תחום ההתחדשות העירונית, בייחוד בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, נחשב לחדש יחסית בישראל. דיירים ובעלי דירות במתחמים מתאימים לביצוע פרויקטים כאלו לרוב משתייכים לאוכלוסייה חלשה שאין לה יכולת כלכלית להעתיק את מגוריהם לאזור מפותח יותר.
הנעת פרויקט התחדשות עירונית על ידי הדיירים
תהליך של התחדשות עירונית יכול להתבצע כתהליך טבעי של שכונות שמזדקנות כאשר במקום הדיירים הישנים שעוברים לבתי אבות או נפטרים, מגיעים דיירים צעירים ומשפחות שמנצלים את המחירים הנוחים יחסית של דיור באזורים אלו. במקרים רבים כאשר מתרכזות באזור מסוים משפחות צעירות, מתחיל להיווצר לחץ לשיפור פיזי של השכונה, לחידוש תשתיות ולפיתוח מוסדות חינוך ושירותים באיזור.
לפניה ישירה אל ביאדסה - משרד עורכי דין וייעוץ משפטי, לחץ/י כאן
הנעת פרויקט התחדשות עירונית על ידי יזם
אפשרות נוספת להנעת פרויקט התחדשות עירונית היא על ידי יזם שמזהה פוטנציאל בשכונה שבה רוב המבנים בנויים בצורה נמוכה ומפוזרת תוך ניצול נמוך של הקרקע. במקרה כזה, היזם מנצל את המחירים הנמוכים לצורך רכישת בית אחד או מספר בתים סמוכים, הורס אותם ובונה במקומם בניין אחד גבוה שמכירת הדירות בו מממנת את רכישת הבתים מבעליהם ומותירה רווח נוסף עבור היזם.
אפשרות שלישית היא הנעת פרויקט התחדשות עירונית על ידי משרד השיכון בשיתוף הרשויות המקומיות במתחמים שהוגדרו והוכרזו על ידי משרד השיכון. תכלית הפרויקט היא להביא לניצול יעיל יותר של הקרקע תוך שיפור התשתיות העירונית וחידוש חזות המתחם על ידי סלילת כבישים חדשים, הוספת מקומות חניה, הסדרה של שטחים ירוקים ועוד.
מתן תוספת זכויות בנייה, פטורים והקלות מתשלומי היטל השבחה
עידוד היזמים לקחת חלק בפרויקטים של התחדשות עירונית מתבצע לרוב באמצעות שינוי תוכנית בניין עיר תוך מתן תוספת של זכויות בניה כמו גם פטורים והקלות מתשלומי היטל השבחה. פרויקט התחדשות עירונית יכול להתבצע בשתי דרכים: דרך אחת היא פינוי הדיירים מבתיהם לפי חוק פינוי בינוי ומסלול של חיזוק שבו לא מפנים את הדיירים מביתם.
פרויקט פינוי בינוי הוא אחד הכלים המרכזיים במסגרת התחדשות עירונית. בפרויקט מסוג זה הורסים את הבניינים הישנים שאינם עומדים בתקן המחייב כנגד רעידות אדמה ובמקומם בונים בניינים חדשים ובטוחים יותר. הליך זה מתרחש במקביל לשדרוג השטחים הציבוריים הסמוכים לבניין והסדרת פתרונות חנייה מתאימים. במסגרת פרויקט פינוי בינוי הדיירים מקבלים דירות חדשות בבניין חדש ויתר הדירות בבניין נמכרות לרוכשים חדשים כדי לסייע במימון הפרויקט.
המטרה המוצהרת של תמ"א 38 היא לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה
המטרה המוצהרת של תמ"א 38 היא לעודד חיזוק מבנים שנבנו לפני תאריך 1.1.80 מפני רעידות אדמה על ידי מתן תוספת זכויות בניה על גג הבניין. מכוח התוכנית נתונים לוועדות המקומיות סמכות ושיקול דעת להעניק תוספת זכויות בנייה למבנים שמצבם ההנדסי מחייב חיזוק. התוכנית מאפשרת להוציא היתר בניה לחיזוק בניינים שעומדים בתנאי הסף מפני רעידות אדמה ומעודדת את הוצאתה לפועל באמצעות מתן זכויות בנייה והטבות מס.
במסגרת תמ"א 38 ניתן לפעול בשני מסלולים. מסלול אחד הוא בניית תוספות על הבניין הקיים כולל מרפסות, ממ"דים ועוד לדירות הקיימות ובנייה של קומות נוספות על גג המבנה. כל זאת, תוך חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.
מסלול שני הוא הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש וגבוה יותר במקומו. תהליך זה נקרא תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש. במסגרת תמ"א 38 הדיירים נהנים מחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, ממעלית חדשה, מהרחבת דירותיהם בשטח של עד 25 מ"ר, ממרפסת בשטח של עד 12 מ"ר ומהחלפה ושדרוג של תשתיות הבניין כולל מים, חשמל וביוב.
בימים אלו חסרונו של ממ"ד בדירות ישנות מורגש במיוחד, כאשר ממ"ד יכול להציל חיים ולהסיר דאגות וחששות מליבן של משפחות רבות שמתגוררות בבניינים ישנים.
בדיקת היתכנות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית
נראה שבבניינים ישנים דיירים רבים עדיין מתמהמהים בקידום הנושא כי הם מתעקשים לקבל מהיזם לובי מפואר או שהם מחכים להצעה טובה יותר. לנוכח המצב ההמלצה היא לא להתמהמה, להעלות את הנושא באספת ועד הבית ולפנות בהקדם לעורך דין מקצועי, מנוסה ומיומן לצורך בדיקת היתכנות ראשונית לביצוע הפרויקט בבניין.
חשוב לזכור כי ביצוע הליך של התחדשות עירונית בבניין מעלה את ערכו של הנכס באופן משמעותי, מאפשר לדיירים ליהנות מממ"ד בדירה ומחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. נוסף על כך, הדיירים בבניין יכולים ליהנות ממעלית חדשה ומשדרוג ממשי של חזות הבניין ושל תשתיות המים, הביוב והחשמל בבניין. כל זאת, ללא עלות מצידם של הדיירים שיכולים להשביח את ערכו של הנכס ולהגן על עצמם מפני אסונות טבע ואירועים ביטחוניים.
עורך דין ביאדסה מנהל פורום נדל"ן מסחרי - השקעות בנדל"ן באתר עורכי הדין LawGuide, עוסק בתחום ההתחדשות העירונית, מעניק לבעלי דירות, יזמים וקבלנים שירות משפטי מקיף ומקצועי החל משלב התכנון והרכישה וכלה בשלבי הבנייה והשיווק של הפרויקטים תוך שמירה על זכויותיהם והאינטרסים שלהם. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.