היטל השבחה הוא תשלום חובה שמוטל על בעל המקרקעין, בעל זכות שימוש בקרקע או חוכר בעקבות אישור של תכנית בניין עיר, עקב קבלת אישור לשימוש חורג בקרקע או עקב אישור של הקלה. ההיטל נדרש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה ושיעורו יהיה מחצית מסך ההשבחה.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין אוהד כהן, לחץ/י כאן
מהי מטרתו של היטל השבחה?
היטל השבחה יוצר תמורה הן לרשות המקומית והן לאזרח ונועד לכסות את הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בפיתוח, תכנון ורכישת מקרקעין לצרכים ציבוריים ולשמש לתשלום פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. יובהר כי בעוד גובה היטל ההשבחה הוא כאמור 50% מעליית שווי הקרקע בעקבות אישור התוכנית, לא מדובר בתשלום עבור עליית שווי הנכס אלא בתשלום עבור עליית שווי הקרקע.
כדי לחשב את הסכום המדויק לתשלום, יש לחשב את שווי הקרקע. את החישוב יערוך שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית. לצורך ההדגמה יתואר מצב שבו בעקבות אישור תוכנית בניין עיר עלה שווי הקרקע מסך של 600,000 שקלים לסך של 900,000 שקלים, אז ההשבחה היא בסך הכל בשווי 300,000 שקלים והיטל ההשבחה יהיה בסך של 50% ממנה, כלומר 150,000 שקלים. היטל השבחה מחושב עבור עצם השבחת הקרקע, ללא קשר להשבחתה הפיסית.
מי מחויב בתשלום היטל השבחה ומהו עיתוי התשלום?
היטל השבחה מוטל על הבעלים של הקרקע ובעת עסקה של מכירה הוא יוטל על המוכר. בעוד הצדדים לעסקה יכולים לסכם ביניהם חלוקת תשלום שונה, הוועדה המקומית תמיד תשלח את דרישת התשלום לבעלים הרשום של הנכס. הוועדה המקומית אף רשאית לרשום הערת אזהרה על המקרקעין לצורך הבטחת תשלום של היטל השבחה.
כמו כן, ועדה מקומית רשאית לדחות את מועד התשלום של היטל ההשבחה עד למועד המימוש של הזכויות במקרקעין - מועד ביצע העסקה במקרקעין, עד למועד שבו נעשה שימוש חורג במקרקעין או עד למועד שבו התבקש היתר בניה, לפי המוקדם מבין המועדים.
היטל ההשבחה נגבה בשני תרחישים עיקריים. תרחיש אחד הוא כאשר אדם מעוניין למכור נכס, כך שהעירייה שאמורה להנפיק אישור לטאבו במסגרת הליך העברת הזכויות לרוכש הנכס, מתנה את מתן האישור בהסדרת כלל התשלומים אליה מטעם המוכר לרבות מים, ארנונה והיטל השבחה. תרחיש נוסף הוא כאשר מוגשת בקשה להיתר בניה, אז תיבחן שאלת מימוש הקלה, תוכנית מתאר או תוכנית שימוש חורג שגרמה להשבחת הנכס. גם במקרה כזה העירייה תתנה את אישור היתר הבניה בתשלום היטל השבחה.
תיקון 126 לחוק התכנון והבניה מאפשר לבעל נכס לבקש עריכת שומה מקדימה מטעם העירייה. הדרישה יכולה להיעשות בכל שלב ומאפשרת למוכר הנכס להיערך כראוי לפני מכירת הנכס או הגשת הבקשה להיתר. אפשרות זו מקדמת ודאות ותכנון מס מוקדם מאחר שכך בעל נכס יכול לדעת עוד לפני ביצוע העסקה או הגשת הבקשה להיתר, מהו גובה היטל ההשבחה הצפוי לו.
האם ניתן לבטל את החיוב בהיטל השבחה או להפחית את סכומו?
כדי לנסות ולהפחית את גובה היטל ההשבחה ובחלק מהמקרים אף לבטלו לחלוטין מומלץ לפנות לעו"ד מקצועי ומנוסה שעוסק בתחום המשפט המנהלי והרשויות המקומיות ומתמחה בהיטלי השבחה. עורך הדין יסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך שבקיא בנושא לצורך בחינת השומה שהעירייה ביצעה. בהתאם לממצאים ניתן יהיה לפעול כדי להפחית את סכום היטל ההשבחה ובחלק מהמקרים אך לבטלו לחלוטין.
בעל נכס שקיבל דרישת תשלום היטל השבחה רשאי לפנות לוועדה ולבקש ממנה לתקן את השומה שביצעה לצורך הפחתת גובה היטל ההשבחה כאשר נפלה טעות בנוגע לנתונים הפיזיים של המקרקעין, פרטי המקרקעין, התוכניות שחלות על המקרקעין או זכויות הנישום במקרקעין. במקרים אלו שמאי הוועדה ייבחן את הטענות ואם הן יימצאו נכונות, הוא יתקן את השומה בהתאם ויעביר לנישום את השומה המתוקנת.
הגשת ערר על עצם החיוב בהיטל ההשבחה
הנישום רשאי להגיש ערר על היטל ההשבחה בפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 יום ממועד קבלת השומה. במסגרת הערר עורך הדין המייצג את הנישום יפרט מהם הטיעונים המצדיקים לפטור את הנישום מחובת תשלום היטל השבחה.
על החלטת הוועדה ניתן יהיה להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים תוך 45 יום ממועד קבלת ההחלטה. יובהר כי הגשת הערר אינה מעכבת את תשלום ההיטל ההשבחה אך הנישום רשאי להפקיד ערובה בנוגע לסכום ששנוי במחלוקת. בהגשת ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים חשוב להסתייע בעורך דין מקצועי ומיומן שיקפיד לפעול בהקדם האפשרי כדי להימנע מפספוס המועד האחרון להגשת ערעור.
כיצד ניתן להפחית את סכום היטל ההשבחה?
כדי להפחית סכום היטל ההשבחה ניתן לנקוט בפעולות משפטיות או שמאיות כדי למצוא כשלים שמאיים או פגמים משפטיים בשומה שנערכה לקרקע על ידי שמאי הרשות. אפשרות אחת שעומדת בפני הנישום היא לתקוף את השומה שנערכה על ידי הוועדה כאמור באמצעות הגשת חוות דעת של שמאי מקרקעין. לאחר הגשת חוות דעת של שמאי מייעץ מטעם הנישום, אם האחרון מעוניין בהפחתת סכום היטל ההשבחה הוא יוכל לבקש מיו"ר מועצת שמאי המקרקעין שימנה שמאי מכריע אשר יעיין בחוות הדעת של שני השמאים ויכריע במחלוקת.
שמאי מכריע אינו כפוף לחווות הדעת של השמאים מטעם הצדדים ורשאי לקבוע שומה בסכום נמוך יותר מהסכום שנקבע על ידי השמאי מטעם בעל הנכס או לחילופין לקבוע סכום גבוה יותר מהשומה שקבע השמאי מטעם הרשות. עם זאת, החלטתו של השמאי המכריע חייבת להיות מבוססת על ראיות ומנומקת.
הגשת ערר לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה
בתוך 45 יום מהמצאת החלטתו של השמאי המכריע, הנישום או הוועדה המקומית רשאים להגיש ערעור על החלטת השמאי המכריע לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה. על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים תוך 45 יום ממועד קבלת ההחלטה לכל המאוחר.
נישום שבוחר לפנות אך ורק לשמאי מכריע למעשה אינו רשאי להעלות טענות משפטיות בנוגע לעצם החיוב בהיטל ההשבחה דוגמת טענת מעשה בית דין או טענת התיישנות, אלא רק להשיג על סכום החיוב, כך שבחירה במסלול של פניה לשמאי מכריע בפועל מהווה הכרה בעצם החיוב. נוסף על כך, בעוד שמאי מכריע רשאי לקבוע סכום היטל השבחה שעולה על הסכום שקבעה הוועדה המקומית, ועדת ערר אינה יכולה להעלות את סכום היטל ההשבחה. בעת הגשת ערר על סכום השומה של הוועדה המקומית, אלא אך ורק לקבל את הערר, לדחותו או לקבלו חלקית.
ייצוג משפטי יסייע לבעל הנכס לבטל או להפחית את סכום היטל ההשבחה
לפיכך, ההמלצה לנישום שמעוניין להפחית או לבטל את היטל ההשבחה היא לפנות לוועדת ערר באמצעות עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בייצוג נישומים בפני ועדות ערר. עו"ד מנוסה יוכל להעלות את כל הטיעונים העובדתיים והמשפטיים הרלבנטיים נגד עצם החיוב ונגד סכומו. עורך דין מנוסה שמכיר את שני צידי המתרס הוא בעל ראיה רחבה יותר של תחום היטלי ההשבחה וניסיונו מאפשר לו להביא להפחתה מקסימלית של סכום היטל ההשבחה.
מעבר לכך, עורך דין מקצועי ומיומן יוכל לבחון האם בעל הנכס זכאי לפטור מלא מתשלום היטל השבחה כמו במקרים של הרחבת דירת מגורים עד ל-140 מ"ר, עליית שווי במקרקעין שמשמשים למגורים באזור שיקום, עליית שווי במקרקעין של מוסד ספורט, מדע, בריאות, צדקה, סעד, דת, מרחב מוגן, דרך ציבורית ועוד.
בין אם המחלוקת היא על עצם החיוב בהיטל השבחה ובין אם היא על סכום החיוב, מומלץ לפנות בהקדם לעורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום היטלי ההשבחה כדי שילווה את הנישום ויסייע לו למצות את זכויותיו מול הרשות באופן מיטבי.
עורך דין אוהד כהן עוסק תחום המקרקעין והנדל"ן, היטלי השבחה, בתים משותפים, התחדשות עירונית, תמ"א 38, פירוק שיתוף ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין אוהד כהן - 053-7419076