לפי סעיף 37 (א) לחוק המקרקעין "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". תכלית המחוקק בהוראת חוק זו הייתה לתת אפשרות לפיתוח יעיל של מקרקעין, אשר נחשבים למשאב מוגבל בישראל, ולמנוע מצבים שבהם נחסמת האפשרות לבצע חלוקה של מקרקעין כתוצאה ממחלוקות וסכסוכים. יובהר כי במצב של הסכמה בין כלל השותפים במקרקעין לביצוע פירוק שיתוף, ההליך עצמו לרוב יהיה מהיר וקצר.
לפניה ישירה אל משרד עו"ד ונוטריון שמעון האן, לחץ/י כאן
סכסוכים וחילוקי דעות אפשריים בנוגע לפירוק שיתוף במקרקעין
במצב שבו אחד או יותר מהשותפים מתנגד לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, ההליך הנחוץ לפירוק השיתוף עלול להסתבך ולהתארך. התנגדויות לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין עלולות להופיע במסגרת הליכי גירושין בעת שאחד מבני הזוג מעוניין למכור את הנכס המשותף ואילו הצד השני מתנגד לכך ומעוניין להמשיך להיות בעלים בחלק שלו.
דוגמא נוספת לחילוקי דעות בנוגע לפירוק שיתוף ניתן לראות במצב שבו שני אחים קיבלו דירה בירושה מהוריהם וכל אחד מהם הפך להיות בעלים של מחצית מהנכס. בעוד אח אחד מעוניין למכור את חלקו בנכס בהקדם האפשרי מאחר שהוא זקוק לכסף לצורך פתיחת עסק עצמאי, האח השני דווקא מתנגד בתוקף למכירת הנכס מכיוון שהוא סבור שערך הדירה צפוי לעלות משמעותית בשנים הקרובות.
הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרה של התנגדות
אם קיים שותף אחד לפחות שמתנגד לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין, לא תהיה לצדדים אפשרות לבצע פירוק שיתוף באופן מוסכם. על כן, הצד שמתעקש לבצע את פירוק השיתוף יצטרך להגיש תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט. אם הזכויות במקרקעין רשומות בטאבו, הרי שהצד שמעוניין בפירוק השיתוף יגיש את התביעה לבית משפט השלום באזור שבו המקרקעין מצויים.
לעומת זאת, אם הזכויות במקרקעין לא רשומות בטאבו, אלא בחברה הקבלנית או ברשות מקרקעי ישראל, הרי שהתביעה לפירוק השיתוף תוגש לבית משפט השלום או לבית המשפט המחוזי בהתאם לשוויו של הנכס.
אם שווי הנכס נמוך מ-2.5 מיליון שקלים, ההליך לפירוק השיתוף ייערך בבית משפט השלום. ואילו במצב שבו השווי של נכס המקרקעין עולה על 2.5 מיליון שקלים, התביעה תתנהל בפני בית המשפט המחוזי. חשוב לציין כי במצב שבו השותפים בנכס המקרקעין הם בני משפחה ואחד מהם מעוניין לבצע פירוק שיתוף בנכס, תביעתו תוגש לבית המשפט לענייני משפחה וזאת במנותק משאלת שוויו של הנכס או מיקומו.
ביצוע פירוק שיתוף בנכס מקרקעין הלכה למעשה
בפועל, פירוק שיתוף בנכס מקרקעין יתבצע באחת מתוך שתי דרכים עיקריות. דרך אחת היא חלוקת הנכס בעין שתתבצע אם חוקי התכנון והבנייה ואופי הנכס מאפשרים לחלקו, לפרק את השותפות במקרקעין ולהסדיר חלוקה פיזית חדשה בקרב השותפים.
במצב שבו נכס המקרקעין אינו ניתן לחלוקה פיזית או שחלוקתו עלולה להוביל להפסד כספי משמעותי לחלק מן השותפים או לכולם, בית המשפט לרוב יורה על הוצאת הנכס למכירה לצד שלישי. במצב דברים כזה בית המשפט יורה על הוצאת הנכס למכירה על ידי כונס נכסים באמצעות שיטה שדומה למכרז. כונס הכנסים יישא באחריות להליך המכירה ולאחר תשלום המיסים גם לחלוקת התמורה שהתקבלה ממכירת הנכס בין השותפים. יובהר כי בית המשפט רשאי להורות על ביצוע מכירה בדרך אחרת אם הוא סבור שהיא מתאימה, צודקת ויעילה יותר.
האם יש מגבלת זמן להגשת תביעה לפירוק שיתוף?
מכיוון שזכות הבעלות בנכס נחשבת לזכות מתמשכת, אין הגבלת זמנים או התיישנות בנוגע למועד שבו כל אחד מהשותפים רשאי לבקש לבצע פירוק שיתוף בנכס מקרקעין. חשוב לציין שבית המשפט אינו מחויב לנהל דיון בנוגע לכל בקשת פירוק שיתוף במקרקעין ורשאי להחליט שלא לדון בבקשה לפירוק שיתוף שהוגשה בחוסר תום לב, במטרה להפיק רווח בלתי הוגן או כדי להפעיל לחץ על שותפים בנכס. בית המשפט יחליט שלא לדון בבקשה לביצוע פירוק שיתוף אם השותפים המתנגדים לביצוע פירוק השיתוף הצליחו להוכיח שהבקשה הוגשה בחוסר תום לב ובית המשפט השתכנע שהבקשה הוגשה תוך שימוש לרעה בזכות.
ביצוע פירוק שיתוף בנכס מקרקעין על רקע הסכם שאוסר או מגביל אפשרות זו
במצב שבו שותפים בנכס מקרקעין חתמו על הסכם שיתוף אשר מגביל את אפשרותם לבצע פירוק שיתוף בנכס, בית המשפט שדן בתביעה לפירוק שיתוף יוכל להורות על ביצוע פירוק שיתוף רק לאחר שחלפו שלוש שנים ממועד החתימה של השותפים על ההסכם ובכפוף לכך שפירוק השיתוף הוא מוצדק.
אף על פי כן, אם אחד השותפים הקים בנכס המקרקעין המשותף מבנה מבלי שקיבל את הסכמת יתר השותפים, הרי שכל אחד מהשותפים יוכל לדרוש לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, גם אם הסכם השיתוף אוסר לבצע זאת.
פירוק שיתוף בדירת מגורים של הורים לילדים קטינים יתבצע בכפוף לכך שההורים יציגו בפני בית המשפט הוכחה כי קיים מקום מגורים ראוי לילדים הקטינים ולבן הזוג המשמורן.
אם גם אתם שותפים בנכס מקרקעין ומעוניינים לבצע בו פירוק שיתוף או לחילופין להגיש התנגדות לבקשה לביצוע פירוק שיתוף, מומלץ לכם לפנות לעורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין אשר ייבחן בעיון את הנסיבות הרלבנטיות, יתכנן אסטרטגיית פעולה משפטית מתאימה וילווה אתכם בהליכים עד להשגת התוצאה המשפטית המיטבית.
עורך הדין שמעון האן עוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן, בייצוג שותפים במקרקעין בתביעות לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין, התנגדויות לפירוק שיתוף ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.