בעלי דירות רבים נתקלים מעת לעת בשוכרים בעייתיים שמפרים את חוזה השכירות ותוך כך גורמים נזקים לדירה, מסרבים לשלם את דמי השכירות והחשבונות לרשויות ובמקרים מסוימים אף אינם מוכנים להתפנות מהדירה עם תום תקופת השכירות.
החוק אוסר על בעל נכס לפעול בעצמו כדי לפנות בכוח את השוכר, כך שהוא אינו רשאי לנתק את אספקת המים והחשמל לנכס או להחליף את מנעוליו. משכיר נכס שפועל בעצמו נגד השוכר למעשה עובר על החוק וחושף את עצמו לתביעת נזיקין מצד השוכר.
כידוע, הגשת תביעה אזרחית רגילה לפינוי שוכר אורכת זמן רב וכרוכה בעלויות לא מעטות, ולכן בעבר בעלי נכסים רבים נמנעו מהגשתה תוך ספיגת הפסדים כלכליים שנגרמו להם בשל התנהגות השוכר. כדי לתת מענה למצוקת המשכירים, המחוקק הסדיר מסלול יעיל ומהיר לפינוי שוכר מנכס באמצעות הליך מקוצר שבמסגרתו מוגשת תביעה לפינוי מושכר.
לפניה ישירה אל משרד עו"ד ונוטריון יוסף אוריין & חי מכלוף, לחץ/י כאן
המסלול המהיר - תביעה לפינוי מושכר
בעל נכס שמעוניין לפנות שוכר יכול לבחור האם להגיש נגדו תביעה אזרחית בסדר דין רגיל או לבחור בהליך הייעודי לפינוי מושכר בסדר דין מקוצר. במסגרת ההליך הייעודי המשכיר יכול לתבוע את פינוי המושכר עקב שוכר שאינו משלם את דמי השכירות או מסרב להתפנות מהנכס. עם זאת, לא ניתן לתבוע על הפרות אחרות של חוזה השכירות כמו שוכר שביצע שינויים במושכר ללא רשות.
חשוב לדעת כי בעל נכס שבוחר להגיש נגד שוכר תביעה אזרחית בסדר דין רגיל, רשאי לתבוע את פינוי השוכר ובאותה העת לדרוש גם פיצויים על הפרות חוזה נוספות ועל נזקים כספיים שנגרמו לו כתוצאה מהסירוב להתפנות.
תביעה לפינוי מושכר צריכה לכלול את כל טענותיו של בעל הנכס ביחס לשוכר ועליו לצרף אליה את ראיותיו כולל הסכם השכירות, מכתב התראה לפני תביעה שנתן לשוכר ומסמכים נוספים שנוגעים לסכסוך בין הצדדים. אם המשכיר מעוניין להביא עדים שיתמכו בטענותיו, עליו לצרף את תצהיריהם לכתב התביעה.
לוח הזמנים לאחר הגשת התביעה
אחרי הגשת התביעה, עומדים לרשות השוכר 30 ימים כדי להגיש כתב הגנה לבית המשפט. הדיון בתביעה יתקיים תוך 30 ימים מהמועד האחרון שנקבע להגשת כתב ההגנה. המועדים הללו מבטיחים כי הדיון בעניינם של הצדדים יתקיים בתוך 60 ימים ממועד הגשת התביעה. הדיון בתביעה לפינוי מושכר נמשך יום אחד ופסק הדין ניתן תוך 14 ימים ממועד הדיון.
בעל נכס שנפגע כספית עקב סירוב שוכר לפנות את המושכר, רשאי להגיש נגדו תביעה כספית נפרדת לפיצויים. במסגרת התביעה בעל הנכס יוכל לתבוע בין היתר כספים שמגיעים לו בהתאם לחוזה, חובות חשמל, מים וארנונה שהוא נאלץ לשלם, וכן הפסד דמי שכירות פוטנציאליים שהיה יכול לקבל אם השוכר היה מפנה את הנכס כמוסכם.
היתרון העיקרי של הגשת תביעה לפינוי מושכר הוא ייעול ההליך המשפטי וקיצור משמעותי של משך ההתדיינות תוך צמצום ההפסדים של המשכיר.
עם קבלת פסק הדין חשוב לבדוק האם צוינו בו במדויק פרטי הנכס המלאים ושמו של השוכר, כולל מספר תעודת הזהות שלו. פרטים אלו ישמשו את המשכיר בהמשך כאשר יפנה להוצאה לפועל כדי לאכוף את ביצוע פסק הדין במקרה שבו השוכר יסרב לפנות את הנכס.
ביצוע פסק הדין לפינוי מושכר בהוצאה לפועל
לאחר קבלת פסק דין המורה על פינוי, אם השוכר עדיין אינו מסכים להתפנות מהמושכר, בעל הנכס רשאי לפנות להוצאה לפועל ולפתוח שם הליך לביצוע פסק הדין.
אם לא נקבע בפסק הדין מועד מוגדר לביצוע הפינוי, אפשר להגיש אותו לביצוע בהוצאה לפועל לאחר 15 ימים ממועד קבלת פסק הדין.
אם נקבע בפסק הדין מועד לביצוע הפינוי, ניתן להגישו לביצוע בהוצאה לפועל מיד עם חלוף המועד. בתיקים מסוג זה, לשכת ההוצאה לפועל מנפיקה אזהרה לבעל הנכס כדי שימסור אותה באופן אישי לשוכר ויידע אותו על פינוי הנכס. האזהרה מיידעת את השוכר כי הוא מחויב לפנות את המושכר תוך 20 ימים מקבלתה וכי אם לא יתפנה מהנכס עצמאית, ניתן יהיה לפנותו בשבועיים שלאחר סיום תקופת האזהרה.
אחרי המצאת האזהרה, המשכיר צריך להגיש לרשם ההוצאה לפועל בקשת פינוי. על הרשם לוודא שהאזהרה הומצאה לשוכר בהתאם לחוק ולאשר פינוי רק לאחר שחלפו 20 ימי האזהרה.
הפינוי בפועל מתבצע על ידי קבלני הוצאה לפועל ומלווה בסיוע משטרתי במקרה הצורך. חשוב לפנות למשטרה מיד עם קבלת החלטת רשם ההוצאה לפועל בדבר הפינוי כדי לתאם עמה מועד פינוי, שכן נדרשת לה תקופת היערכות לצורך הקצאת כוח שיטור למשימה.
עורך דין חי מכלוף עוסק בדיני מקרקעין, ליווי עסקאות מורכבות ופרויקטים במקרקעין בכל רחבי הארץ, ייצוג בעלי נכסים בתביעות לפינוי מושכר ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.