לאחר שהכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית את התיקון לחוק המכר (דירות) (להלן: "התיקון"), ולאחר שהתיקון נכנס לתוקף כשבוע לאחר פרסומו ברשומות בתאריך 30.6.22, מן הראוי לבחון את עיקריו ולבחון כיצד הוא צפוי להשפיע על רוכשי דירות חדשות ועל שוק הנדל"ן באופן כללי בעתיד.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין ונוטריון טרנובסקי שרית, לחץ/י כאן
הצמדת מחיר דירה חדשה למדד תשומות הבניה תופחת באופן משמעותי
התיקון קובע בין היתר כי הצמדת מחיר דירה חדשה למדד תשומות הבניה תופחת באופן משמעותי כאשר במקביל יוקשחו ההגבלות שחלות על קבלנים שמאחרים במסירת דירות חדשות לרוכשים. לפי הוראות המעבר, ביום החתימה על חוזה המכר של הדירה החדשה, הרוכש יקבל אפשרות לשלם לכל הפחות 20% ממחיר הדירה ללא הצמדה למדד תשומות הבניה. יתרה מזאת, תשלומים נוספים על הדירה יחולקו כך שמחצית תוצמד למדד תשומות הבניה ואילו המחצית השנייה לא תוצמד. לפיכך, לפי התיקון רק 40% מהתשלום הכולל עבור דירה חדשה יוצמד למדד תשומות הבניה.
לצורך ההדגמה נתאר מצב שבו אדם שרכש דירה בסכום של 1.2 מיליון שקלים, ישלם לקבלן סך של 240 אלף שקלים שלא יוצמדו למדד תשומות הבניה במועד החתימה על הסכם המכר, ובהמשך ישלם לו עוד 480 אלף שקלים שגם לא יוצמדו למדד תשומות הבניה. 480 אלף השקלים הנוספים יוצמדו למדד תשומות הבנייה כאשר ההצמדה למדד תתייחס לתקופה שתחל במועד חתימת חוזה המכר ותסתיים במועד התשלום בפועל.
התיקון אינו חל באופן רטרואקטיבי על דירות חדשות שנרכשו בעבר
חשוב להבהיר כי התיקון לא יחול באופן רטרואקטיבי על דירות חדשות שנרכשו בעבר כולל על דירות שנרכשו במסגרת תוכניות ממשלתיות מסובסדות דוגמת מחיר למשתכן. על כן, רוכש דירה שעדיין לא חתם על החוזה מול הקבלן יכול לחסוך כסף רב אם יחתום על החוזה לאחר כניסת החוק לתוקף.
לפי המתווה שאושר על ידי ועדת הכספים, נושא ההצמדה של מחיר דירה חדשה למדד תשומות הבניה יטופל באמצעות הוראת מעבר שמסדירה מנגנון אחיד שתכליתו להפחית באופן משמעותי את ההצמדה וזאת עד לאישור התקנות בנוסחן המלא בוועדת הכלכלה של הכנסת.
כיצד התיקון משנה את התנאים לקבלת פיצוי במקרה של איחור במסירת דירה חדשה?
במסגרת התיקון ניתן למצוא גם התייחסות לאיחורים במסירת דירות לרוכשים על ידי יזמים או קבלנים באמצעות שינוי של התנאים לקבלת פיצוי. לפי התיקון, איחור של חודש ימים במסירה ייחשב כתקופת חסד שניתנת לקבלן ועל כן הוא לא יחויב לפצות את רוכש הדירה החדשה עבורה.
החל מהחודש השני לאיחור במסירת הדירה ועד לחודש הרביעי, הקבלן או היזם יחויבו לשלם לרוכשי הדירה פיצוי בשיעור של 100%, המתבסס על מחיר דמי שכירות חודשיים של דירה דומה באותו אזור. מהחודש החמישי ועד לחודש העשירי לאיחור במסירה שיעור הפיצוי יעמוד על 125% ואילו כל איחור שיימשך 11 חודשים ומעלה יזכה את רוכש הדירה בפיצוי בשיעור של 150%.
באילו מקרים הקבלן או היזם פטורים מתשלום פיצויים עקב איחור במסירת דירה לרוכש?
היזם או הקבלן יהיו פטורים מתשלום פיצויי לרוכש הדירה בעקבות איחור במסירה רק אם האיחור נגרם כתוצאה ממחדל או ממעשה של הרוכש או כאשר האיחור במסירה נגרם בשל סיכול חוזה לפי משמעותו בחוק החוזים.
מכיוון שהתיקון יחול אך ורק על חוזי מכר חדשים של דירות, רוכשי דירות רבים שכבר התקשרו בחוזי רכישה מול קבלנים או יזמים מביעים תרעומת וחוסר שביעות רצון בשל העובדה שהתיקון חל אך ורק על חוזי מכר חדשים. לפיכך, רוכשי דירות רבים שוקלים לבטל את עסקאות הרכישה שביצעו עם הקבלן או היזם מאחר שהם סבורים שלא יצליחו לעמוד בתשלומים עקב הפרשי ההצמדה המשמעותיים.
מן העבר השני ניתן לשמוע קולות של קבלנים שמביעים חוסר שביעות רצון מהתיקון מאחר שלדעתם הוא מגביר את הסיכון שלהם בכך שחלק משמעותי מהתשלום עבור הדירה אינו מוצמד למדד. על כן, הקבלנים והיזמים עלולים לגלם את הסיכון בעלות הדירות ולהעלות את מחירי הדירות החדשות.
תיקון החוק מפחית את הצמדת מחירי הדירות החדשות למדד תשומות הבנייה
עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן, יכול לסייע ללקוחות לנווט בין התיקון החדש לחוק המכר ולהבין כיצד הוא עשוי להשפיע עליהם כרוכשי דירות חדשות. עורך דין יכול לבחון את תנאי חוזה הרכישה הקיים של הלקוח ולייעץ לו האם התיקון עשוי להועיל לו, למשל בכך שהוא עשוי לחסוך לו כסף בטווח הארוך. בנוסף, עורך דין יכול לסייע ללקוחות לנהל משא ומתן עם הקבלן או היזם אם ברצונם לבטל את החוזה הקיים שלהם ולהתקשר בחוזה חדש על פי החוק המתוקן. יתר על כן, עורך דין יכול גם לעזור ללקוחות להבין את השינויים בתנאי הפיצוי על עיכובים במסירת דירות חדשות ולהגן על זכויותיהם במקרה של עיכובים כאלה.
עורכת דין ונוטריון שרית טרנובסקי עוסקת בדיני מקרקעין ונדל"ן, ייצוג רוכשי דירות במכירת ורכישת דירה חדשה מקבלן ודירת יד שנייה, מיסוי מקרקעין ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה למשרד עורכי דין ונוטריון טרנובסקי שרית - 053-9429193