רכישת ומכירת בית, דירה או כל נכס אחר נחשבת לאחת מהעסקאות הקריטיות והמהותיות שאנחנו מבצעים בחיינו. הדבר דורש השקעה כספית גבוהה ותהליכים נוספים כגון לקיחת משכנתא, תשלומים לרשויות, בדיקת הון עצמי, מיסים, בדיקת רישום זכויות בטאבו ועוד. לכן מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן על מנת לחסוך הפסדים כלכליים ולהבין את כל המשמעויות בטרם רכישת או מכירת נכס. פנינו לעורך דין שמעון האן בכדי להבין את כל ההיבטים והקריטריונים שיש לקחת בחשבון לפני ביצוע עסקת נדל"ן.
לפניה ישירה אל משרד עו"ד ונוטריון שמעון האן, לחץ/י כאן
שמעון האן - עורך דין נדל"ן ומקרקעין בעל מוניטין וניסיון רב שנים
עו"ד שמעון האן עומד בראש משרד עורכי הדין האן כבר מעל 11 שנים, במהלכם האן וצוות עורכי הדין המתמחים במשרדו ליוו וייצגו לקוחות רבים, צברו ניסיון והתמחו בעסקאות מורכבות בתחום המקרקעין, נדל"ן מסחרי ותעשייתי ועוד. בין לקוחות המשרד ניתן למצוא גופים פרטיים ומסחריים מהגדולים במשק ובעולם.
"ישנם לקוחות אשר מתקשרים ושואלים 'כמה זה יעלה לי', כאילו מדובר על חלב במכולת", מספר האן. "עסקת נדל"ן זו עסקה מאוד מאוד מורכבת ומסובכת מבחינת התאמה של העסקה לכל אדם ואדם. יש המון רבדים למיסוי המשפיעים על העסקה אשר יכולים לעלות לרוכש או לקונה כסף רב אם עורך דין לא יודע את החוקים לפרטיהם בצורה מדויקת. למשל למי שיש דירה ומוכר אותה לפני שעברו 18 חודשים מאז הרכישה, אזי עליו לשלם מס שבח. מי שצריך לשלם מס שבח והוא מעל גיל 60 והכנסתו נמוכה מ-75 אלף ש"ח בשנה, יכול לפרוס את התשלומים ואף לקבל פטור מהתשלום. יש המון עורכי דין שלא מבינים בזה לעומק ואיך לנהל את הדברים האלה. כיום, על פי חוקי כחלון מ- 2014, חוקי מכירת ורכישת נדל"ן נהיו מאוד מורכבים ועורך דין שלא מתמחה בנושא ובתחום יכול להפיל בפח קונים ומוכרים בחיובים על סך אלפי שקלים שלא לצורך."
עו"ד שמעון האן נחשב לשם דבר בעולם הנדל"ן, בזכות הניסיון הרב וביצוע אלפי עסקאות בתחום הנדל"ן כולל עסקאות מול קבלנים, רכישת ומכירת דירות יד שניה, קומבינציה ועוד ומעניק ליווי משפטי בהליכי מכירה ורכישה של נדל"ן בארץ.
תפקידי עו"ד מקרקעין בייצוג קונה הנכס
"ניתן להשוות את ייצוג קונה הנכס להעברתו בגשר מתנדנד בלי מעקה", מסביר האן. "אני צריך לשמור עליו ולהחזיק אותו מהרגע שחתמנו על העסקה ועד רגע שרישום הנכס נעשה על שמו של הקונה ואז הכל מסתיים. צריך להשגיח בשבע עיניים על כל מהלך העסקה."
את הפעולות, הנעשות על ידי עו"ד נדל"ן המייצג את הקונה בתהליך רכישת נכס, ניתן לחלק לתתי נושאים כגון:
- רכישת דירה מקבלן במהלכה יתבצעו, בין היתר, הבדיקות הבאות:
בדיקת חוזה המוכר על כל נספחיו. כאשר מדובר על רכישת דירה מקבלן, לרוב החוזים זהים לכל רוכשי הדירות בפרויקט ולא מבטאים צרכים ייחודיים לכל רוכש בנפרד - תפקידו של עורך דין במקרים אלו להתאים את החוזה לקונה אותו הוא מייצג בצורה המיטבית עבורו.
הבטחת חובת הגילוי: על פי חוק, על הקבלן מוטלת חובות גילוי, במסגרתן חייב הקבלן לפרט על התמורה הנכללת ברכישה. במקרה זה, תפקידו של עורך דין לוודא שחובות הגילוי של הקבלן מולאו על מנת להבטיח את כדאיות העסקה לקונה.
הבטחת הבטוחות: על פי חוק מכר הדירות, הקבלן נדרש לבחור באחת הבטוחות בכדי להבטיח את כספו של הרוכש, ביניהן ניתן למנות ערבות בנקאית, שיעבוד, ביטוח, בעלות, הערת אזהרה וכו'. במקרה זה עו"ד האן יבדוק באיזו בטוחה בחר הקבלן, יוודא שהיא אכן מבוצעת ואף ידע לייעץ איזו בטוחה מומלצת ביותר עבור הרוכש.
בדיקות בירוקרטיות שונות: ביניהן ניתן למנות עסקאות נלוות מול בעל הקרקע או הבנק המלווה, בדיקת אישורי בנייה, תב"ע ועוד.
- רכישת דירות יד שניה
בירור הבעלות: בדיקות הבעלות בטאבו כולל בדיקה שאין הערת אזהרה ושאף אדם לא טוען לזכויות על הדירה. כמובן ייבדק כי לבני הזוג של המוכר אין בעלות על הדירה גם אם הדבר לא מצוין בלשכת מקרקעין.
בדיקת ההיבטים התכנונים: בדיקה כי הדירה נבנתה לפי ההיתר, שאין חריגות בנייה ולא קיים צו הריסה לנכס.
טיפול בענייני המיסוי: מגעים מול רשויות המס בנוגע למס רכישה, היטל השבחה, מיסוי עירייה על מנת להקל את נטל המס ככל הניתן או לבטלו כליל.
הבטחת זכויות הקונה: מטרת פעולה זו להבטיח את זכויותיו הקנייניות של הקונה מהר ככל הניתן על מנת למנוע מקרים של הונאה, עיקולים או העלמות של המוכר עם הכסף.
תפקידי עו"ד מקרקעין בייצוג מוכר הנכס
"בעת מכירת הנכס, אני אבצע בדיקה מקיפה אודות זהות המוכר, זכויות ושעבודים הרשומים על הנכס, והאם קיימות חבויות נוספות כגון היטל השבחה או מס שבח שהמוכר מחויב לשלם", מפרט עו"ד שמעון.
היטל השבחה הוא תשלום לעירייה בגין תוכניות של הוועדה המקומית אשר מביאות לעליית שווי הנכס. מס שבח הוא מס המוטל על רווח הון בעת מכירת הנכס, הכוונה להפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה המקורי ששולם על ידי המוכר בעת רכישת הנכס. עו"ד האן יידע לבדוק האם ישנה חובה לשלם את המסים וכיצד ניתן להפחית עלויות או לבטל כליל את תשלום מס שבח או היטל השבחה.
לסיכום, עורך דין בתחום המקרקעין מביא ערך מוסף וחשוב מאוד בעת ביצוע עסקת נדל"ן הן למוכר והן לקונה הנכס ומבטיח הן מזעור סיכונים בעסקה והן הפיכת העסקה לכדאית יותר על ידי הפחתת תשלום מיסים והיטלים שונים הנדרשים על פי החוק.
עורך הדין שמעון האן בעל ניסיון רב בייצוג קונים ומוכרים של נכסי נדל"ן מקבלן ומיד שנייה, בייצוג מול הרשויות, בייצוג מארגנים ומשתתפים בקבוצות רכישה, בהליכי תכנון ובניה ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.