עשרות משפחות מרחוב יוסף סרלין בחולון צפו בסוף השנה שעברה בבניין המגורים שלהן מתמוטט. רק שלושים שעות חלפו מאז שבניין הדירות פונה בדחיפות בידי כוחות הכבאות וההצלה – ועד לקריסה שלו. באורח נס, האירוע נגמר ללא נפגעים – אך עם נזק חמור לרכוש. דירות שלמות ורכוש שנצבר לאורך שנים הפכו לאבק בתוך רגע.
קריסת הבניין בחולון אומנם הייתה ההתמוטטות המתוקשרת ביותר בשנה החולפת – בשל הסכנה לחיי אדם שנמנעה ברגע האחרון – אך היא לא הייתה היחידה. ברמת גן, ברעננה ובערים נוספות ברחבי הארץ התמוטטו או נהרסו מבנים מסוכנים בהתראה של ימים ואף שעות.
לפי הערכות, עשרות אלפי ישראלים מתגוררים במבנים מסוכנים שנמצאים בסכנת קריסה. פתרונות לחיזוק בניינים לא תמיד נגישים לכל כיס – וכך עולה במקרים רבים דילמה כואבת: כיצד ניתן להגן על ביתנו מפני קריסה?
לכאורה התשובה נמצאת בעולם ההתחדשות העירונית. שהרי תמ"א 38 "חיזוק מבנים" נועד במקור להתמודד עם בעיה של מבנים בסכנת קריסה ולחזק אותם. אולם בפועל, תמ"א 38 נמצאת לפני ביטול – ועוד לא הוכרזה תכנית חלופית שתמלא את החלל. אז מה פספסנו בדרך? איך קרה שבאותה השנה שבה עלתה למודעות קריסת הבניינים – גם בוטלה תכנית הדגל של עולם התחדשות העירונית?
למרבה ההפתעה, אין כיום כל קשר בין מבנה מסוכן ובין התחדשות עירונית. איכשהו הצלחנו להפריד בין שני המונחים הבלתי נפרדים הללו. מרוב דיבורים על היתרונות הכלכליים הטמונים בהתחדשות עירונית – בין אם מדובר בתוספת מרפסת, ממ"ד או חדר נוסף – שכחנו את מטרת העל של התוכנית: טיפול במבנים ישנים שנמצאים בסכנת קריסה אמיתית במקרה של רעידת אדמה.
התחדשות עירונית יכולה וצריכה לתת מענה למבנים מסוכנים. כדי לסייע לבעלי דירות במבנים ישנים או מסוכנים לצאת לדרך – סיכמנו עבורכם את כל מה שצריך לדעת על מיזמי התחדשות עירונית כפתרון למבנים בסכנת קריסה.
מי נמצא בסכנה?
בכל הקשור להתמוטטות מבנים, כדאי לעבוד לפי כלל האצבע הפשוט: כשיש ספק – אין ספק. בכל מקרה שבו נחשפו ברזלים בקירות המבנה, הופיעו סדקים בעמודים או חלו שינויים בצורת התקרה והקירות – מומלץ לבדוק בהקדם את בטיחות המבנה. התמוטטות יכולה לקרות גם בבניינים חדשים יחסית – אך הסכנה נפוצה בעיקר במבנים שנבנו לפני שנת 1980.
לאחר גילוי חשש או סיכון, בד"כ הפניה הראשונה היא לרשות המקומית אשר בודקת את המבנה ובמקרה הצורך מכריזה על מבנה כמבנה מסוכן. הרשויות המקומיות בארץ מכריזות מעת לעת על מבנה מסוכן בצו – זאת במקרה שבו קיים חשש לקריסת בניין, לנפילת חיפוי חיצוני או לסכנה אחרת הנובעת ממצבו הפיזי של המבנה.
ברגע שבו הוציאה העירייה צו מבנה מסוכן – על דיירי הבניין לפעול במהירות כדי לתקן את הליקויים שהובילו להוצאת הצו. הסיבה לכך היא שצו מבנה מסוכן מטיל על בעלי הדירות בבניין את מלוא האחריות המשפטית לכל נזק עתידי שיגרם כתוצאה מהליקויים. כלומר, כל נזק למבנה, לרכוש או לעוברי אורח יהיה באחריות בעלי הדירות בלבד.
כתוצאה מכך, צו מבנה מסוכן טומן בחובו סיכון משפטי וכלכלי חמור. עם הוצאת הצו מומלץ לפנות למהנדס מוסמך על מנת לבדוק את הסיבות שהובילו להכרזה על המבנה כמסוכן – ולאחר מכן לפעול במהירות כדי לתקן את הליקויים במבנה.
בישראל ניתן למצוא אלפי מבנים מסוכנים – אם לא עשרות אלפים. מבדיקה שערכו בעיתון גלובס עולה כי בתל אביב 689 מבנים מסוכנים, בחיפה כ-800 מבנים מסוכנים, בגבעתיים ארבעה מבנים מסוכנים – ואילו בעיריות רבות אחרות כלל אין אומדן מלא על מצב המבנים ביישוב.
אי אפשר להצביע על יישובים מסוכנים יותר מאחרים – זאת מכיוון שבכמעט כל עיר בישראל ישנם מבנים ישנים ולא מטופלים. באופן כללי, בשכונות יקרות יותר בירושלים ובגוש דן כאשר היתכנות הכלכלית גבוהה, הבניינים עוברים תהליך כזה או אחר של התחדשות עירונית. אבל בשכונות חלשות יותר, שהכדאיות הכלכלית בהן אינה מהשורה הראשונה, יש חשש גבוה יותר שמבנה מסוכן לא יטופל באופן שנדרש.
זה נכון גם לגבי יישובי הפריפריה, שבמרביתם עדיין לא מתבצעים מהלכי התחדשות עירונית בהיקף ניכר.
האם סכנת קריסה יכולה לזרז הליכי התחדשות עירונית?
התשובה היא למרבה הצער – לא. המדיניות העירונית כיום לא מאיצה פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי לאחר הוצאת צו מבנה מסוכן. כיום במסגרת השיקולים לאישור או לדחיית תהליך של התחדשות עירונית – אין מסלול מהיר לבניינים שהוצא להם צו מבנה מסוכן. למרבה האבסורד, אישור תוכנית חיזוק או התחדשות עירונית לא לוקח בחשבון את מצב הבניין הרלוונטי.
זאת על אף העובדה שהאינטרס של העירייה אמור להיות זהה לאינטרס של הדיירים – להיפטר מהמבנה המסוכן ולהחליף אותו במבנה בטוח יותר – אך כאמור, המציאות בשטח שונה.
בשל מגוון שיקולים בירוקרטיים וכלכליים - נושא ההתחדשות העירונית במבנים מסוכנים עדיין לא קיבל איזו שהיא התיחסות מהרשויות המקומיות בארץ. ולמרות שבחודשים האחרונים גוברת הקריאה הציבורית להקמת מסלול ירוק ומקוצר לאישור מזורז של התחדשות עירונית במבנים מסוכנים – במטרה לשמור על ביטחון הציבור ולמנוע אסונות מיותרים. בפועל לא נעשה דבר.
הפתרון פשוט, הגיוני ואף הכרחי: יש להקים מסלול מקוצר להתחדשות עירונית במבנים מסוכנים. מסלול זה ייתן מענה, גם ברמה המיידית, למבנים מסוכנים או מבנים בסכנת קריסה – או למקרים שבהם ברור למדי שאין ביכולת הדיירים להמתין שנים עד להתחלת הפרויקט.
מאת עוה"ד אושרי מנקריז מנכ"ל חברת אלמגורים