בכתבה זו ריכזנו עבורכם מורה דרך שכולל נושאים מהותיים שנדרש לבדוק אותם בשלב המקדמי עם קבלת החלטה לגבי מכירת הדירה וכן דגשים עיקריים בקשר לתהליך המשפטי הכרוך במכירת הדירה.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין מיכל רז, לחץ/י כאן
שלב א' - בדיקות מקדמיות בטרם מכירת הדירה
שווי כספי של הדירה
קיימות מספר דרכים לבחינת שוויו של הנכס:
ראשית, ניתן להיכנס לאתר של רשות המיסים ולבחון אילו עסקאות נדל"ן בוצעו באזור המגורים שלכם בהתייחס לדירות דומות ומה היה שווי הנכס הנמכר כפי שדווח לרשות המיסים. מחירי הדירות שמפורסמים באתרי אינטרנט למכירת דירות אינם משקפים בהכרח את שווי הדירה שכן לעיתים המחיר הסופי בחוזה נמוך משמעותית מהמחיר הראשוני שנדרש.
שנית, ניתן לפנות למתווך נדל"ן מקצועי באזור מגוריכם לסיוע באומדן שווי שוק של הנכס. שלישית, ניתן לפנות לשמאי מקרקעין. זוהי הדרך המקצועית ביותר אולם בחינה זו כרוכה בהוצאות כספיות.
משכנתא
אם קיימת משכנתא המלצתי הינה לפנות לבנק ולהזמין "מכתב כוונות" שהינו מכתב משפטי בעל תוקף משפטי מחייב שכולל בתוכו את היתרה העדכנית ביותר לסילוק משכנתא מדירת המגורים, לרבות כל התשלומים הנוספים שעלולים לחול עליכם עם הסילוק כגון קנסות.
מס שבח
לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה), תשכ"ג 1963, כאשר אדם מוכר דירת מגורים, ככלל, עליו לשלם מס שבח למיסוי מקרקעין בקשר למכירת הדירה, אלא אם כן מגיע למוכר פטור ו/או פטור חלקי מתשלום מס שבח.
עורך דין מקרקעין מקצועי יכול לבחון עבורכם תכנוני מס אופטימליים אפשריים על פי נסיבות המקרה הייחודי ובכך לחסוך עבורכם כסף רב.
היטל השבחה
בעת מכירת הדירה, בסיום העסקה, הנכם מחויבים להמציא לקונה אישור מהעירייה או הרשות המקומית כי אין חובות כספיים לדירת המגורים, לרבות אישור בגין תשלום היטל השבחה, ככל שחל. במסגרת חוזה המכר, מקובל ונהוג לקבוע כי כל היטל השבחה שיחול, ככל שחל, בגין תב"ע (תוכנית בניין עיר) במקרקעין שבתוקף עד למועד החתימה של החוזה-יחול על המוכרים וישולם על ידי המוכרים בלבד.
מומלץ לבחון נושא זה מראש באמצעות בירור במחלקת הנדסה בעירייה ו/או באמצעות שמאי מקרקעין.
עלויות נלוות
קיימות עלויות כספיות נלוות כגון-שכר טרחת עורך דין, עמלה של מתווך נדל"ן, מס שבח, היטל השבחה, עלויות הובלה ומעבר דירה ועוד.
בדיקה משפטית
מומלץ לערוך בדיקה משפטית באמצעות עורך דין מטעם המוכר בדבר מצבה המשפטי של הדירה. לדוגמא, אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה, לעיתים מתברר כי הרישום מכוח צו הירושה לא מוסדר.
בחינת המצב המשפטי של הדירה הכרחי כדי לוודא שאין כל מניעה להתקדם בעסקה.
שלב ב' - איתור קונה והסכמה על תנאים מסחריים לעסקה
ניתן לפרסם את הדירה באתרים ייעודיים או לפנות למתווך נדל"ן מקצועי שיסייע לכם במכירת הדירה.
במידה וישנו קונה פוטנציאלי ישנם 2 נושאים מבחינה מסחרית שעליכם להגיע לגביהם להסכמות עם הקונה בשלב המקדמי בטרם עורכי הדין של הצדדים מתחילים לנהל משא ומתן משפטי בקשר לעסקת מכר:
מחיר התמורה
עליכם להגיע עם הקונה להסכמה בקשר למחיר של הדירה. מדובר בנושא מסחרי שעורך הדין של המוכר/ הקונה לא מנהל לגביו כל מו"מ.
מועד מסירת חזקה בדירה
נדרש להגיע להסכמה לגבי תאריך מדויק למסירת מפתח.
אם הגעתם להסכמה עם הקונה הן לגבי מחיר תמורה שיופיע בחוזה מכר והן לגבי מועד מסירת מפתח, סלולה בפניכם הדרך להעביר את השרביט לעורך הדין מטעמכם על מנת שהוא יוכל להתחיל לנהל מו"מ משפטי בקשר לעסקה.
שלב ג'-משא ומתן משפטי
עורכי הדין של הצדדים יוצרים קשר ומתחילים לנהל משא ומתן משפטי בקשר לעסקת מכר על כל מורכבויותיה באופן שההסכמות מעוגנות בהסכם מכר.
במסגרת המשא ומתן המשפטי, עורכי הדין, ידונו, בין היתר, בסוגיות כגון-מצבה הפיזי של הדירה, מצבה התכנוני, ליקויים ו/ או רטיבויות ו/ או נזילות, ככל שישנן, מצבה המשפטי של הדירה, לוח תשלומים, אופן סילוק משכנתא של המוכר, רישום בטחונות לטובת הרוכש, קביעת סכום פיקדון בסיום העסקה לצורך הבטחת אישורי מיסים ועוד.
המו"מ המשפטי מתנהל עד להגעה לנוסח מוסכם של החוזה לחתימת הצדדים.
שלב ד' - התקשרות בהסכם המכר ויישומו הלכה למעשה
הצדדים מתכנסים לחתימה על הסכם המכר. מקובל כי תשלום ראשון לפי הסכם המכר יהיה בגובה 10%-20% מסכום התמורה הקבוע בהסכם המכר והוא יוחזק בנאמנות בידי עורך הדין של המוכר וזאת עד לרישום בטחונות לטובת הקונה על הזכויות בדירה. בשלב זה, עורך הדין מטעמכם יפעל לרישום הערת אזהרה בלשכת רישום מקרקעין ו/ או רישום משכון ברשם המשכונות בהתאם למצב המשפטי של הדירה.
כל אחד מן הצדדים לעסקה מחויב לקיים את הוראות החוזה כלשונו עד לסיום העסקה. אחרת, ניתן לראות בהפרה של החוזה הפרה יסודית המזכה בביטול ההסכם, מחיקת הערת אזהרה ודרישה של הצד הנפגע לתשלום פיצוי מוסכם שמקובל שיהיה בגובה 10% מסכום התמורה בחוזה.
עורכת דין מיכל רז, מתמחה בדיני מקרקעין, עסקאות נדל"ן וחוזים. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.