ישראלים מוכנים לשלם עד 2 מיליון שקל יותר על דירה עורפית, הרחוקה ממוקדי רעש וזיהום אוויר כמו כבישים מרכזיים וסואנים. כך עולה ממחקר שביצעה חברת פרופדו (Propdo), המתמקדת בתחזיות מבוססות אלגוריתמיקה ובינה מלאכותית למחירי דירות.
המחקר, המבוסס על אלפי תצפיות של עסקאות ביחס לנכסים הצמודים למטרדי רעש וזיהום, בדק מהם פערי המחירים הממוצעים בין נכסים שנמצאים ב"קו ראשון למטרד", בהשוואה לנכסים מרוחקים יותר, שהמרחק ביניהם יכול להיות כמה מאות מטרים. כמו כן, בדק המחקר אילו מטרדים משפיעים יותר מאחרים על שווי הנכסים הסמוכים אליהם ובכמה זולים מחירי השכירות באותו קו ראשון למטרד.
לפי הממצאים, המטרד הקשה ביותר מבחינת בעלי הדירות הוא מיקום בקו ראשון לכביש מהיר או למחלף. במקרה כזה, אנשים יהיו מוכנים לשלם עד 2 מיליון שקל (!) כדי לגור באזור נטול מטרדים לעומת מגורים באזור בעל רמת מטרדים בינונית-גבוהה.
לעומת זאת, רוכשי הדירות יהיו מוכנים לשלם "רק" מאות אלפי שקלים יותר כדי להימנע מקניית דירה ומגורים בה בצמידות למטרדי רעש כמו נתיב המראות/נחיתות, או צמידות למתחם ציבורי, מרכז מסחרי תחנת רכבת או בית ספר.
ומה עם שוכרי הדירות? במקרה שלהם, ההשפעה של מגורים בצמידות למטרדי רעש וזיהום דווקא אינה גדולה ומסתכמת במאות שקלים בחודש בלבד, ולפעמים בכלל לא. ההפרש בדמי השכירות בין דירות ללא מטרדים לבין דירות בעלות מטרדים מסתכם ב-5%-10% בממוצע. בפרופדו מסבירים זאת בכך ששוכרי דירות בוחנים את הדירות בעין פחות ביקורתית, מאחר שהם מתגוררים בהן תקופה קצרה יחסית. מעבר לכך, מצוקת השכירות מחייבת את רוב השוכרים להתגמש על אלמנטים כמו נוחות ושקט כדי להשיג יותר באלמנטים כמו שטח הדירה וקרבה למוקדי תחבורה.
עד כמה משפיע הזיהום בחיפה?
פרופדו בדקה ספציפית אזורים מועדים לפורענות מבחינת רעש וזיהום – בעיקר באזור המרכז, אבל גם בדרום ובצפון הארץ. להלן כמה מהממצאים המעניינים:
בדרך נמיר תל אביב התגלו פערי מחירים ממוצעים של כ-17.45% בין עסקאות בנכסי נדל"ן על ציר דרך נמיר לבין עסקאות הממוקמות בתוך השכונה ממזרח או ממערב. מדובר בפער עצום של כ-907 אלף שקל בממוצע, שעלול להגיע כאמור גם ל-2 מיליון שקל בדירות יקרות.
במחלף הרצליה מזרח התגלה פער ממוצע של כ-14% בין עסקאות לרכישת דירות הצמודות למחלף לבין עסקאות בתוך השכונה. מדובר בפער של כ-313,000 שקל בממוצע במחירי הדירות.
בציר יצחק שדה פתח תקווה התגלו פער ממוצע של כ-12.36% בין עסקאות על הציר לבין עסקאות בשכונות הסמוכות. מדובר בפער מחירים של כ-240,000 שקל בממוצע.
במחלף דב הוז בחולון התגלו פערים של 12.67% (כ-265,000 שקל בממוצע) לטובת נכסי נדל"ן מרוחקים מנתיבי איילון, על אף שבמקום הוקמה חומה אקוסטית שאמורה להפחית את מפגע הרעש מהבתים הצמודים לכביש. פערי המחירים מוסברים במקרה זה לאו דווקא ברעש, אלא בזיהום האוויר.
בראשון לציון נמצאו פער מחירים של כ-8.55% בממוצע (כ-203 אלף שקל בממוצע) בין נכסים הנמצאים על הצירים המרכזיים בעיר בהשוואה לנכסים הממוקמים במעבה השכונות הסמוכות.
במבנים הסמוכים לקו ולתחנת הרכבת בלוד נמצאו פער מחירים ממוצע של כ-6.8% (כ-87,000 שקל בממוצע) בין נכסים הנמצאים בקו ראשון לתוואי הרכבת בהשוואה לנכסים מרוחקים יותר לתוך השכונה.
בדרך ביאליק באשקלון התגלה פער מחירים ממוצע של כ-9.08% (כ-98,000 שקל בממוצע) בין עסקאות על רחוב ביאליק לבין עסקאות בחלקים הפנימיים יותר של השכונה.
בתוואי מסלול ההמראות מנתב"ג לכיוון מערב (בית דגן, משמר השבעה, צפון ראשון לציון, חולון) נמצא פער מחירים ממוצע של כ-11%-15% בין שכונות הנמצאות מתחת לתוואי הטיסה בהשוואה לשכונות מרוחקות יותר מן התוואי.
בתוואי הנחיתות צפונית לנתב"ג (יהוד מונוסון, בארות יצחק, כפר סירקין, כפר נופך) נמצא פער מחירים ממוצע של כ-10%-12% בין אזורים הנמצאים מתחת לתוואי הטיסה בהשוואה לשכונות מרוחקות יותר מן התוואי.
בחיפה נמצא פער של כ-18.83% בין מחירי נכסים באזורים המוגדרים בעלי רמות זיהום גבוהות בהשוואה לאזורים אחרים בעיר.