליהם. האם במקרה כזה ניתן לבטל את החוזה? עורך דין אברהם ארסן סויונוב, בעל ותק רב בתחום המקרקעין ועסקאות מקרקעין, משיב על שאלות נפוצות בעניין משמעות הסתרת ליקויים על ידי מוכר הדירה.
לפניה ישירה לעורך דין אברהם ארסן סויונוב, לחץ/י כאן
אילו הצהרות מוכר חייב לתת לקונה בזמן או לפני הסכם מכר הדירה?
עורך הדין סויונוב מסביר כי מוכר הנכס מחויב להצהיר ולפרט בעניין הזכויות הקנייניות, דרך רישום הזכויות, מצבו התכנוני של הנכס כגון שימוש מותר והיתרי בנייה, טיב היחסים עם השכנים ושיפוצים מתוכננים בבניין, וכמו כן מחויב המוכר להצהיר על היעדר חובות, עיקולים או תביעות בנוגע לדירה.
מעבר לכך מוכר הנכס חייב לפרט ולעדכן על מצב הליקויים בדירה, אם קיימים, כגון רטיבויות ונזילות, טרמיטים, בעיות איטום, ליקויים במערכות התשתית, מפגעי רעש, תקינות מערכות הדירה, סדקים או ליקויים מבניים ועוד.
נוסף על כך, מוכר הדירה נדרש לשמור עליה במצבה במועד חתימת ההסכם ועד להעברתה לרוכש, וכן עליו לציין אם הוא נדרש לשלם היטל השבחה או שיש לו זכאות לפטור ממס שבח.
מה קורה בשלב שקונה מגלה שהצהרותיו של המוכר על מצב הנכס לא היו נכונות?
עורך הדין סויונוב מציין כי בחוזי מכר רבים, רוכש הדירה מצהיר כי בדק את הדירה ואת מצבה, והוא מוותר על טענות עתידיות הנוגעות לאי התאמות. לא פעם, כאמור, מתגלה כי הצהרותיו של המוכר לא כללו פגמים או ליקויים שונים.
אם בעבר בתי המשפט הטילו את האחריות על כתפי הרוכש מכיוון שהצהיר כי בדק את הנכס, כיום התפיסה הרווחת בפסיקה היא כי ייתכן שהמוכר הפר את חובת תום הלב המוטלת עליו על פי חוק החוזים, וחובת הגילוי על פי חוק המכר ולכן ניתן לטעון כנגדו כי מדובר בהטעיה או באי התאמה, לתבוע פיצויים כספיים וכן לבטל את חוזה המכר.
עורך הדין סויונוב מבהיר כי חובת תום הלב מחייבת את המוכר לגלות לרוכש על כל הליקויים והפגמים ולא להסתיר דבר, עוד לפני שנחתם החוזה וכבר בשלב המשא ומתן, וזאת באופן מפורש ומפורט.
האם יש דרך לבדוק את מצב הפגמים בדירה לפני שחותמים על הסכם קניית הדירה?
לפי עורך הדין סויונוב, לפני שחותמים על החוזה חשוב לשאול את המוכר שאלות מפורטות לגבי מצב הנכס, להגיע ולבחון את הדירה מספר פעמים בשעות שונות של היום ולבדוק את תקינותן של המערכות השונות כגון ברזים, ארונות, מערכות מיזוג אוויר, נקודות חשמל וכדומה. כדאי גם לבחון האם קיימים סימנים לרטיבות או סדקים בקירות, אשר יכולים לרמוז על בעיות מורכבות יותר.
מעבר לכך, עורך הדין סויונוב מציין כי אפשר לשכור את שירותיהם של אנשי מקצוע רלוונטיים ולבצע בדק בית ובדיקות הנדסיות מקצועיות, אשר יבחנו לעומק את מצב הנכס מבחינה תכנונית, הנדסית ומבנית, יאתרו ליקויים סמויים וגלויים בבניין ובדירה ומאפיינים נוספים כגון מטרדי רעש, טיב השכנים ואזור המגורים.
עורך הדין סויונוב מוסיף כי ניתן לבצע בדיקה תכנונית באמצעות עיון בתיק הבניין אשר מצוי במחלקת ההנדסה ברשות המקומית, ולוודא שאין בנכס ליקויים הנדסיים או חריגות בנייה.
האם הסתרת פגמים על ידי המוכר יכולה להיות עילה מוצדקת להפרה וביטול החוזה באופן חד צדדי?
עורך הדין סויונוב מסביר כי ניתן לבטל את חוזה המכר על בסיס כמה עילות אפשריות, ובין היתר בגין הפרת התחייבות, הפרת חובת הגילוי או הפרת חובת תום הלב על ידי המוכר, בכך שהסתיר פגם סמוי בנכס.
כפי שצוין, החוק מחייב את המוכר לדווח על מלוא פרטי הנכס, לרבות פרטים על ליקויים ופגמים, וזאת במטרה שהרוכש יוכל להגיע להחלטה מושכלת על רכישת הנכס על בסיס כל הפרטים הרלוונטיים. אם המוכר מסתיר פגם מהותי או מציג מצג שווא כלפי הרוכש, מדובר בהפרת חובת תום הלב וחובת הגילוי של אי התאמה אשר מצדיקה את ביטול החוזה.
מהו בדרך כלל גובה הפיצויים על הפרת חוזה, ביטול חוזה ותביעה לאכיפת חוזה?
עורך הדין סויונוב מציין כי במרבית החוזים, הצדדים חתומים על סעיף פיצויים מוסכמים, אשר ישולמו במקרים המצוינים בחוזה, כאשר נהוג לקבוע את גובה הפיצויים בשיעור של 10% מסכום הדירה.
אם המקרה מגיע להכרעת בית המשפט, בדרך כלל בית המשפט אינו מתערב בגובה הפיצויים המוסכמים, אלא רק במקרים חריגים שבהם ייקבע כי לא קיים יחס סביר בין הנזק שנגרם בגין הפרת החוזה לבין גובה הפיצויים המוסכמים. יצוין עוד כי הפיצויים יכולים לכלול גם תשלום בגין עוגמת נפש.
באיזה שלב מאותתות נורות אדומות המצריכות התייעצות עם עורך דין?
לפי עורך הדין סויונוב, מניסיונו רב השנים בעסקאות מקרקעין, תביעות רבות מוגשות בגין ליקויים נסתרים שהתגלו בנכס רק אחרי שעסקת הרכישה כבר הושלמה והחוזה נחתם. מאחר שמדובר בהפרת החוזה על ידי המוכר, ניתן לתבוע אותו ולדרוש פיצויים.
ישנם מקרים שבהם ניתן למנוע מראש את עוגמת הנפש בגין גילוי פגמים נסתרים וזאת באמצעות בדיקה מדוקדקת של הנכס עוד בשלבים ההתחלתיים של העסקה. כמו כן, במהלך ניסוח החוזה חשוב להבהיר מהם הליקויים בדירה, אם קיימים, ולוודא שבמקרה של הסתרת פגמים על ידי המוכר, ניתן יהיה לקבל את הפיצויים המתאימים.
לאור כל זאת, ישנה חשיבות רבה לפנות ולהתייעץ עם עורך דין עם בקיאות וניסיון בתחום המקרקעין בשלב מוקדם ככל האפשר. עורך דין מקרקעין יידע לבחון את כל פרטי העסקה, להדריך את הקונה לבצע את כל הבדיקות הנדרשות, ולוודא שזכויותיכם נשמרות במסגרת חוזה המכר. חשוב לזכור כי עסקה לרכישת דירה היא עסקה גדולה ומורכבת, ולכן כדאי לנסות ולמנוע סיבוכים ועוגמת נפש מיותרת באמצעות היוועצות עם עורך דין מיומן לאורך כל הדרך.
עורך דין אברהם ארסן סויונוב מייצג בעסקאות בקניה ומכירה של מקרקעין, מסחרי ופרטי, העברת זכויות, רישום משכנתאות, מיסוי מקרקעין, חוזי מכר ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעורך דין אברהם ארסן סויונוב - 053-6241125