הרוכש חתם על עסקה לרכישת בניין חדש בן מספר דירות. לטענת הרוכש, שיוצג על ידי עו"ד דניאל בן שלמה, המוכר לא מסר לו את אחת הדירות במועד שנקבע בהסכם, ובנוסף - התמהמה שנים עם רישום זכויותיו בבניין. הרוכש הגיש תביעה לפיצויים, בין היתר בהסתמך על סעיפי "פיצוי מוסכם" שנכללו בהסכם, וכן ביקש צו שיחייב את המוכר למסור לו את הדירה האחרונה.
בסופו של יום, הסתיים ההליך המשפטי בהצלחה גדולה - המוכרים מסרו לרוכש את הדירה האחרונה, ובנוסף שילמו לרוכש פיצויים בסך של כ-435,000 ₪. למרבה הצער, לא תמיד מקרים דומים מסתיימים בתוצאה הרצויה, כבענייננו. עם זאת, הניסיון מוכיח שהתנהלות נכונה עשויה לשנות את התוצאה מקצה לקצה. המוכר מאחר במסירת החזקה בדירה? כדאי להתריע על כך בכתב - ומיד
אחת מעילות התביעה הנפוצות ביחס להסכמי מכר במקרקעין היא טענה לאיחור במסירת החזקה לרוכש (בין אם מדובר בדירה או נכס מסחרי, ברכישה מקבלן או בנכס יד שנייה).
למעשה, מדובר באחת ההתחייבויות העיקריות והיסודיות ביותר בעסקה, ופעמים רבות שאיחור במסירת החזקה מלווה בהשלכות כספיות משמעותיות, והעניין עלול בקלות להתגלגל לפתחו של בית המשפט.
כדי למנוע ספק ביחס לעצם קיומו של האיחור במסירת הנכס או ביחס להיקף האיחור, ככלל כדאי לתעד את האיחור ב"זמן אמת", ובמקביל לפנות מיד אל המפר בכתב בדרישה לתקן את הפרת ההסכם. מומלץ להיעזר ולהתייעץ עם עורך דין מנוסה בתחום כבר בשלב זה, שכן האופן שבו תעלו כל משפט על הכתב יכול וישפיע על סיכויי ההליך באם העניין יגיע לכדי תביעה בסופו של יום.
כך למשל, בתביעה שהובאה לעיל, המוכר הכחיש שהפר את ההסכם כשאיחר במסירת הדירה האחרונה, וטען שהיו בין הצדדים "הסכמות בעל פה", כביכול. אילו היה הרוכש פועל לפי המלצתנו, היה פונה אל המוכר מיד עם גילוי האיחור במכתב התראה מעורך דין, וייתכן מאוד שפעולה זו עשויה הייתה למנוע מלכתחילה את ההפרה, ובוודאי שהייתה מקלה מאוד על ניהול התביעה כנגד המוכר.
הצד השני הפר את ההסכם ויש בהסכם סעיף "פיצוי מוסכם" - האם כדאי לי לתבוע?
לא בכל מקרה.
ככלל, כדי לזכות בפיצוי כספי בתביעה בגין הפרת הסכם, לא די שתוכיח את עצם ההפרה, שכן עליך גם להוכיח בראיות את גובה הנזק שנגרם לך. עם זאת, החוק מתיר לצדדים להסכם לקבוע בהסכמה מראש סכום פיצוי כספי "מוסכם" שאותו ישלם צד שהפר את ההסכם, גם מבלי שיצטרך להוכיח את גובה הנזק שנגרם לו בפועל. במילים אחרות, כשיש בהסכם סעיף פיצוי מוסכם, הכלל הוא: "הפרת - שילמת". הנחת היסוד היא שאם כך הצדדים הסכימו, הרי שיש לכבד את רצון הצדדים.
אך לא תמיד. במקרים חריגים, לבית המשפט יש סמכות להפחית את הסכום שנקבע בהסכם כפיצוי מוסכם, אם יסבור בית המשפט שאין יחס סביר בין סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, לבין נזק שהיה ניתן לראותו מראש בזמן כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה. כלומר - המבחן לא נמדד לפי הנזק שנגרם בפועל עקב ההפרה, ואין זה משנה אם בפועל לא נגרם שום נזק, או אם נגרם נזק הגדול משיעור הפיצוי המוסכם שבהסכם.
מבלבל? נביא דוגמא להמחשת העניין. המוכר איחר שלושה חודשים במסירת חזקה בדירה, ובהסכם יש סעיף פיצוי מוסכם של חצי מיליון ₪. בית המשפט ישאל את עצמו: "האם בזמן כריתת ההסכם הצדדים היו עשויים לחשוב שהפרה מסוג של איחור של שלושה חודשים במסירה תגרום לרוכש לנזק של חצי מיליון ₪?".
כפי שניתן לראות, ההחלטה אם הפרת הסכם מסוימת מהווה הצדקה להגשת תביעה לפיצוי בהסתמך על סעיפי הפיצוי מוסכם - אינה עניין של מה בכך, ודורשת ניסיון ומומחיות (ובייחוד שלעיתים ההסכם מציב תנאים נוספים כתנאי לזכאות לפיצוי המוסכם, כגון מתן התראה או ביטול ההסכם בהודעה בכתב קודם לכן).
לאור האמור, במקרה שבו צד להסכם מפר חלילה את ההסכם עמכם, ואפילו אם נקבע בהסכם "פיצוי מוסכם" - חשוב מאוד לבחון את כל סעיפי ההסכם בעין מקצועית מוקדם ככל האפשר, על מנת שתוכלו לבחור מהי הדרך הנכונה להגיב ולפעול, להחליט האם כדאי לתבוע, ואלו פעולות עליכם לנקוט כדי לבסס במידת הצורך את היקף הנזק.
הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
לפניה ישירה לעו"ד דניאל בן שלמה - 053-7341481
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.