טאבו הוא הכינוי הרשמי של אגף רישום והסדר מקרקעין במדינת ישראל. האגף עוסק בניהול וברישום זכויות במקרקעין במדינה. לשכת הרישום אחראית לנהל את פנקסי המקרקעין, המסמכים והתעודות אשר שימשו יסוד לרישום של נכסים. בלשכות הרישום נרשמות פעולות ועסקאות בפנקסי המקרקעין כגון הערות אזהרה, עסקאות מכר, ירושות, פעולות תכנון, זכות קדימה, חכירות, משכנתאות, זיקות הנאה ועוד.
נוסף על ההגדרה הרשמית של הטאבו, מדובר בבדיקה הראשונה שרוכשי נכס אמורים לבצע כדי למנוע מצב שבו רכשו נכס שלא רשום בטאבו, רכשו נכס שלא מוגדר כדירה, רכשו דירה שכוללת חריגות בנייה ועוד. יובהר כי הטאבו משמש כ"תעודת הזהות" של הנכס ועל כן באמצעות עיון בו ניתן לבצע התאמה בין המצב שקיים בפועל לבין חוזה המכר של הדירה, בכל הקשור לפרטי הנכס וזהות בעליו.
הרישום בטאבו הוא למעשה רישום הזכויות בלשכת הרישום והסדר מקרקעין. על פי החוק עסקת מקרקעין מסתיימת ברישום בטאבו. המשמעות של הרישום בטאבו ביחס לנכס היא כי החתום הוא הבעלים היחידי של הנכס ועל כן הוא רשאי לעשות בו כרצונו בכפוף להגבלות שחלות עליו על פי דין.
לפניה ישירה אל עורך דין סמיר חורי, לחץ/י כאן
עד כמה זה קריטי לרשום את העסקה בטאבו? מה ההשלכות של אי הרישום?
בעת רכישת נכס מקרקעין, לא משנה על איזה מסמך חתם הרוכש, אם הנכס אינו רשום על שמו באגף רישום והסדר מקרקעין, הרוכש לא נחשב לבעל הזכויות בו. יודגש כי חוזה מכר אינו מהווה ראיה רשמית שהנכס שנרכש אכן רשום על שם הרוכש. עיקר הבעייתיות טמון בכך שבחלק מהמקרים היעדר רישום בטאבו יגרום לקושי ממשי בהוכחת הבעלות בנכס ויאפשר לעקל, למכור את הנכס או להעביר את הבעלות בו לצד שלישי.
נוסף על כך, חוק המקרקעין קובע שעסקת מקרקעין לא מסתיימת אלא ברישום בטאבו. על כן, ניתן להכריז על סיום העסקה רק אחרי שבקשת רישום הנכס בטאבו אושרה. במקרים רבים רוכשי דירות בפרויקטים של מגורים משותפים לא מבצעים רישום של הבעלות בטאבו ולפיכך הדירות שרכשו נותרות בבעלות הקבלנים.
חשוב לציין כי ללא רישום פורמלי של זכויות הרוכש בטאבו, הוא יצטרך להוכיח את זכויותיו בנכס באמצעות פניה לבית המשפט. הרישום בפנקסי המקרקעין של המדינה מעניק תוקף רשמי לקיום זכויות של בעלות על נכס. מעבר לכך רישום זכויות בעלות בטאבו מקצר תהליכים עבור הרוכש ומעניק שלל הקלות בעת קבלת משכנתא בכל אחד מהבנקים למשכנתאות בישראל.
במקרים רבים היעדר רישום של זכויות בעלות בנכס מקרקעין גורר קשיים ביחס לאפשרות של מכירה עתידית של הנכס, עלול לגרום לירידה משמעותית בערכו או לריבית בשיעור גבוה יותר בעת לקיחת המשכנתא כנגד שעבוד הנכס, וזאת מכיוון שישנם מעט קונים שמוכנים להסתכן ולקנות דירה שאינה רשומה בטאבו על שם בעליה.
זכות חוזית או זכות קניינית - מה גובר?
זכות חוזית היא זכות אישית אשר תקפה כלפי קבוצה מוגדרת או כלפי אדם. הזכות החוזית נתפסת כזכות חלשה יותר בהשוואה לזכות הקניינית ואין לה את המאפיינים של הזכות הקניינית. על כן, בדרך כלל בעימות שבין זכות קניינית לבין זכות חוזית תגבר הזכות הקניינית. לסיכום, רכישת זכויות במקרקעין מתבצעת בדרך כלל בשני שלבים:
השלב הראשון הוא חוזה מכר בין הצדדים שבו הם מסדירים את התנאים להעברת הזכויות ביניהם. בשלב זה לרוכש יש אך ורק זכות חוזית. עם חתימת הסכם המכר הרוכשים של הנכס מקבלים זכות חוזית כלפי המוכרים שלפיה בבוא העת וכנגד תשלום של מלוא התמורה, המוכרים יעבירו על שם הרוכשים את הנכס בלשכת רישום המקרקעין.
רק לאחר השלב השני בו משולמת התמורה ומועברת הזכות על ידי רישומה, הרוכש יהיה בעל זכות קניינית. חשוב להבין כי כל עוד לא נרשמה הזכות הקניינית ושולמה התמורה עבור הנכס אנו עדיין מצויים בשלב החוזי.
לעומת זאת, זכות קניינית היא זכות רכושית אשר מתייחסת לנכס, פועלת כלפי מספר בלתי מוגבל של צדדים שלישיים ועדיפה על פני זכויות אחרות. לזכות הקניינית יש מספר מאפיינים מיוחדים כגון עקיבה, כלומר הזכות לא פוקעת גם אם הנכס יצא מרשותו או מחזקתו של בעל הזכות וגם אם נמכר לאחר.
מאפיין נוסף של הזכות הקניינית הוא עדיפות, כלומר מי שרכש קודם את הזכות קניינית יהיה בעל עדיפות כלפי גורם אחר שהצליח לקבל זכות קניינית באותו נכס בשלב מאוחר יותר.
מאפיין שלישי של הזכות הקניינית הוא פומביות, כאשר הדרך הטובה ביותר לייצר פומביות היא באמצעות רישום בטאבו. העיון בפנקסי הזכויות ופנקסי הבתים המשותפים פתוח לציבור באמצעות הוצאת נסח טאבו או נסח רישום מקרקעין. בפועל, כל אדם שמעוניין לבצע עסקה במקרקעין זכאי להוציא נסח של כל נכס אשר רשום בלשכת רישום המקרקעין ולראות מי הוא בעל הזכויות בנכס, מהו סכום המשכנתא שרשומה על הנכס, האם יש לצדדים שלישיים זכויות בנכס, האם יש עיקולים שהוטלו על הנכס ועוד.
מה זה נסח טאבו?
טאבו הוא שיטת רישום המקובלת בישראל אשר מבוצעת על ידי לשכת רישום מקרקעין. נסח הטאבו משמש כתעודת הזהות של הנכס, אשר בו רשומים פרטיו כולל מיקומו – מספר גוש, חלקה ותת חלקה, גודלו, סיווגו, שטחו, חריגות, הערות אזהרה, הפקעות, עיקולים, שעבוד לבנק, הצמדות, צווי הריסה ועוד.
מתי משתמשים בנסח טאבו?
את נסח הטאבו מומלץ להוציא בשתי נקודות זמן במסגרת הליך רכישת הנכס. הנקודה הראשונה היא שלב בדיקת הנכס עוד לפני עריכת זיכרון דברים או תשלום מקדמה מוסכמת. בשלב זה הרוכש יוכל לבחון האם זכויות הנכס שאותו הוא מעוניין לרכוש אכן רשומות על שם המוכר. נקודת הזמן השנייה שיש להשתמש בנסח הטאבו היא אחרי החתימה על הסכם המכר של הנכס, כאשר הרוכש מבקש לרשום לזכותו הערת אזהרה אשר תמנע מגורמים אחרים לרכוש את הנכס.
הוצאת נסח טאבו מאפשרת לגורם שמעוניין בכך לברר אודות מצבו של נכס מקרקעין בכל הקשור לחריגות בנייה, כינוס נכסים, הערות אזהרה, שעבודים לבנק, עיקולים ועוד. הוצאת נסח טאבו היא אחת הדרכים להגביר את הוודאות ולהבטיח את השקט והביטחון במסגרת העסקה שהיא לרוב המשמעותית ביותר בחייו של אדם.
מה זה הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא הערה הנרשמת במרשם המקרקעין ומעידה על קיומה של התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלבצע בהם עסקה.
דוגמה לשימוש בהערת אזהרה ניתן לראות במצב שבעל דירה עורך חוזה עם רוכש שבו הוא מתחייב למכור לרוכש את הדירה ולהעבירה על שמו. הרוכש רשאי לפנות לרשם המקרקעין ולרשום הערת אזהרה במרשם המקרקעין, לפיה קיימת התחייבות מהמוכר להעביר את הדירה על שמו.
לאחר שנרשמה הערת אזהרה, וכל עוד היא לא נמחקה, לא ניתן לרשום במרשם המקרקעין עסקה אחרת שסותרת את התוכן של ההערה. בהמשך לדוגמה, אם לאחר רישום הערת אזהרה לטובת רוכש הנכס, המוכר יתחייב למכור את הדירה לרוכש שני, והרוכש השני ירצה לרשום הערת אזהרה או להעביר את הדירה על שמו במרשם המקרקעין, הוא לא יוכל לבצע זאת מאחר שהעברת הדירה על שמו סותרת את תוכן הערת האזהרה.
למרות זאת, ניתן לרשום עסקה הסותרת את תוכן הערת האזהרה אם הזכאי להערת האזהרה הסכים לרישום העסקה הסותרת, או שניתן צו של בית משפט שמורה לבצע רישום של עסקה סותרת.
המטרה העיקרית של רישום הערת האזהרה היא להזהיר צדדים שלישיים אשר מעוניינים לבצע עסקה באותם מקרקעין וליידע אותם שקיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. יתרה מזאת, הערת אזהרה נועדה למנוע מבעל מקרקעין לבצע עסקה סותרת לאחר שכבר ביצע עסקה במקרקעין.
עורך הדין סמיר חורי עוסק בתחום המקרקעין, עריכת חוזי מכר של נכסי נדל"ן, מיסוי מקרקעין, פינוי שוכר, סכסוכי שכנים, ועד בית ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.