בעלי עסקים רבים נוהגים לשכור נכסים מסחריים לטווח ארוך לצורך תפעול העסק וניהולו השוטף. מכיוון שעסק צובר הכרה ומוניטין במהלך השנים, השוכר ברוב המקרים אינו מעוניין להחליף את מקומו כל שנה. לפיכך חשוב שהשוכר יבחר את הנכס הנכון להשכרה ואת בעל הנכס המתאים. נכסים מסחריים להשכרה מחייבים הכנת חוזה שכירות מותאם אישית אשר מתייחס למאפייניו הייחודיים של הנכס, להסכמות שבין השוכר לבין המשכיר וכולל סעיפים מיוחדים שרלוונטיים אך ורק לשכירות לעסקים. חוזה שהוכן על ידי עורך דין מקצועי ומיומן יתחשב במאפייניו הייחודיים של השוכר ושל העסק שלו ויוכל להעניק לו הגנה משפטית מפני חוסר תום לב והתנהגות מקפחת ופוגענית של בעל הנכס - המשכיר.
לפניה ישירה אל עו"ד אוראל הרשקוביץ, לחץ/י כאן
דגשים בהכנת חוזה שכירות לעסקים
חוזה שכירות לעסקים לרוב מאפשר לשוכר להאריך את תקופת השכירות באמצעות סעיף אופציה. מאחר שהשוכר הוא הגורם שמנהל את העסק, בחוזה השכירות חשוב להקפיד כי האופציה תירשם ככזו שעומדת בידי השוכר שלפי הצורך יוכל להמשיך ולשכור את הנכס.
כדי להגן על זכויות השוכר רצוי לנסות ולקבע ככל האפשר את תשלום שכר הדירה בתקופת השכירות הראשונה כמו גם בתקופת האופציה כדי למנוע מצב של עלייה משמעותית בדמי השכירות במקרה שהיא תימשך מעבר לתקופת השכירות הראשונה. חשוב לשים לב לכך שבמקרים רבים בעלי נכסים מנצלים את רצונו של השוכר לחדש את הסכם השכירות מכוח האופציה ורואים בכך הזדמנות פז להעלות את דמי השכירות.
קביעת תחנות יציאה בהסכם שכירות לעסקים
מאחר שאף אדם לא יודע מה ילד יום והאם העסק שלו יצליח או ייכשל, חשוב מאוד לקבוע בהסכם השכירות תחנות יציאה שיאפשרו לשוכר הנכס לאתר שוכר חלופי החל ממועד מסוים לאחר תחילת תקופת השכירות. כדי להיערך למקרה שלשוכר הנכס לא יהיה צורך בכל שטח הנכס עקב תנודות כאלה ואחרות בפעילות העסק, חשוב להתייחס בחוזה לאפשרות של השכרת חלק מהנכס בשכירות משנה לשוכר נוסף כדי לחסוך בעלויות.
לאחר שבעל העסק בחר נכס שנראה לו מתאים לדרישותיו ולצרכי העסק שלו, חשוב לבחון את מאפייניו של הנכס ולברר באיזה סוג מבנה מדובר. במסגרת זו יש לבחון האם מדובר בקומת קרקע או במבנה שבנוי מקומות, האם מדובר במבנה בודד או במבנה משותף עם עסקים נוספים ועוד.
עריכת בחינה משפטית מקיפה אודות הנכס המושכר
במסגרת הבחינה המשפטית שיש לבצע לפני התקשרות בהסכם שכירות, יש לבחון את השטחים המוצמדים לנכס המושכר, לבחון את השטחים שמוצמדים לו בהצמדה מיוחדת אשר נבנו בהמשך, האם יש חובות שרובצים על הנכס ומהו סכום תשלומי הארנונה על הנכס, אשר ברוב המקרים גבוהים משמעותית בהשוואה לתשלומי ארנונה עבור נכסי נדל"ן למגורים. פירוט של כל השטחים הצמודים לנכס יכול למנוע אי הבנות וקבלת דרישות תשלום נפרדות עבור שימוש בשטחים שלא נכללו בהסכם השכירות באופן ברור וחד משמעי.
כמו כן, חשוב להקפיד ולפרט בהסכם את מטרות השכירות כדי למנוע טענות עתידיות מצד המשכיר כי לא ידע שהשוכר משתמש בנכס למטרות עסקיות, כאשר מדובר בהפרת חוזה שמאפשרת למשכיר לדרוש את פינוי השוכר ואף לתבוע ממנו פיצויים.
רישום הערת אזהרה בטאבו בשכירות עסקית לתקופות ממושכות
מאחר ששכירות לעסקים במקרים רבים נעשית לתקופות ממושכות, רצוי להבטיח את השכירות באמצעות רישום הערת אזהרה בטאבו, כך שגם אם הנכס יימכר לצד שלישי בעתיד, האחרון יהיה מחויב כלפי שוכר הנכס. מתן בטוחות לשוכר תמנע מצב של הפרת חוזה שכירות בעקבות מכירת הנכס המושכר ותמנע התנגשות בין זכויותיו של שוכר הנכס לבין אלו של בעל הנכס.
במקרים מסוימים עסקת שכירות ארוכת טווח עלולה להיתפס בעיני רשויות המס כעסקה חייבת בדיווח המטילה על השוכר את החובה לשלם תשלומי מס שבח ו/או מס רכישה. על כן, חשוב להקפיד שעורך דין מיומן, מקצועי ומנוסה ינסח את ההסכם ובתוך כך גם יתייחס לאפשרות של הארכת השכירות באמצעות סעיף אופציה.
מדוע חשוב לקבל ייצוג משפטי מעורך דין מנוסה לפני חתימה על הסכם שכירות לעסקים?
עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום המשפט המסחרי אשר ערך והכין חוזי שכירות לעסקים רבים, ידאג לשמור על האינטרסים והזכויות של השוכר או המשכיר ויפחית את הסיכונים להסתבכות משפטית ופיננסית כתוצאה מההתקשרות ביניהם. באמצעות פניה לעורך דין מנוסה בתחום השכירות לעסקים, השוכר יוכל להגן על עצמו מפני סכסוכים עם המשכיר אשר עלולים לגרום לפגיעה פיננסית ועסקית משמעותית.
סעיף נוסף שחשוב להכניס בחוזי שכירות לעסקים הוא סעיף בלעדיות שקובע כי המשכיר מתחייב שלא להשכיר שטחי מסחר לעסקים אחרים שעוסקים באותו תחום עיסוק של השוכר. במצב שבו אין סעיף בלעדיות בחוזה השכירות, בעל העסק רשאי להשכיר שטחי מסחר למתחרים עסקיים ובכך לגרום לפגיעה בכדאיות העסקית של הפעלת העסק על ידי השוכר.
קביעת בטוחות בהסכם שכירות לעסקים
על פי רוב, בעלי נכסים דואגים לקיומו של סעיף אשר מפרט את הבטוחות שהם דורשים מהשוכר לספק להם. מטרת בטוחות אלו היא להבטיח כי השוכר יקיים את התחייבויותיו לפי החוזה שכוללות בין היתר התחייבות לצאת מהנכס בתום תקופת השכירות, לשלם את דמי השכירות במועד, להימנע מגרימת נזקים לנכס ולשלם את חשבונות הארנונה, המים והחשמל ובמועד.
סוגי הבטוחות המקובלים במסגרת יחסי שוכר - משכיר כוללים בין היתר שטר חוב, ערבות בנקאית אוטונומית, ערבות אישית ועוד. סוג הבטוחה וסכומה לרוב ייגזר ממצב הנכס, הציוד שנמצא בו, סכום דמי השכירות ועוד.
רק עורך דין מסחרי, בעל ניסיון רב בהכנת הסכמי שכירות לעסקים מחזיק בידע הדרוש כדי לבסס הגנה משפטית מקיפה לשוכר או למשכיר, ולהבטיח שהאינטרסים והזכויות של הצד המיוצג על ידו לא יפגעו.
עורך דין אוראל הרשקוביץ עוסק בין היתר בהכנת הסכמי שכירות לעסקים, עריכת הסכמים מסחריים, ליטיגציה בסכסוכים עסקיים ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעו"ד אוראל הרשקוביץ - 053-7315091