האם שוכרי דירה אשר עזבו את הנכס לפני תום החוזה בגלל ליקויי רטיבות צריכים לפצות את בעל הנכס, או להיפך - האם בעל הדירה אשר לא מיהר לתקן את הנזילות צריך לפצות את הדיירים?
לאחרונה דן בית משפט השלום בירושלים בתביעה שהגישו הדיירים כנגד המשכיר ובתביעה נגדית שהגיש בעל הנכס כנגדם. שני הצדדים ביקשו מבית המשפט שיטיל על הצד השני תשלום פיצויים - השוכרים בגין הנזקים שנגרמו להם בעקבות הרטיבות, לרבות חוסר היכולת להשתמש באחד החדרים והוצאות שנגרמו להם בעקבות מעבר הדירה, והמשכיר עבור הפסדי שכר הדירה שנגרמו לו מכיוון שהשוכרים עזבו לפני הזמן.
יש לכם שאלה בנושא יחסי שוכר ומשכיר? לחץ/י כאן
אחרי ששמע את טענות שני הצדדים, ובהתאם לעדותו של המתווך ולדוח ההנדסי שהעיד על בעיות הרטיבות, קבע השופט כי בעל הנכס ידע על הליקוי בדירה עוד לפני שהושכרה, וכן כי הדיירים לא היו יכולים לדעת על הרטיבות לפני שחתמו על החוזה. מאחר שהליקויים לא תוקנו - נקבע כי השוכרים זכאים לפיצויים בסכום של כ-13 אלף שקלים. כמו כן חויב המשכיר בתשלום הוצאות המשפט בסך של 4,000 שקלים.
הדיירים חתמו על חוזה לשנתיים אך חודשיים לאחר מכן החלה בעיית הרטיבות, והם עזבו את הדירה תשעה חודשים אחרי שנכנסו להתגורר בה
בתחילת שנת 2020 נחתם חוזה השכירות לתקופה של שנתיים עבור דירת ארבעה חדרים בירושלים, עם אופציה להארכת השכירות בתקופה נוספת. החוזה הבהיר כי ללא הסכמת בעל הנכס מראש ובכתב, השוכרים לא יוכלו לקצר את תקופת השכירות - תהא הסיבה אשר תהא. עוד נכתב כי אם יעזבו לפני שחלפו שנתיים - יהיה עליהם לשלם את מלוא שכר הדירה.
הסכם השכירות כלל הצהרה של הדיירים כי בדקו את הנכס וכי הם מוותרים מראש על כל טענה לליקויים הקיימים בה, אלא אם כן מדובר בפגם נסתר, כלומר בליקוי שלא ידעו עליו ולא היו יכולים לדעת עליו בעת הכניסה לדירה. כמו כן הצהיר בעל הדירה כי הוא אינו יודע על קיומם של ליקויים בדירה אשר עלולים לפגוע בהנאת השוכרים מהנכס.
מי גשמים שחדרו מהתריס גרמו לרטיבות קשה באחד החדרים ומנעו את האפשרות להשתמש בו
כחודשיים לאחר שנכנסו השוכרים לדירה, החלה בעיית רטיבות קשה בחדר בעקבות חדירת מי גשמים מהתריס. הרטיבות נוצרה גם במקומות אחרים בנכס. בעקבות הליקוי, עזבו השוכרים את הדירה כתשעה חודשים אחרי שנכנסו אליה.
בבית המשפט טענו כי לא היו יכולים להשתמש בחדר שאליו נכנסו המים, וגם בחדרים האחרים היו עובש ורטיבות, כך שלא נותרה להם ברירה אלא לעזוב. מנגד טען בעל הדירה כי מכיוון שהדיירים עזבו לפני תום התקופה ובניגוד לחוזה, עליהם לשלם לו פיצויים עבור הפסדי שכר הדירה.
האם בעל הנכס ידע על הליקוי לפני שהדיירים נכנסו לדירה?
על פי דוח מטעם הנדסאי בניין שהזמין ועד הבית ואשר הוגש לבית המשפט, כל בעלי הדירות בבניין ידעו כבר תקופה ארוכה כי חיפוי האבן של המבנה בעייתי משום שדרכו חודרת רטיבות אל תוך הדירות. כמו כן נכתב כי במשך השנים בוצעו תיקונים שונים במעטפת החיצונית של הבניין, אולם הבעיה לא תוקנה.
השופט התרשם ממסקנות דוח ההנדסאי כי בעל הדירה ידע על בעיית הרטיבות עוד לפני שהדיירים נכנסו להתגורר בנכס, והיה צריך להודיע להם על קיומה.
כאשר בעל דירה שכורה לא מתקן ליקויים - ייתכן שמדובר בהפרת חוזה
על פי חוק השכירות, כאשר יש ליקוי או פגם בדירה השכורה והוא לא מתוקן בתוך פרק זמן סביר של עד 30 ימים, השוכרים זכאים לתקן את הליקוי בעצמם ולדרוש את ההחזר מבעל הנכס, ואף להפחית את שכר הדירה. במקרה הזה, הבעיה לא תוקנה במשך כמה חודשים, ולכן קבע השופט כי השוכרים זכאים לקבל פיצויים - הן בגין חוסר יכולתם להשתמש בחדר והן עבור נזק לא ממוני עקב הרטיבויות בכל רחבי הדירה.
מעבר לכך, הודעה ששלח בעל הנכס לדיירים ובה כתב כי מבחינתו הם יכולים לצאת מהנכס, הראתה לשופט כי הוא למעשה הסכים לעזיבתם המוקדמת מבלי לדרוש פיצויים או תשלום שכר דירה. השופט הבהיר כי גם ללא הסכמה זו, העובדה שלא תיקן את הליקוי מהווה בעצם הפרת חוזה ולכן הדיירים היו יכולים לעזוב את הדירה בכל מקרה. בסופו של דבר חויב המשכיר לשלם לשוכרים פיצויים בסכום של כ-13 אלף שקלים, וכן לשלם את הוצאות המשפט בסכום של 4,000 שקלים.
תא"מ 52966-11-20
הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.