סעיף 2 לחוק המקרקעין (להלן :"החוק") קובע שזכות הבעלות במקרקעין היא זכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות החלות לפי הסכם או לפי חוק. בסעיף 6 לחוק עסקה במקרקעין מוגדרת כהקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין בהתאם לרצון המקנה, למעט בהורשה על פי צוואה.
נוסף על כך, החוק קובע גם כי עסקה במקרקעין מחייבת רישום, העסקה תסתיים ברישום והשעה שבה הרשם אישר את העסקה לרישום תיחשב לשעת הרישום. עסקה שלא הסתיימה ברישום תיחשב כהתחייבות לעשות עסקה. על כן, אין ספק שרישום בטאבו הוא אלמנט חשוב ואף קריטי בכל עסקת מקרקעין.
לפניה ישירה אל משרד עו"ד שרית טרנובסקי, לחץ /י כאן
מהי תביעה לקבלת סעד הצהרתי?
בכל הליך משפטי שאדם יוזם נשאלת השאלה מהו הסעד המבוקש. הסעד המבוקש הוא למעשה התוצאה האופרטיבית שבעל הדין מעוניין להשיג באמצעות ההליך המשפטי. בעוד רוב ההליכים שמתנהלים בבית המשפט מתנהלים במטרה לקבל סעד כספי, ניתן להגיש תביעה ולבקש במסגרתה סעדים אחרים כגון סעד הצהרתי, צו מניעה או צו עשה. בתביעה למתן סעד הצהרתי, בעל הדין מבקש מבית המשפט לתת הצהרה מסוימת, לדוגמה להצהיר כי הוא הבעלים היחידי של נכס מקרקעין. כך, תוצאות ההליך הן הצהרתיות ובפועל מהוות הכרה בזכות של בעל הדין שביקש את ההליך.
כדי להגיש תביעה לסעד הצהרתי, המבקש יידרש להראות לבית המשפט שקיימת לו זכות וכי זכותו ראויה לשריון. כך, התביעה למתן סעד הצהרתי נועדה לשריין את הזכות של מגיש התביעה לסעד הצהרתי.
הבנק לא אישר משכנתא לאישה רווקה אף על פי שהייתה בעלת יכולת כלכלית
לקוחה של עו"ד שרית טרנובסקי עלתה לבדה לישראל ממולדובה בשנת 1993 ורכשה לפני כ-30 שנה דירה. מאחר שהייתה רווקה באותה העת ולא היה לה בן זוג לפני הרכישה, לא אושרה לה משכנתא, אף על פי שהייתה בעלת יכולת כלכלית.
לפיכך, האישה פנתה למכר של משפחתה מהתקופה שהיא עדיין התגוררה במולדובה. המכר הציע את עזרתו לצורך נטילת המשכנתא והלקוחה הסכימה להצעתו בעקבות קשיי הקליטה, אי ידיעת השפה העברית והיעדר ניסיונה בתחום המקרקעין.
המכר מחו"ל נרשם כבעלים של מחצית מזכויות הבעלות בדירה ולפתע דרש את חלקו
בשנת 1996 הלקוחה והמכר מחו"ל חתמו על הסכם מכר לרכישת דירה והמכר נרשם כבעלים של מחצית מהזכויות בדירה. לפתע, כעבור 30 שנה, המכר החליט לדרוש את זכויותיו בדירה.
במסגרת המרצת פתיחה שהגישה עו"ד שרית טרנובסקי בשם הלקוחה, היא טענה כי מעבר לחתימה על ייפוי כוח כללי אשר תוקפו מוגבל לעשר שנים, ועל הסכם הרכישה של הדירה, המכר מעולם לא שהה בדירה, לא השתתף בתשלומי המשכנתא, בשכר טרחת עורך הדין ובחשבונות נוספים. לפי גרסת המבקשת, לאחר החתימה על הסכם המכר נותק הקשר בינה לבין המכר מחו"ל ולא חודש מאז.
האישה לא יכולה למכור את דירתה לצד שלישי ולבצע בה פעולות שונות
כמו כן, עו"ד טרנובסקי טענה בשם הלקוחה כי לנוכח הנתק הממושך בין הצדדים, הלקוחה אינה יכולה לבצע פעולות שונות בנוגע לדירתה ובתוך כך גם אינה יכולה למכור אותה לצד שלישי.
במסגרת בקשתה לסעד הצהרתי, הלקוחה הצהירה כי בהתאם למידע שקיבלה מבני משפחה של המכר, הוא עבר להתגורר בחו"ל ובדיקה שבוצעה באמצעות משרד חקירות העלתה כי האיש מתגורר בעיר קישינב שבמולדובה.
השופטת ציינה כי בהחלטה שנתנה בתאריך 5.11.18 היא התירה לבצע המצאה מחוץ לתחום לפי כתובת המכר במולדובה אשר צוינה בדוח שמסר משרד החקירות כאמור.
בתאריך 21.3.19 המבקשת הודיעה ששלחה את כתבי הטענות ואת ההחלטות בתיק למכר שמתגורר במולדובה בדואר רשום באמצעות חברת שילוח בינלאומית והמסמכים נמסרו בכתובת של המכר לידי אישה שמתגוררת עימו. המבקשת אף צירפה אישור מסירה של המסמכים אשר התקבל מאת חברת השילוח.
המכר ממולדובה לא הגיב במסגרת ההליך המשפטי שהתנהל נגדו
המכר לא הגיש כל תגובה או בקשה לביטול ההמצאה והשופטת קבעה כי על פי מכלול הנסיבות של התיק, ביצוע ההמצאה למכר במולדובה, והעובדה שהמכר לא הגיב לתהליך שהתנהל נגדו, החליטה לתת למבקשת פסק דין הצהרתי בהעדר הגנה.
על בסיס הטענות של המבקשת בכתב תביעתה, אשר לא נסתרו או הוכחשו, השופטת קבעה כי מלוא זכויות הבעלות בדירה בבאר שבע שייכות לה. על כן, השופטת הורתה לרשם המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, המכונה טאבו, לרשום את מלוא זכויות הבעלות בדירה על שם המבקשת. השופטת קבעה כי רישום הזכויות ייעשה בכפוף להמצאת האישורים הנדרשים על פי החוק ולתשלום האגרות והמיסים המחויבים לפי החוק.
בפסק דין הצהרתי שניתן לטובת המבקשת נקבע שהיא הבעלים של מלוא הזכויות בדירה
אם כן, לאחר שנה וחצי של ניהול הליך משפטי שנפתח בעקבות דרישתו של המכר לקבל את חלקו בדירה, בית המשפט המחוזי נתן פסק דין הצהרתי לטובת המבקשת אשר יוצגה על ידי עו"ד שרית טרנובסקי, אשר לפיו נקבע באופן חד משמעי וברור כי הדירה היא בבעלותה הבלעדית, למרות העובדה שבטאבו צוין אחרת. כעת האישה רשומה כבעלים של מלוא הזכויות בדירה ורשאית לבצע בה פעולות שונות כולל מכירה לצד שלישי.
פסק הדין ההצהרתי מלמד כי ייצוג משפטי של ידי עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום הנדל"ן והמקרקעין עשוי לשנות את התוצאה המשפטית באופן דרסטי לטובת הלקוח, גם כאשר נראה שהסיכוי לקבלת הסעד המבוקש הוא קלוש על רקע קיומו של רישום ברור וחד משמעי בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). במקרה זה עורכת הדין טרנובסקי הצליחה לשכנע את בית המשפט כי מכלול הנסיבות מלמדות על כך שהדירה היא בבעלותה הבלעדית של הלקוחה למרות קיומו של רישום בטאבו שמורה אחרת.
ה"פ 67925-06-18.
הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.