תביעה לפינוי מושכר עניינה לסלק מהנכס או הדירה דייר סרבן אשר מסרב להתפנות ממנה או לחילופין הפר את אחת מהוראות היסוד של חוזה השכירות המקימה עילה לביטולו. פעמים רבות, תביעה לפינוי מושכר היא רק קצה הקרחון בסכסוך המשפטי הקיים בין המשכיר לשוכר. לא אחת, אנו עדים למקרים בהם שוכרים מותירים אחריהם הרס וחורבן בבית ובמקרים מסוימים אף נזקים המסתכמים באלפי שקלים.
בכתבה זו נבחן ונראה מהן האופציות המשפטיות הקיימות למשכיר אשר נגרם לנכס שברשותו נזק על ידי הדייר. נבדוק גם האם ניתן לכרוך את התביעה בגין נזק לרכוש יחד עם התביעה לפינוי מושכר או שמא על המשכיר לפצל את התביעות ולפעול בשני מסלולים שונים עצמאיים אך הקשורים לאותו נושא.
לפניה ישירה אל משרד עו"ד ניסים שופן, לחץ/י כאן
האם רשאי משכיר לכרוך את התביעה בגין הנזקים שנגרמו לנכס בתביעה לפינוי מושכר?
במסגרת התשובה לשאלה זו חשוב לשים לב להבחנה דקה אך חשובה כאשר אנו מדברים על תביעה לפינוי מושכר. פינוי דייר בשכירות במסגרת תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר לפי תקנות סדר דין האזרחי התשע"ט – 2018 אינו מאפשר כריכה של תביעה נוספת כגון תביעה בגין הנזקים שגרם הדייר לנכס. תביעה זו, עוסקת אך ורק בתביעה לפינוי מושכר ולא ניתן לכרוך בה את הנזקים שגרם השוכר למושכר.
תביעה לפינוי מושכר בסדר דין רגיל, יכולה להיות מוגשת בצירוף ראשי נזק נוספים כגון נזקים שנגרמו למושכר על ידי השוכר וכו'. כפי שנראה מיד, כאשר מדובר בדייר המסרב לפנות את הנכס ובנוסף גרם נזקים למבנה, ההמלצה היא לפצל בין התביעות שכן תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר תגרום לפינוי הדייר מהר יותר מהנכס בהשוואה לתביעה לפי סדר דין רגיל.
מהי ההמלצה למשכיר אשר ברצונו לפתוח בתביעה לפינוי מושכר ובנוסף לתבוע את השוכר בגין נזקים אשר גרם למושכר?
היות ותביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר אינה מאפשרת לכרוך ראשי נזק נוספים, ההמלצה היא להגיש את התביעה לפינוי מושכר בנפרד מהתביעה בגין הנזקים שהסב השוכר למושכר. הסיבה לכך היא כי תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר יעילה יותר ומהירה יותר בהשוואה לתביעה בסדר דין רגיל כך שבתוך חודשים בודדים ניתן יהיה להביא לפינוי הדייר מהנכס.
במקרה שמדובר בתביעה לפינוי דייר סרבן יחד עם נזקים שהסב למושכר, מומלץ להגיש תחילה תביעה לפינוי מושכר ורק לאחר פינוי הדייר מהנכס לשקלל את מלוא הנזקים שגרם למושכר ולהגיש תביעה נפרדת ועצמאית בגין נזקים אלו. הרעיון בהמלצה זו הוא כי רק לאחר פינוי הדייר מהנכס ניתן להבין מהו הנזק המלא שהסב למושכר ולכמתו בערך כספי.
כיצד ניתן להגיש תביעה בפועל הלכה למעשה במנותק מהתביעה לפינוי מושכר?
לאחר שהסתיים הליך פינוי דייר בשכירות והדייר הסרבן פונה מהנכס, ניתן לפנות לשערוך הנזקים שגרם ולהגיש תביעה מתאימה נגדו. יש לשים לב כי ניתן להגיש תביעה נגד דייר גם טרם עזב את הנכס אך במקרה זה ספק אם ניתן יהיה לדעת מהו הנזק האמיתי שנגרם למושכר.
יש לציין כי לצורך הוכחת הנזקים שנגרמו למושכר יש לצרף לכתב התביעה חוות דעת מטעם בעלי מקצוע המפרטים את הנזקים שנגרמו, חשבוניות עבור הוצאות שנגרמו למשכיר בגין מעשיו של השוכר וכן כל ראיה אחרת היכולה לסייע לו להוכיח את הנטען בכתב התביעה.
את התביעה ניתן להגיש כאמור במסלול נפרד ועצמאי מהתביעה לפינוי מושכר כאשר קיימים שני מסלולים עיקריים להגשת תביעה זו.
- תביעה בסדר דין מהיר – תביעה זו אינה דורשת הגשת תצהירי עדות ראשית, שאלונים וגילוי מסמכים ועניינה לברר במהירות וביעילות את התביעה שהוגשה לבית המשפט. יש לשים לב כי סמכותו של בית המשפט בהליך זה מוגבלת לתקרה מקסימלית של 75,000 ₪.
- תביעה אזרחית בסדר דין רגיל – ככל שהנזקים שהסב השוכר למושכר עולים על 75,000 ₪, ניתן להגיש כנגדו תביעה בסדר דין רגיל בגין הנזקים שגרם למושכר ולתבוע אותו על מלוא הסכום הנטען.
כיצד ניתן למנוע או לצמצם משמעותית את תופעת דייר המסרב להתפנות מהמושכר ובנוסף מסב לו נזק?
חשוב להדגיש כי אין פתרון קסם לבעיית דייר סרבן אשר מפר את הוראות החוזה או מסרב להתפנות מהנכס. פינוי דייר בשכירות היא אחת התופעות שמשכירים נתקלים בה חדשות לבקרים ונאלצים לפנות לערכאות משפטיות כדי להשיב לחזקתם את המושכר. יחד עם זאת, ניתן לצמצם את הסיכון להיתקל בדייר בעייתי עוד במועד החתימה על חוזה השכירות.
חשוב לתהות על קנקנו של השוכר המתגורר במושכר וכן לוודא כי מדובר באדם נורמטיבי בעל הכנסה חודשית קבועה. יש לזכור כי שוכר נורמטיבי המחזיק בחשבון בנק בעל הכנסה חודשית קבועה ככל הנראה יחשוש מלהותיר אחריו הרס וחורבן במושכר שכן הוא עלול למצוא את עצמו נתבע בבית משפט ונושא באחריות למעשיו.
גם כאשר מדובר בשוכר מסודר לכאורה, אין זה אומר כי ניתן למנוע לחלוטין את תופעת הסרבנות או הותרת נזקים במושכר. ככל שהשוכר הותיר אחריו נזקים במושכר וכפי שהומלץ קודם לכן, יש תחילה לפעול במהירות לסילוקו מהנכס ורק לאחר מכן להעריך את מלוא הנזקים שגרם ובהתאם לכך לפתוח נגדו בהליכים משפטיים במסלול המשפטי המתאים.
עורך דין ניסים שופן בעל ניסיון של יותר מ-19 שנים בתביעות לפינוי מושכר, גביית חובות ושיקים חוזרים, משפט מסחרי, תביעות ביטוח ונזקי רכוש. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.