כששוק הנדל"ן נכנס השנה להאטה, חלק מהמומחים העריכו כי צפויות ירידות מחירים. אלא שבינתיים, הביקושים הנמוכים שיצרה העלאת הריבית פוגשים היצע דירות נמוך עוד יותר. נתוני המכירות שמציגות חברות יזמיות ברבעון השלישי אמנם נמוכים מאשתקד, בכל זאת רבות מהן כבר מכרו על הנייר את כל יחידות הדיור שיוכלו להציע בשנים הקרובות – וזו סיבה לדאגה.
עבור לא מעט ישראלים ההאטה שנרשמה בחדשים האחרונים בשוק הנדל"ן נדמתה אולי כהתפתחות מעודדת. עליית הריבית אמנם ייקרה את המשכנתאות אך גם הפחיתה את הביקושים והביאה לשפל של שנתיים בסכום הכולל של משכנתאות שנלקחו בחודש ספטמבר – 7.7 מיליארד שקלים. אלא שכעת כלל לא בטוח שהדבר יוביל להורדת מחירי הדיור.
"מלאי הדירות של כל היזמים כיום נמוך משמעותית מבעבר", מסביר מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, "גם אם נדמה שיש ירידה מסוימת בביקוש כרגע, זה למעשה ביקוש כבוש על רקע העלאת הריבית, אין פה פתרון אמיתי. גם אם היום המדינה תוציא 200 אלף יחידות דיור לשיווק המימוש ייקח שנים".
קליין משוחח עמנו על רקע פרסום הדוחות של אפריקה ישראל לרבעון ה-3. הרווח הגולמי של החברה ירד משמעותית מ-63 מיליון שקלים באותה תקופה בשנה שעברה ל-49 מיליון שקלים השנה, אך בחברה מסבירים את הפער במכירה משמעותית של קרקע שביצעה אשתקד. בבחינת שיעור הרווח הגולמי מההכנסות היא דווקא שיפרה את הביצועים מ-18% ל-23%.
אבל מעניין עוד יותר לבחון את שיעור הדירות שהחברה עובדת עליהן בימים אלו, בנייתן תסתיים עוד מספר שנים, אבל היא כבר מכרה אותן מראש ("על הנייר"). למעשה, אפריקה ישראל מגורים מכרה כבר את כל הדירות שתשלים את בנייתן בשנה הבאה, כ-80% מאלו שבנייתן תסתיים ב-2024 ו-45% מהדירות שתשלים עד 2025.
אומנם בתחום הנדל"ן המניב, אך שווה לציין גם את חברת אמות שפרסמה השבוע את הדוחות שלה לרבעון השלישי והראתה נתונים כפיים טובים. המשמעות היא שהיצע הנדל"ן בין אם בדיור או במשרדים בישראל כל כך נמוך, עד כדי שנראה לפי שעה שגם הורדת הביקושים בעקבות העלאת הריבית אינה מספיקה על מנת להביא לירידת מחירי הנדל"ן בטווח הקרוב.
קליין מבהיר בשיחה כי דרושים פתרונות ארוכי טווח. "ראינו השנה עלייה בכמות יחידות הדיור שיצאו לשיווק מטעם המדינה", אמר, "אם המגמה תמשך גם תחת הממשלה החדשה זה יהיה טוב לשוק הדיור בישראל. אך גם זה אינו פתרון מספיק לבד. הוצאת היתרי בנייה ברשויות המקומיות כיום זהו הליך מסורבל שיכול להימשך גם 4 שנים ומעכב את היכולת שלנו לפתח מענה לביקוש. ישנה במשק הישראלי בעיה של כוח אדם והיא מורגשת ברשויות המקומיות שחסרות את כוח האדם לטפל בבקשות ההיתרים".
נושא חשוב נוסף שניצב לפתחה של הממשלה החדשה הוא נושא הקרקעות. "רבות דובר על המונופול של רשות מקרקעי ישראל", הסביר קליין, "אך במרכז הארץ בין גדרה לחדרה זוהי לא התמונה המלאה. בחדרה ובהרצליה למשל קרקעות רבות מוחזקות בידיים פרטיות והמדינה חייבת למצוא את הדרך, בין אם במיסוי או בהטבות ואני כמובן מאמין בעידוד על ידי הטבות, לעודד את בעלי הקרקעות האלו להוציא את הקרקעות לביצוע. כיום הבעלות על קרקע באזורים אלו היא מההשקעות הטובות במדינת ישראל וזה מעכב את התחלות הבנייה החדשות".
קליין משוכנע שישראל רחוקה ממשבר בתחום הנדל"ן כמו משבר הסאב-פריים ובכל זאת החברה שהוא עומד בראשה הקטינה משמעותית את המינוף בשנה האחרונה. "צמצמנו את החוב של החברה ב-500 מיליון שקלים", תיאר קליין, "זו הייתה החלטה מקצועית משותפת עם הבעלים מתוך ההבנה שהריביות עולות ואנו לא רוצים להיות תלויים בשינויי הריבית בתקופה הקרובה".
גם אם יזמי הנדל"ן לא מדברים בינתיים על מיתון של ממש, עלויות המימון הגבוהות ואולי חוסר ביטחון מסוים במערכת הבנקאית כבר מביאים חברות שונות להפחית את היקפי החוב. אך נראה כי אין כלל קשר ישיר בין ביצועי שוק הנדל"ן בעת הזו ומחירי הדירות. אם מי משרי הממשלה החדשה ירצה לנסות ולהתמודד עם משבר הדיור החמור במדינת ישראל – כדי להתחיל בפתרונות עומק להגדלת ההיצע והפחתת הבירוקרטיה ולעשות את זה אתמול בבוקר.