עבור רוב הישראלים, רכישת דירה היא העסקה המורכבת והמשמעותית ביותר שיערכו במהלך חייהם. לפיכך, חשוב לנהוג בזהירות הראויה לפני חתימה על הסכם מכר ולהסתייע בשירותיו של עורך דין מיומן, מקצועי ומנוסה בתחום דיני המקרקעין והנדל"ן. עורך הדין ייבחן את כלל ההיבטים המשפטיים הקשורים להסכם המכר ויסייע לרוכש הנכס לשמור על האינטרסים שלו ולהבטיח שזכויותיו לא יקופחו.
הסכם מכר דירה הוא חוזה משפטי מחייב לכל דבר ועניין אשר נערך בין מוכר דירה ובין רוכש דירה. לרוב, הסכם מכר יכלול התייחסות לכל ההיבטים המשפטיים הנחוצים להשלמת העסקה, והוא ייערך לאחר סיום המשא ומתן בין הצדדים.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין מעיין, אטיאס ושות', לחץ/י כאן
מה כלול במסגרת הסכם מכר דירה?
הוראותיו של הסכם מכר דירה יותאמו לאופי העסקה ולתנאים שהוסכמו בין הצדדים במהלך המשא ומתן. על פי רוב, בהסכם מכר דירה יופיע תיאור הנכס, התמורה עבור הנכס, מיסים והוצאות נלוות לעסקה, המועדים ושלבי העברת התשלום עבור הנכס, הצהרות הרוכש והמוכר, התמורה, מועדי התשלומים עבור הנכס, העברת זכויות ורישומן במרשם הזכויות, ייפוי כוח, מועד מסירת החזקה בדירה, תרופות בשל הפרת ההסכם, קביעת פיצויים מוסכמים במצב של הפרת חוזה ועוד.
מדוע רצוי להימנע מחתימה על זיכרון דברים לפני ביצוע העסקה?
לא פעם צדדים לעסקת מכר דירה עורכים ביניהם זיכרון דברים לפני חתימתם על הסכם המכר. חתימה על זיכרון דברים היא בעייתית מבחינה משפטית מאחר שבפועל מדובר בהסכם שהוראותיו מחייבות את הצדדים. חתימה על זיכרון דברים עלולה להוביל להטלת חיובים ותשלומים מסוגים שונים על הצדדים וזאת מבלי שגורם משפטי מקצועי בחן את תיק הבית המשותף ואת היתרי הבניה של הנכס לצורך איתור חריגות בניה. לפיכך, ההמלצה לרוכש דירה היא להימנע מחתימה על זיכרון דברים לפני שקיבל ייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין שמתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן.
מיסוי מקרקעין, קביעת המחיר ומועד מסירת החזקה
כדי לקבוע את התמורה הראויה עבור הדירה, הצדדים לעסקה רשאים לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך שיסייע להם להעריך את שווי הנכס. נוסף על כך, עורך הדין שמייצג את רוכש הדירה יכול לסייע לו להבין מה צפוי להיות גובה תשלומי המס שיחולו על העסקה. כך רוכש הנכס יוכל לוודא שהעסקה מתאימה ליכולתו הפיננסית.
סוגיית פריסת התשלומים עבור הדירה ומועד מסירת החזקה יסוכמו על ידי הצדדים לעסקה ללא מעורבות של עורכי הדין שמייצגים אותם. על כן, הצדדים לעסקה יצטרכו להגיע לעורכי הדין שלהם לאחר שהגיעו להסכמות ביחס לנושאים אלו. תפקידו של עורך הדין בהקשר זה הוא לעגן בהסכם המכר את הסכמות הצדדים לעסקה בנוגע למועד העברת החזקה בנכס ולפריסת התשלומים, לבחון את תוקפן המשפטי של ההסכמות ולהוסיף פרטים רלבנטיים לפי הצורך.
אם הרוכש נעזר במשכנתא לצורך מימון הדירה, עורך דין מקצועי שמייצג אותו בעסקה יוודא שלוח התשלומים המוסכם אכן מתייחס לכך. במצב שבו כבר קיימת משכנתא על הנכס, עורך הדין יוודא שהבנק יסלק את המשכנתא על ידי "מכתב כוונות" תקף. מכתב כוונות הוא מסמך שבמסגרתו הבנק מאשר שלאחר תשלום יתרת ההלוואה הנקובה במסמך, יוסר השעבוד מהדירה.
האם כדאי להסתייע בעורך דין בעת רכישת דירה מקבלן?
רוכשי דירות רבים סבורים שאין צורך לבדוק חוזה קבלני מאחר שעורך הדין מטעם הקבלן מייצג גם אותם. בפועל, מדובר בטעות מאחר שגם חוזה מכר שנחתם מול קבלן מחייב ביצוע בדיקה מעמיקה בדומה לכל הסכם מכר אחר במקרקעין. הניסיון מלמד כי חלק גדול מהחוזים הקבלניים אינם מנוסחים לטובת הרוכש מכיוון שעורך הדין מטעם הקבלן מייצג בראש ובראשונה את הקבלן ולכן מגן על האינטרסים שלו בעסקת המכר.
ביצוע בדיקות משפטיות מקיפות לפני התקשרות בעסקת מכר מקרקעין
לפני ביצע עסקת מכר דירה, עורך הדין של רוכש הדירה ייבחן מהו שיעור המס שיחול לגביו. כאשר מדובר ברוכש נכס, עורך הדין ייבחן את גובה החיוב במס רכישה, ואילו עורך הדין של מוכר הנכס ייבחן את חיובי מס השבח והיטל ההשבחה הצפויים לו. בדיקה מעמיקה של הנתונים וביצוע תכנון מס באמצעות עורך דין שבקיא בדינים הרלבנטיים, עשויים להוביל לחסכון כספי משמעותי עבור רוכש הנכס.
במסגרת תפקידו, עורך דין שמייצג את רוכש הנכס יבדוק האם מוכר הנכס רשום בטאבו כבעל הזכויות בדירה, לצורך מניעת עיכובים בתהליך העברת זכויות הבעלות בנכס על שם הרוכש. כל עוד הדירה אינה רשומה על שם הרוכשים בטאבו, הרי שמסמכי הרכישה כולל הסכם המכר שבידי הרוכש לא מהווים תעודה רשמית שמעידה על כך שהדירה היא בבעלות הרוכש. נוסף על כך יובהר שבהיעדר רישום בטאבו לעיתים יהיה אפשר למכור, לעקל או להעביר את הנכס לצד שלישי ללא ידיעת הבעלים.
עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בייצוג רוכשים בעסקאות מקרקעין, ייבחן את תקנון הבית המשותף, אשר עלול להטיל מגבלות שונות על הזכויות בדירה כגון הצמדת גג המבנה לדייר אחר שמתגורר בבניין, הגבלת זכויות בנייה קיימות או עתידיות והצמדת גינה שנחזית כמשותפת לאחת מדירות הקרקע בבית המשותף.
יתרה מזאת, לפני חתימת הרוכש על הסכם המכר, עורך הדין שמייצג אותו יבדוק את תיק הבית המשותף ברשות המקומית כדי לוודא שבבניין לא בוצעה בניה ללא היתר ושאין בו חריגות בניה. בבדיקתו עורך הדין יבחן גם את התאמת הנכס לשימוש למטרת מגורים ואת ייעוד הנכס שמופיע בהיתר הבנייה.
ליווי של עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה יסייע להגן על האינטרסים של רוכש הדירה
לאחר שעמדנו על הסוגיות המשפטיות המרכזיות המחייבות התייחסות לפני חתימה על הסכם מכר דירה, אין ספק שבעת ביצוע עסקת רכישת דירה, חיוני לפנות לעורך דין מקצועי ומנוסה בתחום המקרקעין, הנדל"ן ועסקאות המכר כדי שיבצע את כל הבדיקות המשפטיות הנחוצות ויוודא שכספו של הרוכש לא ירד לטמיון ושזכויותיו לא יקופחו. בהתאם לממצאי הבדיקות כאמור, עורך הדין יערוך הסכם מכר שיעגן את ההסכמות שהושגו בין הצדדים לעסקה ויטפל ברישום זכויותיו של רוכש הנכס ובכל סוגיה שנחוצה לצורך העברה מוצלחת של הזכויות הנכס.
משרד עורכי דין מעיין, אטיאס ושות' עוסק במקרקעין ונדל"ן, בהכנת חוזי מקרקעין, רכישת ומכירת דירה, עסקאות קומבינציה ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.