בתחילת שנת 2010 אושר התיקון השני לתמ"א 38 אשר מתמקד בחיזוק מבנים בשל רעידות אדמה, תיקון זה מכונה תמ"א 38/2. התיקון התמקד באפשרות להוסיף זכויות בנייה של תוכנית מתאר גם בפרויקטים מסוג "פינוי בינוי". במסגרת פרויקטים כאלו הבניין המקורי נהרס ובמקומו מוקם בניין חדש בסטנדרט בנייה מודרני.
בפרויקט תמ"א 38/2 בתמורה לקבלת זכויות להקמת דירות נוספות, אשר אותן הקבלן רשאי למכור או להשכיר, הוא מוסר לדיירים דירות חדשות בבניין שהוקם במקום הבניין הישן שנהרס. מטרת התיקון הייתה להעניק תמריץ משמעותי לצדדים שמעורבים בפרויקט, כמו גם לעירייה או לרשות המקומית אשר נהנית אף היא מחידוש משמעותי.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין סטרול – חלפון, לחץ/י כאן
אילו יתרונות מעניק הליך תמ"א 38/2 לצדדים המעורבים בפרויקט?
הליך תמ"א 38/2 מעניק מספר יתרונות משמעותיים לדיירים כאשר לעיתים הוא מעניק תוספת של מטרים רבועים לשטח הדירות שקיימות בבניין (יש לציין שעניין זה תלוי בנתוני הפרויקט אשר ניתן לבחון מול היזם הנבחר ומול גורמים נוספים). בנוסף על כך, בכל הקשור לרעידות אדמה כבר לא מדובר בבניין מחוזק כמו בתמ"א 38/1, אלא בבניין חדש אשר ברוב המקרים מאופיין ברמה גבוהה יותר של מיגון ועמידות בפני רעידות אדמה.
מעבר לכך, מאחר שמדובר בבניין חדש לגמרי הוא עומד בסטנדרטים ותקנים עדכניים של בנייה, כולל תשתיות חדשות ובנייה ירוקה ואקולוגית יותר על כל המשתמע מכך. זאת, בניגוד לשיפוצים בלבד בתוכנית תמ"א 38/1. כמו כן, במסגרת הליך תמ"א 38/2 הקבלן המבצע למעשה בונה מבנה חדש לחלוטין אשר כולל ממ"דים בדירות חדשות, פתרונות חנייה עדיפים לפי תקן של חניון תת קרקעי לבניין, לובי חדש ומתקנים נוספים בהתאם לתוכנית התב"ע (תוכנית בניין עירונית).
לצורך הקמת המבנה החדש היזם מחויב לקבל היתר מהרשויות לתכנון ובניה לתוספת של מספר קומות לבניין שכן בהיעדר היתר מתאים לא ניתן לפעול. מספר הקומות המקסימלי המותר בבניין נקבע בתב"ע.
בחירת היזם המתאים לביצוע פרויקט תמ"א 38/2
בחירת היזם לרוב נעשית לאחר בחינה של מספר הצעות על ידי כל דיירי הבניין. היזם מצידו צריך להציג תוכנית מפורטת המתמקדת בהצעות קונקרטיות לכל דייר ודייר, כולל זמן ביצוע, מגורים חלופיים בתקופת ההקמה של הבניין החדש וערבויות שנועדו להבטיח את זכויותיהם של הדיירים.
כדי לבצע פרויקט של התחדשות עירונית יש צורך לקבל את הסכמתם ותמיכתם של רוב מסוים מקרב בעלי הדירות בבניין. הרוב הדרוש בעבור פרויקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) הוא 80% או 4/5 מכלל בעלי הדירות בבית המשותף אשר להם 4/5 מהזכויות ברכוש המשותף.
יובהר כי למפקח על הבתים המשותפים מוקנית סמכות לשקול את נסיבותיו הייחודיות של כל דייר ולתת הזדמנות לכל דייר לטעון את טענותיו נגד הפרויקט.
השפעת מיקום הבניין והרחוב על שווי הדירות
שוויה של דירה בבניין מושפעת רבות ממיקום הבניין, כאשר מדובר בבניין שממוקם ברחוב ראשי ערך הדירה יהיה נמוך יותר לעומת דירה בבניין שממוקם ברחוב צדדי ושקט. נוסף על כך, בניין שממוקם במדרון מאפשר ליזם לקבל תוספת אחוזי בנייה כך שבפועל הוא יוכל לבנות יותר דירות לעומת מצב שבו הבניין המקורי היה בנוי על גבי שטח מישורי. מאחר שלכל רשות יש דרישות מבניות שונות ומגבלות תכנוניות שנקבעות על ידי הוועדה לתכנון ובניה של הרשות המקומית, חשוב לבחון מראש מהו מספר הקומות שניתן לקבל במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 לפי תב"ע.
קבלת ערבויות מהיזם לביצוע הפרויקט
חלק חשוב ובלתי נפרד מעסקת תמ"א 38/2 הוא הערבויות שהיזם מעניק לדיירים. חשוב להקפיד שהערבויות שניתנות לדיירים יהיו מעוגנות באופן ברור ומפורש בהסכם שהיזם כורת עם הדיירים. מאחר שמדובר בפרויקט מורכב שכולל הריסה של הבניין והקמת בניין חדש במקומו חשוב מאוד לקבל את הערבויות מהיזם ולשים לב לכך כי בין הערבויות יש גם ערבות לפי חוק המכר דירות בגובה שווי הדירות החדשות אשר משקללת גם את ערך הקרקע. ערבות מסוג זה היא הכרחית כדי לוודא שהפרויקט יושלם באופן מלא לשביעות רצונם של הדיירים וכדי שזכויותיהם במבנה החדש ישמרו במועד סיום הבנייה.
ערבות חשובה נוספת היא ערבות מיסוי שמשמעה הבטחת תשלום מיסים עבור הפרויקט דוגמת תשלום מס שבח מקרקעין בהתאם להוראות החוק הרלבנטיות.
הערבויות הנוספות שניתנות מהיזם לטובת ביצוע הפרויקט הינן: ערבות לתשלום דמי השכירות, ערבות רישום הבניין כבית משותף לאחר סיום הבנייה, ערבות בדק ובמקרים מסוימים אף ניתנת ערבות משלימה/משפטית.
קביעת מועדים באופן ברור ומפורש בהסכם מול היזם
מומלץ לקבוע בחוזה מועדים ברורים ומפורשים לביצוע השלבים השונים בפרויקט ולהוצאת ההיתרים הדרושים. הקפדה על כך תאפשר להוציא את הפרויקט לפועל ללא עיכובים מיותרים. נוסף על כך, חשוב מאוד להתייחס בהסכם מול היזם גם לפיצויים לדיירים במקרה של עיכוב בפרויקט כדי למנוע דחיות ועיכובים שעלולים לגרום לדיירים עוגמת נפש והפסדים כספיים.
מאחר שהליך תמ"א 38/2 הוא מורכב, חשוב לבצעו בליווי משפטי צמוד של עורך דין מיומן, מקצועי ומנוסה בפרויקטים מסוג זה. עורך הדין ייבחן את כל הפרטים הרלבנטיים לפני כריתת ההסכם בין הצדדים, יקפיד על קבלת ערובות מתאימות מהיזם וישמור על הזכויות האינטרסים של הדיירים במהלך הפרויקט עד לסיומו המוצלח לשביעות רצונם.
משרד עו"ד סטרול - חלפון עוסק בתחום המקרקעין, בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38/2, בהסכמי מכר, פינוי וסילוק יד, פירוק שיתוף במקרקעין ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.