ענף הנדל"ן מגלה סימני מצוקה בצל השינויים בזירה הכלכלית ופעולות החקיקה המואצות סביב המהפכה המשפטית. לפי סקירת ענף הנדל"ן של דן אנד ברדסטריט, כבר בתחילת השנה ניכר עודף דירות חדשות למכירה, היקף משכנתאות נמוך וקושי בהשגת מימון לפרויקטים, המעידים על חוסר היציבות הגובר.
אותות המצוקה בולטים בהופעתם, מאחר שעד לשנה האחרונה, תחום הנדל"ן למגורים אופיין בפעילות ערה על רקע מחסור מתמשך בהיצע, שלא נתן מענה לאוכלוסיית ישראל הצומחת.
במהלך שנת 2022 כ-1,100 קבלנים נקלעו לכשל פיננסי, בדומה לשנת 2021. קצב הכשלים התגבר במחצית השנייה של שנת 2022, על רקע הירידה במכירת דירות ועליות הריבית במשק המייקרות את עלויות המימון הן לקבלנים והן לרוכשי הדירות, עם צפי להמשך מגמה להערכתנו גם בשנת 2023. סביבת הריבית שהשתנתה מאתגרת בעת הזו את הענף בזמן שהענף, על כלל מקטעיו, מאופיין בצרכי מימון גבוהים לטובת ביצוע הפרויקטים, כאשר בהיקפים גבוהים לכל שינוי בריבית השפעה רבה יותר. המינוף בענף הופך חלק מהפרויקטים ללא כדאי וגורם לקבלנים לברור בעת הזו כניסה לפרויקטים חדשים, מה שתורם להאטה הכללית בענף.
למרות עליה בקצב התחלות הבניה בשנים 2021-2022, במהלכן נחצה לראשונה את רף 60 אלף התחלות בניה, הענף מאופיין בעת הזאת בהתמתנות בביקושים, כתוצאה ממחירן הגבוה של הדירות (והרחקתן מהישג ידם של קהלים מסוימים), ירידה בחלקם של המשקיעים והתייקרות הריבית על המשכנתאות (כפועל יוצא של עליית הריבית במשק). התמתנות הביקושים עלולה לתת אותותיה גם על קצב התחלות הבניה, שכאמור עלה בשנת 2022 בראייה שנתית, אך הואט החל מהרבעון הרביעי במהלכו החלה בנייתן של 14 אלף דירות חדשות, ירידה של כ-23% לעומת נתוני התחלות הבניה ברבעון האחרון (המקביל) של שנת 2021.
משכנתאות בדעיכה
בהלימה לריכוז הגבוה של האוכלוסייה באזור המרכז, מחוזות תל אביב והמרכז מהווים באופן מצרפי מקור ל-46% מהתחלות הבניה בשנת 2022, בדומה לחלקם בשנת 2021. מחוז הדרום מהווה מקור ל-18% מהתחלות הבניה ומחוז הצפון ל-13% מהתחלות הבניה. מחוז ירושלים רשם עליה ל-11% מהתחלות הבניה בשנת 2022, לעומת 6% בשנת 2021, כתוצאה מבניה ענפה של פרויקטים בעיר בית שמש וכן מעליה בהתחלות בניה של פרויקטי התחדשות עירונית בעיר ירושלים.
קרוב לרבע מהתחלות הבניה הינן בפרויקטי התחדשות עירונית, המשקף עליה בקצב התחלות הבניה בתחום כאשר בשנים 2022 החלו בנייתן של כ-16 אלף יחידות דיור בתחום. בכך עלה חלקן של התחלות בניה בהתחדשות עירונית מסך התחלות הבניה לשיעור של כ-24% בשנת 2022.
בהמשך לירידה במכירת דירות חדשות, האטה מורגשת בעת הזו גם בשוק המשכנתאות. בחישוב שנתי אמנם היקף המשכנתאות החדשות בשנת 2022 הסתכם בסכום דומה להיקף המשכנתאות החדשות שנלקחו בשנת 2021 (בסך של כ-117 מיליארד שקלים), אך זאת תוך שונות בין שתי מחציות השנה. אם בתחילת שנת 2022 עוד נרשם שיא כל הזמנים עבור חודש בודד כאשר בחודש מרץ אשתקד הציבור נטל משכנתאות חדשות בהיקף של כ-13.4 מיליארד שקלים, החל מהמחצית השנייה של 2022, על רקע סדרת העלאות הריבית במשק וייקור המשכנתאות, חלה ירידה בהיקף המשכנתאות החדשות. הרמה הנמוכה נמשכה גם בתחילת 2023 כאשר בפברואר 2023 היקף המשכנתאות החדשות הסתכם בסך של כ-5.7 מיליארד שקלים בלבד.
תנאי השוק החדשים, ובעיקרם הירידה בביקושים אל מול עליית הריבית, הביאו להתמתנות מחירי הדירות בעת האחרונה. כך לפי המדדים האחרונים שפורסמו, בשנים עשר החודשים האחרונים שנבדקו (פברואר 2022 – ינואר 2023) עלו מחירי הדירות ב-14.6% (ומחירי הדירות החדשות בשיעור של כ-17%), קצב נמוך יותר לעומת מדדי אוקטובר 2022 אשר אז העידו על התייקרות הדירות בשיעור של כ-20% (ומחירי הדירות החדשות בשיעור של כ-27%) בחישוב מצטבר של שנים עשר חודשים שקדמו לחודש זה.
"על פי מדדי דן אנד ברדסטריט, ענף הנדל"ן מסורתית מאופיין כענף בסיכון גבוה", אומרת רויטל רוט, מנהלת מחלקת אנליזה בדן אנד ברדסטריט. "המגמות הענפיות תומכות בהיוותרותה של רמת סיכון גבוהה בענף גם בשנת 2023, שאף עלולה להתגבר במהלך השנה. לאחר הכרעת הבחירות בסוף שנת 2022 והתחלת כהונתה של הממשלה הנוכחית, נדמה יותר מכל, כי הענף, המאופיין בהליכים ארוכי טווח, זקוק לממשלה שתשים על סדר היום את הטיפול הנדרש בו. חשיבות המהפכה המשפטית עומדת במקומה יחד עם זאת, בענף זקוקים לטיפול מידי על ידי הממשלה, כדאי שהיא תשים זרקור על הענף ותעלה לסדר היום את הטיפול בו - שלא נתעורר למציאות עגומה בעוד מספר חודשים".