רכישת דירת מגורים היא אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחייו של אדם. על כן, מועד המסירה של הדירה מהקבלן לרוכשים כאשר היא ראויה למגורים, גם נחשב לאחד הנתונים החשובים ביותר מבחינת רוכשי הדירות.
הליך בנייתו של בית משותף לרוב אורך פרק זמן ממושך אשר במהלכו רוכשי דירות נאלצים לשלם עבור דירתם החדשה וגם עבור הדירה שבה הם מתגוררים במהלך תקופת הבניה, בין אם מדובר בתשלומי שכירות ובין אם מדובר בהחזרי משכנתה.
לפניה ישירה אל משרד עו"ד מיכאל מלכה, לחץ/י כאן
איחור בקבלת דירה עלול לגרום נזקים חמורים לרוכשי הדירה
לפיכך, איחור בקבלת דירה מהיזם עלול להוביל לנזקים רבים עבור הרוכשים. מכיוון שרוכשי דירה מסתמכים על הסכם המכר שערכו עם הקבלן הם לרוב מתקשרים בעסקאות מכר של דירה קיימת בבעלותם או בעסקת שכירות של דירת מגורים לפי התאריכים שנקבעו בו.
כל איחור במסירת הדירה החדשה לרוכשים עלול לגרום לכך שהרוכשים יישארו ללא קורת גג למשך פרק זמן בלתי ידוע, לגרום להם להפסדים כספיים משמעותיים וליצור בקרבם תחושות קשות של בלבול וחוסר ודאות בנוגע למועד המסירה של הדירה.
איחור של יותר מ-60 יום במסירת דירה יזכה את הרוכש בפיצויים
כדי לתת מענה לאיחורים של יזמים במסירת דירות חדשות לרוכשים, המחוקק הישראלי קבע בחוק המכר (דירות) הסדר ספציפי שנועד להגדיר את חובותיהם של היזמים כלפי רוכשי דירות במקרה של איחור במסירת דירה. בחוק המכר (דירות) נקבע שרוכש דירה יהיה זכאי לפיצוי מהיזם בגין איחור שעולה על תקופה של 60 יום.
התקופה בת 60 הימים מכונה "תקופת גרייס", אשר מתחילה להיספר מהיום הראשון שבו היזם איחר במסירת הדירה לרוכש בניגוד למועד המסירה שנקבע בהסכם המכר. לצורך הדוגמה נתאר מצב שבו מועד המסירה הקבוע בהסכם המכר הוא 1.5.2021 ורק ביום 15.7.2021 הדירה נמסרה לרוכשים. במקרה כזה היזם יצטרך לשלם פיצוי לרוכשים עקב האיחור במסירת הדירה החל מתאריך 1.5.2021 וזאת מכיוון שחלפו יותר מ-60 ימים ממועד המסירה שהוסכם בין הצדדים בהסכם המכר.
סכום הפיצוי לרוכש הדירה יחושב החל מיום האיחור הראשון
חשוב לציין כי תשלום הפיצוי על ידי היזם לרוכשים, יחושב החל מהיום הראשון של האיחור ולא יחושב רק לאחר סיום "תקופת הגרייס", כפי שלעיתים יזמים מציינים בהסכמי המכר שלהם עם רוכשים.
עוד יובהר כי הוראות חוק המכר (דירות) יחולו גם במקרים שבהם הסכם המכר כולל הוראות שסותרות את הוראות החוק וחורגות מהקבוע בו ביחס לפיצוי בגין איחור במסירת דירה. הוראות חוק המכר הן קוגנטיות ולכן לא ניתן להתנות עליהן לרעת רוכש הדירה.
מאחר שמועד מסירת הדירה מהווה במקרים רבים מוקד למחלוקות בין היזם ובין רוכש דירה, ההמלצה לרוכש דירה היא להתכונן לכך מבעוד מועד ולנסות לצמצמן עוד במסגרת שלב המשא ומתן עם היזם ולפני חתימת ההסכם. בתוך כך חשוב מאוד להגדיר מראש ובאופן ברור את מועד המסירה המדויק של הדירה באמצעות קביעת תאריך ספציפי. כך רוכש הדירה יוכל להגביר את ודאותו ביחס למועד המסירה הצפוי ולהימנע מחילוקי דעות ופרשנויות שונות ביחס אליו.
סוגיית מועד המסירה הופכת מורכבת אף יותר כאשר בין היזם ובין רוכש הדירה יש הסכמות מאוחרות להסכמות שנקבעו בהסכם המכר, אשר קובעות דחייה של מועד מסירת הדירה עקב ביצוע תוספות ושינויים בדירה. במקרים רבים יזמים מחתימים רוכשי דירות על הסכם שינויים שנחתם לאחר חתימת הסכם המכר. במסגרת הסכם השינויים היזם לרוב דוחה את מועד מסירת הדירה למשך תקופות שאין בינן ובין העבודות בדירה התאמה כלשהי. בפסיקה נקבע בעניין זה כי היזם מחויב לקבוע תקופת דחיה סבירה שתייצג את התקופה שנדרשת בפועל לצורך ביצוע התוספות ו/או השינויים בדירה אשר הובילו לדחיית מועד המסירה.
איך מחשבים את סכום הפיצויים במקרה של איחור במסירת דירה?
לפי הוראות חוק המכר (דירות), יזם שמאחר במסירת דירה למשך תקופה של יותר מ-60 יום, מחויב לשלם לרוכש עבור כל חודש איחור או חלק ממנו. בפועל התשלום יחושב לפי סכום השווה בערכו לדמי שכירות של דירה דומה במיקומה ובגודלה כשהם מוכפלים ב-1.5 עבור התקופה שמתחילה במועד המסירה שנקבע בהסכם המכר ומסתיימת בתום שמונה חודשים ממועד המסירה.
אם האיחור מתארך ונמשך מעבר לשמונה חודשים, היזם ישלם לרוכש סך שווה לדמי שכירות של דירה דומה במיקומה ובגודלה כשהם מוכפלים ב-1.25 עבור התקופה שמתחילה תשעה חודשים לאחר מועד המסירה שנקבע בהסכם הרכישה ועד למועד שבו הדירה נמסרה לרוכש בפועל.
כדי למקסם הכנסות ולהפחית הוצאות, יזמים עלולים להתחכם ולקבוע בהסכמי המכר סכומי פיצוי נמוכים יותר בהשוואה לסכומי הפיצוי שנקבעו בהוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות). בהקשר זה יובהר כי בדומה ליתר ההוראות בחוק המכר (דירות), גם ההוראות שמתייחסות לסכום הפיצוי במקרה של איחור במכירת דירה הן קוגנטיות כך שליזם אסור להתנות עליהן ולכן במקרה של מחלוקת סביב סוגיית הפיצוי לרוכש הדירה, יגברו הוראות החוק על ההוראות שבהסכם המכר.
ליווי של עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה יחסוך לרוכשי דירה זמן, כסף ועוגמת נפש
עורך דין מיכאל מלכה מייצג רוכשי דירות, בתביעות נגד יזמים בגין איחור במסירת דירה ובתביעות בגין ליקויי בנייה, לרבות ירידת ערך. הכתבה באדיבות din.co.il עורכי דין.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.