עסקת מקרקעין היא לרוב העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שאדם יבצע במהלך חייו. בשל ההיבטים הרבים שכרוכים בה, עסקה זו נחשבת למורכבת ולמסובכת לביצוע. לפיכך, וכדי להגן על זכויותיו של צד לעסקת נדל"ן, לפני ביצוע עסקה במקרקעין חיוני לפנות בהקדם לאנשי מקצוע מיומנים ומנוסים אשר ילוו את הצדדים לעסקה ויגנו על הזכויות והאינטרסים שלהם במסגרת העסקה.
לנוכח מורכבותן של עסקאות במקרקעין, הן במקרים רבים טומנות בחובן סיכונים משפטיים, כלכליים ומוקשים שחשוב להיזהר מהם כדי להימנע מנזקים. מאחר שעסקת מקרקעין כוללת התנהלות משפטית ובירוקרטית מול לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנות, עירייה, בנקים, גופי תכנון ובניה ורשות המיסים, הרי שחשוב מאוד לקבל ליווי משפטי מקצועי כבר בשלביה הראשוניים של העסקה כדי להימנע מסיבוכים ומבזבוז זמן וכסף בהמשך הדרך. זאת, באמצעות ביצוע שלל בדיקות מקדמיות ביחס להיבטים משפטיים ומסחריים של העסקה.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין מעיין, אטיאס ושות', לחץ/י כאן
איך ניתן להיזהר מהונאות בעסקאות נדל"ן?
כדי להימנע מהטעיה ומהונאות בעסקת מכר מקרקעין אחת הבדיקות החשובות ביותר שיש לבצע היא בדיקת זהותו של מוכר הנכס. עורך הדין שמייצג את רוכש הנכס יצטרך לוודא שהאדם שמציג את עצמו כמוכר הנכס אכן מחזיק בזכויות בעלות בנכס. את הבדיקה הזו ניתן לבצע על ידי בחינה של נסח הטאבו בלשכת רישום המקרקעין, בחברה המשכנת או באישור הזכויות ברשות מקרקעי ישראל.
במסגרת בדיקה זו חשוב לבחון גם את מצבו המשפחתי של מוכר הנכס מאחר שלממצאי הבדיקה עשויים להשפיע ישירות על היתכנות העסקה. אם בעל הנכס נשוי או גרוש יש אפשרות שלבן/ בת הזוג שלו גם יש זכויות בנכס, כך שרוכש הנכס יצטרך לקבל את הסכמתם לביצוע העסקה.
ביצוע בדיקה מקיפה אודות זהותו של בעל הנכס עשויה למנוע הונאות נדל"ן שבהן מוכרי נכסים משתמשים במסמכים מזויפים ומציגים את עצמם כבעלים של הנכסים ולאחר חתימת הסכם המכר הם נעלמים עם התמורה שקיבלו עבור הנכס ואילו הרוכש נותר ללא הנכס וללא הכסף.
בדיקת זכויות של צדדים שלישיים בנכס והצמדות שבוצעו בו
בדיקה מקדמית נוספת שחשוב לערוך לפני התקשרות בהסכם מכר במקרקעין היא בדיקת הנכס עצמו שתיעשה אף היא באמצעות בחינת נסח הטאבו, אישור חברה משכנת או אישור זכויות של רשות מקרקעי ישראל. בדיקה כזאת יכולה ללמד על היקף ואופי זכויותיו של מוכר הנכס ועל ההצמדות שבוצעו בנכס דוגמת גג, חניה, מחסן ועוד. עיון במרשם הזכויות יכול ללמד גם על זכויות של צדדים שלישיים בנכס כגון משכנתא, עיקולים וכל התחייבות נוספת שקיימת ביחס לנכס.
כדי להימנע ממצב שבו מוכר הנכס ביצע עסקת מכר עם רוכש מסוים ועוד לפני סיום העסקה ורישום הזכויות, הוא התקשר עם רוכש נוסף והתחייב למכור לו את אותו הנכס, מקובל לרשום הערת אזהרה שמטרתה למנוע עסקאות נוגדות כאמור. הערת אזהרה נרשמת בנסח הטאבו ולכן כל גורם שיעיין בנסח הטאבו יוכל לראות את הערת האזהרה ולהגיב בהתאם.
בחינת היבטי מיסוי מקרקעין
לפני התקשרות בעסקת מכר מקרקעין חשוב מאוד לבחון את היבטי מיסוי המקרקעין הכרוכים בעסקה. בעסקת מכר מקרקעין לרוב המוכר חב בתשלום מס שבח ואילו הרוכש מחויב בתשלום מס רכישה. עריכת בדיקה מקצועית וחישוב מדויק של היבטי המס הנלווים לעסקה על ידי עורך דין מיומן תסייע לצדדים לעסקה להעריך את גובה חיובי המס הנלווים לעסקה ותאפשר להם לקבל החלטה מושכלת ביחס לכדאיות העסקה עבורם. אם לאחד מהצדדים לעסקה ישנם פטורים מסוימים מתשלום מס, עורך הדין המייצג אותו ישקלל זאת במסגרת בדיקותיו ביחס לגובה חיובי המס הצפויים למוכר או לרוכש הנכס.
מכיוון שבהיעדר אישור מהעירייה לא ניתן להעביר זכויות בעלות בנכס מקרקעין חשוב לבחון האם יש חריגות בנייה בנכס. אם אכן נמצאו בנכס חריגות בניה, הצדדים בליווי עורכי דינם יצטרכו להחליט מי מהצדדים יישא בעלויות הכרוכות בהכשרת חריגות הבניה בנכס ולתת ביטוי להחלטה בסכום התמורה הכולל שישולם עבור הנכס.
לא אחת, רוכש נכס שלא בחן את סוגיית חריגות הבניה בנכס מצא את עצמו מתמודד עם קנסות גבוהים, וחויב לשאת בעלויות הכשרת החריגות בנכס שעלולות להיות מלוות גם בחיובי תשלום היטל השבחה וארנונה.
האם רוכש הנכס קיבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתא?
מאחר שאי קבלת משכנתא אינה מוכרת כעילה לביטול הסכם המכר, לפני התקשרות בהסכם חשוב לבדוק שהבנק של רוכש הנכס נתן לו אישור עקרוני למשכנתא. נוסף על כך חשוב לבדוק אם מוכר הנכס סילק את המשכנתא שרשומה על שמו כדי למנוע מצב שבו רוכש הנכס מקבל נכס ממושכן.
הבדיקות שצוינו לעיל הן רק חלק מהבדיקות שחשוב לבצע לפני התקשרות בעסקת מכר דירה. עורך הדין שמייצג רוכש של נכס נדל"ן מחויב לבצע עוד שלל בדיקות ובין היתר לבחון גם את התב"ע - תוכנית בניין עיר הרלבנטית כדי להבטיח שלא יוקמו כבישים סואנים או מבני ציבור בסמיכות לנכס. עוד חשוב לבדוק אם קיימים בנכס ליקויי רטיבות, מפגעי רעש, שכנים בעייתיים וליקויים נוספים אשר עלולים להשפיע על ערך הנכס ועל כדאיות העסקה.
ליווי משפטי מקצועי יסייע לכם להגן על הזכויות והאינטרסים שלכם בעסקת הנדל"ן
מאחר שעסקת מכר מקרקעין היא עסקה סבוכה ומורכבת אשר עריכתה מחייבת מומחיות משפטית וניסיון רב שנים, ההמלצה לרוכש או למוכר נכס מקרקעין היא לפנות בהקדם האפשרי לעורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום המקרקעין ובעריכת הסכמי מכר במקרקעין וליווי עסקאות נדל"ן כדי שיערוך עבורו את כל הבדיקות הנדרשות לפני ההתקשרות בעסקה ובכך יגן על זכויותיו ועל האינטרסים שלו במסגרת העסקה.
משרד עורכי דין מעיין, אטיאס ושות' עוסק במקרקעין ונדל"ן, בהכנת חוזי מקרקעין, רכישת ומכירת דירה, עסקאות קומבינציה ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.