רכישת דירה מהווה כיום עסקה חשובה ואולי אפילו הכי חשובה לזוגות רבים אשר משקיעים את מלוא הונם עבור דירה שלרבים יכולה להיקרא כדירת חלומותיהם.
חותמים על הסכם מכר עם הקבלן, חותמים על מפרט הטכני בו מפורט כל המידע אודות הדירה לרבות החומרים שמשמשים לבנייתה, והולכים בידיעה שכל מה שחתמו עליו יתקיים.
אבל, לעיתים רבות אנו נתקלים בתופעה שלדאבוננו הופכת לשכיחה במחוזותינו לפיה חווית הרכישה הופכת לסיוט של ממש, שכל מה שהובטח ע"י הקבלן לא קרה בפועל.
לפניה ישירה אל עורך דין ונוטריון תומר בן דוד, לחץ/י כאן
גילוי ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן
נכנסים לדירה לאחר עריכת פרוטוקול מסירה עם נציג הקבלן (שבד"כ מחתים את הרוכשים שאין להם מושג על מה חותמים) ומגלים ליקויים רבים בדירה, ליקויים שלעיתים לא מאפשרים המשך חיים סבירים בה, מה שמוביל לכעס רב, מרמור ועוגמת נפש של ממש.
ניתן לומר שליקויי הבניה מהווים את הסיוט של כל רוכש דירה, החשש הוא כי בדירה שרכשו יתגלו פגמים, סדקים רטיבות, שקיעות, או שאר בעיות שיהפכו את השהות בדירה ו/או ברכוש המשותף לבלתי נסבלת ואף לבלתי אפשרית שיכול שבסופו של יום אף יובילו לירידת ערך הדירה.
בדרך כלל חוזה המכר שנחתם בין הקבלן לבין רוכשי הדירות מקל על הקבלן בכל הנוגע לאחריותו כלפי הקונים לאחר מסירת הדירה. ואולם הדבר הוא בניגוד מוחלט להוראות חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 אשר מגדיר בצורה מדויקת מהי האחריות המוטלת על הקבלן בעת מסירת הדירה וחשוב מכך לאורך התקופה בה מתגוררים הרוכשים בדירה ו/או בבית המשותף.
אם כן נשאלת השאלה מהי אחריותו של הקבלן לאחר מסירת הדירה לרוכש?
אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:
תקופת הבדק
בתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה (למשל עשה שיפוץ שפגע בדירה).
תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה, והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים על פי מהות הליקוי.
תקופת האחריות
בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה - עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.
לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות חלה אחריות הקבלן רק במקרים הבאים:
במקרה של אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות שאז יכולה להיות תקופת האחריות של למעלה מ-20 שנה.
או כאשר התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים, אם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה למוכר כבר בשנים הראשונות לאחר קבלת הדירה, והליקוי לא תוקן.
אז מה עושים ומהן דרכי הפעולה?
לאור ניסיון רב שנים בתחום ולאור העובדה שמשרדנו מטפל במספר לא מבוטל של תביעות בגין ליקויי בניה, נראה שהדרך הטובה לשמור על הזכויות של הרוכשים מתחילה עוד בשלב רכישת הדירה, ובמה הדברים אמורים?
בשלב החתימה על הסכם המכר רצוי ואף מומלץ לחתום על הסכם מכר כאשר לרוכש מתלווה עורך דין מטעמו, עו"ד אשר מן הסתם יגן על הזכויות של הרוכש וזאת להבדיל מעורך הדין של הקבלן שהאינטרסים שלו ברורים.
כמו כן יש לצרף להסכם המכר נספח שינויים ובו לאפשר לרוכש, בין היתר, במעמד החתימה על פרוטוקול המסירה, להיאזר במומחה/מהנדס מטעמו שרצוי שיבצע חוות דעת טרם הביקור.
החשיבות של חוות הדעת בשלב מסירת הדירה היא קריטית שכן במידה ויתגלו ליקויים (ויתגלו) יש לשלוח מכתב במיידי לקבלן כדי שיתקן את אותם ליקויים.
רוכש הדירה רשאי לסרב לקבל את הדירה עד לתיקון הליקויים
שלב מסירת הדירה הוא שלב חשוב מאוד שכן לרוכש יש אפשרות לסרב לקבל את הדירה עד אשר יתוקנו הליקויים או להיכנס לדירה בכפוף לכך שהקבלן מתחייב לתקן את הליקויים תוך פרק זמן סביר וחשוב שהכול יהיה מתועד.
במהלך שנת הבדק יש להודיע לקבלן (שחייב עדיין לשהות בבית המשותף) על כל ליקויי שקיים ולדרוש ממנו לתקן את הליקוי באופן מידי.
חשוב להיות מלווים על ידי איש מקצוע אשר ידרוש בשמכם ויפעיל לחץ על הקבלנים שכן היה והקבלן לא מתקן את הליקויים הרי שתמיד ניתן להגיש נגדו כתב תביעה לבית המשפט ובו לדרוש ממנו לתקן או לבקש פיצוי כספי בגין הנזק שנגרם לרוכשי הדירה.
ליקויי בניה ברכוש המשותף
חשוב ואף ראוי לציין כי ליקויי בניה אינן נחלתן של הדירות בלבד אלא חולשות אף על הרכוש המשותף. ניתן לומר כי ככל שיש ליקויי בניה בדירות יש ליקויי בניה ברכוש המשותף.
אל לנו לטעות, הרכוש המשותף לא פחות חשוב מהדירה ועלינו להתייחס אליו כאילו מדובר בדירת המגורים שלנו.
כעו"ד אשר מייצג נציגויות רבות בתביעות כנגד חברות קבלניות, אנו נתקלים בלא מעט ליקויי בניה ברכוש המשותף.
הדבר מתבטא בכך שבניינים רבים נמסרים בחוסר התאמה עם ליקויים רבים הן במערכת החשמל, הן באיטום, הן בחניה, בבניית הגדר, באבנים המשתלבות, בחדר המדרגות ועוד אינספור של ליקויים שמקשים על החיים ברכוש המשותף.
אם כן מהן דרכי הפעולה של הנציגות?
ראשית ולאחר האכלוס אנו ממליצים לנציגות או לחברת הניהול להזמין חוות דעת הנדסית כוללת וזאת לצורך בחינת ליקויים המצויים ברכוש המשותף.
על הנציגות ליידע את הקבלן עוד מראשית קבלת החזקה על הבניין כי ישנם ליקויים ולדרוש ממנו לתקנם לאלתר.
חובתה של הנציגות לפעול לתיקון הליקויים מעוגנת בסעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969, שכן עניינים אלה נופלים בגדר "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף.
היה והקבלן מסרב לתקן או שמתקן בצורה לא ראויה הדרך הטובה ביותר היא לפנות לערכאות משפטיות לצורך קבלת מזור לרבות תיקון הליקויים ו/או דרישה כספית בגין אותם ליקויים.
עורך דין ונוטריון תומר בן דוד עוסק בתחום המקרקעין, ליקויי בניה ותביעות קבלנים, ליווי דיירים בתמ"א 38, קבוצות רכישה ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.