מחקרים השוואתיים בין אפיקי השקעה שונים הם לעיתים קרובות מוצר פיננסי מתסכל, במיוחד כאשר מתברר שרובנו, הישראלים, נמצאים בצד שבחר לא נכון בדיעבד. המחקר של נורית דרור מיחידת המחקר של הבורסה בתל אביב, שפורסם היום (ראשון), אינו יוצא דופן בהקשר זה וישמח ככל הנראה רק יחידי סגולה שהשקיעו את כספם בעשור האחרון במדד מניות הנדל"ן בת"א במקום לבצע השקעה ישירה ברכישת דירה למגורים או דירה להשקעה.
לפי המחקר של דרור, משקיעים שהשקיעו במדד ת"א-נדל"ן בבורסה בעשור האחרון, מתחילת 2012 עד סוף 2021, השיגו תשואה של כ-308% - פי 4.7 מהתשואה של עליית ערך דירה למגורים. במספרים מוחלטים זה נראה כך: מי שרכש דירה למגורים במיליון שקל בתחילת 2012 ומכר אותה לאחר עשר שנים, קיבל עליה כ-1.65 מיליון שקל, בהתאם לעלייה במחירי הדירות. כלומר, הרוויח על הדירה כ-650 אלף שקל. אולם, אם אותו אדם היה משקיע ב-2012 מיליון שקל במדד ת"א-נדל"ן, וגר בשכירות, הוא היה מקבל לאחר עשר שנים סכום של כ-4.08 מיליון שקל - רווח של כ-3.08 מיליון שקל.
בהשוואה לרכישת דירה להשקעה, הפערים גדולים אף יותר: מי שרכש דירה ב-2012 במיליון שקל, השכיר אותה ולאחר עשר שנים מכר אותה, היה מקבל כ-2.22 מיליון שקל. כלומר, היה מרוויח כ-1.22 מיליון שקל. אם היה משקיע בשנת 2012 את מיליון השקל במדד ת"א-נדל"ן, היה מקבל לאחר עשר שנים סכום של כ-4.78 מיליון שקל. כלומר היה מרוויח כ-3.78 מיליון שקל. הפערים הללו, לפי המחקר, קיימים גם בשלוש השנים האחרונות, מ-2019 עד סוף 2021: כ-145% בהשקעה במדד ת"א-נדל"ן לעומת 18% בלבד בהשקעה בדירה למגורים.
בהודעה לעיתונות שפרסמה הבורסה לא מצוין עם זאת, כי מדד ת"א-נדל"ן ירד מתחילת השנה הנוכחית כמעט 14% ואיבד בחודש מאי 2022 לבדו כ-16%. "אין קשר בין הירידות מתחילת השנה לבין עיתוי פרסום המחקר", מבהיר קובי אברמוב, מנהל המחקר של הבורסה, "מחקרים כאלו לוקחים זמן. עם זאת, גם בניכוי הירידות מתחילת השנה, עדיין נרשם פער מובהק לטובת השקעה במדד ת"א נדל"ן, כך שזה לא היה גורע ממסקנת המחקר".
איך חישבתם את הנתונים?
"בשני המקרים, גם מול דירה למגורים וגם מול דירה להשקעה, התייחסנו לשכר הדירה. מי שהאלטרנטיבה שלו הייתה לקנות דירה בעצמו ולא קנה כי השקיע במדד הנדל"ן, צריך היה לשלם דמי שכירות. לכן, הורדנו בחישוב את העלייה במדד השכירות מהתשואה של מדד ת"א-נדל"ן. מכאן נגזר ההבדל בין רווח של 3.08 מיליון שקל לרווח של 3.78 מיליון שקל. בהתאם לכך, אצל מי שקנה דירה להשקעה לקחנו את התשואה שהשיג באפיק הזה, כ-65%, והוספנו לה תשואה שנתית של 3%, שזו פחות או יותר התשואה מהשכרת דירה. לא התייחסנו בחישובים למיסוי, לא של מדד הנדל"ן ולא של הדירות. לא התייחסנו גם למינוף, כי אפשר לקנות מניות בהלוואה ממש כפי שאפשר לקנות דירה במשכנתא".
כך או כך, מדד ת"א-הנדל"ן מנצח, אבל נראה שהציבור הישראלי לא הפנים את זה
"נכון, כולנו רואים את טירוף המחירים והעליות במחירי הדירות… איך אני מסביר את זה? אנחנו כלכלנים, לא פסיכולוגים. במדינת ישראל יש תפיסה של אני צריך נדל"ן, שיהיו לי ארבעה קירות משלי".
לפני שאתם ממהרים למכור את הדירה שלכם ולהשקיע את תמורתה במדדי הנדל"ן בת"א, כדאי שתביאו בחשבון פרמטר אחד נוסף: מול התשואה העודפת של מדד הנדל"ן על פני העשור האחרון, עומדת האפשרות לירידות חדות ובלתי צפויות בשווקים, שיכולות להפיל את המדד בעשרות אחוזים בשנה. אפשרות כזו לא קיימת הלכה למעשה במחירי הדירות, גם בתרחיש שבו יתחילו לרדת.
זה כבר קרה פעם אחת, לא כל כך מזמן: ב- 2008, שהייתה שנת משבר משכנתאות הסאב-פריים, מדד הנדל"ן בבורסה בת"א איבד בתשואה שנתית 79.7% מערכו. זה היה אמנם אירוע חריג וקיצוני בכל קנה מידה, אבל עדיין - משהו לחשוב עליו.
אברמוב מציין, עם זאת, יתרונות נוספים מלבד התשואה בעשר השנים האחרונות בהשקעה בנדל"ן בבורסה לעומת השקעה בנדל"ן אמיתי: "כשאתה קונה דירה אתה שם את כל הביצים בסל אחד. השקעת באזור טוב? הרווחת. נפלת באזור בעייתי, או שיש בעיות בדירה? אכלת אותה. בהשקעה בנדל"ן בבורסה אפשר להתחיל בסכומים קטנים וזו השקעה במדד של כ-80 חברות, כך שאתה מקבל גם פיזור סיכונים".
בבורסה בת"א נסחרות כיום כ-95 חברות נדל"ן, מרביתן ישראליות, בשווי מצרפי של כ-260 מיליארד שקל. הבורסה השיקה בתחילת 2020 שלושה מדדי נדל"ן לצד ת"א-נדל"ן הגדול והוותיק: ת"א-בנייה, ת"א-נדל"ן מניב ישראל ות"א-נדל"ן מניב חו"ל. על מדדים אלה נסחרות כיום בבורסה קרנות סל וקרנות נאמנות מחקות בשווי של כ-1.8 מיליארד שקל.