האם סצנת טכנולוגיות הנדל"ן בהייטק הישראלי נמצא לקראת נקודת פריצה? בשנים האחרונות הטכנולוגיה חודרת אל יותר ויותר תעשיות שמרניות, כמו חקלאות, מזון, אנרגיה ותעשייה קלאסית, כחלק ממגמה שקיבלה את השם תעשייה 4.0. חברות שבמשך עשרות ומאות שנים התנהלו עם מעורבות מינימלית של טכנולוגיות עילית, החלו להכניס עוד ועוד טכנולוגיות אל החוליות השונות בשרשרת העסקית שלהן, משלבי המחקר והפיתוח, דרך הייצור עצמו, ועד שלבי ההפצה.
כך למשל החלו חברות גדולות ושמרניות לצייד את מערכות הייצור והבקרה שלהן בעוד ועוד עזרים טכנולוגיים שהשביחו את המכונות הישנות שלהם כמו שהתעשיות הצבאיות משביחות כלי נשק ישנים. במקביל הן החלו להפוך בעצמן למשקיעות, באמצעות הקמת מרכזי חדשנות או השקעה ישירה בסטארטאפים.
על פי דוח שמפרסם היום Deloitte Catalyst, ארגון החדשנות של פירמת הייעוץ דלויט, ושותפים לו תדהר, Union Tech Ventures ו- ConTech – מתרבים הסימנים שטכנולוגיות הנדל"ן הן הבאות בתור. הדוח, שאסף ומיפה את הסטארטאפים הישראליים בעלי זיקה לנדל"ן, מצביע על זינוק במספר החברות, גידול בהיקף ההשקעות ועל כניסה של שחקנים חדשים למגרש.
על פי הדוח, היקף ההשקעות שהיה זניח עד לא מזמן, הפך בשנה שחלפה למשמעותי. אם עד 2015 עמד סך כל ההשקעות בטכנולוגיות נדל"ן על 30 מיליון דולר, אזי בשנים 2015-2020 הוא כבר צמח ל-470 מיליון דולר (סך ההשקעות). בשנת 2021 לבדה זינק היקף ההשקעות פי-3 לעומת 2020 שבה גויסו כ-180 מיליון דולר, והגיע ל-530 מיליון דולר.
לגידול העצום בהיקף ההשקעות לא אחראית עסקה בודדת. בשנה שחלפה, עמד מספר החברות שגייסו הון של למעלה מ-50 מיליון דולר על 5 חברות (Selina, Venn, Versitile, Guesty, ו-Veev), לעומת חברה אחת בלבד ב-2020. במקביל חל זינוק גם במספר הסטארטאפים בתחומי הנדל"ן. על פי הדו"ח, שמביא מנתוני פלטפורמת הדאטה העסקי PitchBook, קפץ מספר החברות פי תשע, מכ-37 חברות בשנת 2016, לכ-250 חברות בתחילת 2021.
כמו בתחומים אחרים, תחום טכנולוגיות הנדל"ן נמצא יחסית בשלב מוקדם שבו עדיין מוגדרים גבולות הגזרה שלו. בגדול, את החברות שפונות לשוק הנדל"ן מחלקים לשתי קטגוריות עיקריות - קונ-טק (טכנולוגיות בנייה) ופרופ-טק (טכנולוגיות ניהול נכסים). תחת שתי הקטגוריות הללו פועלות חברות מגוונות, שכל אחת מהן מספקת מענה לחוליה אחרת בשרשרת הערך של הנדלן, החל משלבי הייזום, התכנון והאדריכלות, דרך הבנייה עצמה בין אם במערכות תוכנה או באמצעות רובוטים, ועד עיסוק בכל מרכיבי ניהול הנכס, מן השיווק, דרך המימון ועד התחזוקה השוטפת.
הדוח של דלויט כולל גם את שתי חברות טכנולוגיות הביטוח (אינשור-טק) "Lemonade" ו-"Hippo", משום שהן מתמחות בביטוח דיגיטלי לנכסי נדל"ן, אולם בנתונים בכתבה זו נטרלנו את הופעתן כדי להתמקד בחברות שהקשר שלהם לעולמות הנדל"ן מובהק יותר.
בשנים האחרונות החלו להופיע לאט לאט בזה אחר זה עוד ועוד חברות שביקשו להזריק חדשנות אל שוק תעשיית הנדל"ן. בניגוד לתעשיית התוכנה, בפני יזמים שביקשו לשלב טכנולוגיות נדל"ן ניצבו חסמים משמעותיים שנבעו במידה רבה מהמאפיינים הייחודיים של החברות והמנהלים בתחום. יזמים בתחום הם הביעו את תסכולם בראיונות לנוכח היעדר הפתיחות של גופי נדל"ן גדולים להכנסת טכנולוגיות. הסיבה לאדישות, הסבירו, נובעת מכך ששכבת המנהלים הבכירה בעולמות הנדל"ן נחשבת משפחתית, מבוגרת ושמרנית, רק האילוצים שהביא איתו משבר הקורונה הצליחו להבקיע את חומת ההתנגדות.
למעשה, תופעות הלוואי העסקיות של משבר הקורונה אילצו את התעשייה להתייעל ולהשתמש באמצעים טכנולוגיים כדי לעקוף מגבלות שונות. הלקוחות לא יכולים לבחון את הפרויקט פיזית? הטכנולוגיה תאפשר להם לסייר במקום וירטואלית בתלת מימד. צריך לשמור על ריחוק חברתי במשרד? מערכת טכנולוגית תסדיר את נוכחות העובדים ועוד כהנה וכהנה. מחסור כרוני בטייחים מאיים על לוחות הזמנים ועל התקציב? הרובוט של חברת OKIBO מפתח תקווה ינסה להיכנס לנעלייהם.
מגוון הנושאים בהם עוסקות החברות רחב למדי. הטכנולוגיה של visitt מסייעת למנהלי בנינים לנהל משימות כמו שמירה וניקיון, וחברת Venn עוזרת גם לחבר את הפרויקט עם הדיירים ועם השכנים.
חברת ARK עוזרת לאדריכלים בארה"ב למקסם את ניצולת השטחים בקומות של בניני מגורים, ולקצר את זמני התכנון שלהם בעזרת שימוש בבינה מלאכותית (AI). בחברה שהוקמה על ידי דיתי אילון ומיקה (מיכל) הלוי השקיעו המדען הראשי וכן אנג'ליות מארה"ב ומאוסטרליה, בהן סמנכ"לית הכספים (CFO) של Riskified.
חברות הנדל"ן נכנסות כמשקיעות
אבל לא רק אילוצים עסקיים מעודדים את כניסת אנשי הנדל"ן לעולמות הטכנולוגיה. מול צונאמי ההשקעות בהייטק הם פשוט לא יכלו להישאר אדישים, ונאלצו להצטרף לחגיגה.
כך, לדברי עמית הראל, מנהל משותף ב-Deloitte Catalyst, אחד הסימנים המשמעותיים להתבגרות התחום היא שחברות הנדל"ן מתחילות להיכנס אליו – לא רק כצרכניות, אלא גם כמשקיעות.
חברת "ישראל קנדה", למשל, הודיעה באפריל השנה על הקמת חברה בת שתתמקד בהשקעות בסטארטאפים בעלי זיקה לנדל"ן. עד כה השקיעה החברה בשלוש עסקאות בסטארטאפים בשלבי סיד A ו-C. חברות נוספות שמשקיעות בטכנולוגיות הן אשטרום, שפיר הנדסה ואלקטרה, וכן חברת "תדהר", ששותפה להפקת הדוח יחד עם דלויט, ושנחשבת אחת החברות המתקדמות בישראל בשילוב טכנולוגיות עילית, לצד חברות כמו שיכון ובינוי.
הראל העריך שעם הזמן, הנתח של גופי ההשקעה התאגידיים רק ילך ויגדל בהשוואה לתחומים אחרים. "הקמה של קרנות תאגידיות הן אינדיקטור חשוב. הנתח היחסי של קרנות השקעה תאגידיות (C-VC) והמשפחות שמאחוריהם, שישקיעו בסטארטאפים יהיו משמעותית גבוהים מתחומים אחרים", הוא אומר, ומסביר כי "הסיבה לכך היא שמדובר באנשים מבינים מה האתגרים של התעשייה שלהם הרבה יותר טוב ממשקיעים קלאסיים. הם מזהים הזדמנות עסקית, יש להם הון מזומן פנוי, והם מחפשים היכן למנף אותו". תדהר עצמה השקיעה עד כה למעלה מ-100 מיליון שקל בחברות והכניסה מעל ל-20 סטרטאפים לאתרי הבנייה שלה.
"אנשי הנדל"ן הם הכי ריאליסטים שיש, ואי אפשר למכור להם לוקשים", מסביר הראל, "זה יותר קשה מאשר למכור עוד מוצר סייבר לסמנכ"ל אבטחת מידע (SICO). אלו אנשים שלא קל להם להוציא כסף, שחיים על מרווחים יחסית קטנים, ואם הם מחליטים להשקיע בטכנולוגיה זה כי משהו קרה להם למיינדסט, כי הם מאמינים שהערך שהם ייראו מיישום המערכת יום למחרת הוא מספיק גדול".
הראל סיפר על אירוע שנערך ב"סטארטאפ ניישן סנטרל" (SNC), שבו "פתאום אתה רואה מפגש בין הנדל"ניסטים הכי כבדים לחנונים הכי כבדים של 8200. זה מראה שלא היה כמותו בעבר. האינטראקציה הזו מייצרת תעשייה חדשה. לגמרי קורה פה משהו". בתעשייה הזו, אומר הראל, "אם הצלחת כסטארטאפ ללקוח גדול, הוא פורס אותך בהרבה נכסים. זה קרה לאחרונה לסטארטאפ שפרס מערכת בתחנת כוח במזרח ארה"ב שהתבקש בעקבות לפרוס את המערכת ב-30 אתרים נוספים תוך חצי שנה".
הראל הוא לא היחיד שמדגיש את האופי התכלס'י של אנשי הנדל"ן. דברים דומים אומרת גם עמליה פז מארגון RealTech המתמחה בהשקעות בפרופ-טק ובטכנולוגיות קיימות, ומחבר בין השחקנים באקוסיסטם הנדל"ן הישראלי. "את חברות הנדל"ן אי אפשר לבלבל עם טכנולוגיה שלא בדיוק מתאימה להם", מסבירה פז, "אם הם רואים טכנולוגיה שעובדת ומצליחה להשיג שיפור מיידי, לא הוכחת התכנות (POC), הם יקבלו תיאבון ויהיו מוכנים להיפגש ולשמוע על האפשרות להכניס טכנולוגיה לניסיון (פילוט), ולו בכדי להיות ראשונים לפני המתחרים".
הבדלי הסגנון הללו הם לא היחידים שמבדילים בין סטארטאפים שפועלים בתחומי הנדל"ן לבין השאר. גם במסלול המימוני יש הבדלים ניכרים. הדוח חילק את החברות בתחום הנדל"ן על פי שלבי המימון שלהן, ומצא כי רבות מהן לא פועלות על בסיס מסלול המימון הרגיל מול קרנות ההון סיכון.
על פי נתוני "סטארטאפ ניישן סנטרל" (SNC) שמובאים בדו"ח, 40 מבין 250 החברות בתחום הן חברות "בוטסטראפ", שפועלות ללא מימון חיצוני בכלל. 27 חברות נוספות מסתדרות ללא מימון חיצוני בזכות ההכנסות שהן מצליחות לייצר כבר בשלבים מוקדמים. כיאה לתחום צעיר, 22 ו-61 חברות נמצאות בשלבי פרה-סיד ו-סיד, בהתאמה. הגודל הממוצע של סיבוב סיד עומד על 4 מיליון דולר ואילו הגודל הממוצע של גיוס A הוא כ-10 מיליון דולר. סכומים אלה זינקו יחד עם שאר החברות באקוסיסטם הישראלי, ולאחרונה אף נרשמה השקעה בהיקף של 10 מיליון דולר בסיבוב סיד של סטארטאפ בתחום הנדל"ן.
טכנולוגיות הנדל"ן מרבלות רוח גבית מאג'נדות האקלים
מבט על המסלול שעברה בעשור האחרון חברה אחרת, דאטומייט, יכול להעיד על הדרך הלא פשוטה של חברות בתחום ועל ההצלחות שהחלו להגיע רק לאחרונה. דאטומייט מפתחת מערכות מידול בגרפיקת תלת ממד (BIM, מידול האינפורמציה של המבנה) לפרויקטי תשתית כמו סלילת כבישים או הנחת מסילות ברזל. המערכת שהחברה מפתחת מאפשר לעקוב באמצעות רחפנים, ואמצעים נוספים, אחר ניצול חומרים בפרויקטים שמתפרשים על שטח גדול. החברה הוקמה ב-2011, כמעט נסגרה ב-2016, ויצאה לסבב גיוס A רק במהלך השנה שחלפה, אותו טרם השלימה.
אחרי שנים של פיתוח וניסויים, במהלכן גייסה לקוחות ראשונים, הגיעה הפריצה הגדולה של דאוטומייט רק בשנה האחרונה. מנכ"ל החברה טל מאירזון סיפר ל-Business, כי בחודשים האחרונים זכתה החברה ברוב המכרזים הרב שנתיים של היזמים בתחום התשתיות בארץ (נת"ע, נתיבי ישראל, חוצה ישראל, חברת החשמל, רמ"י), במכרז רב שנתי של חברת הרכבות הגדולה באירופה דויטשה באן (Deutsche Bahn) והקימה משרדים בארה"ב ובאנגליה.
נוסף על התהליכים המקומיים, טכנולוגיות הנדל"ן מקבלות רוח גבית גם מאג'נדות האקלים האנרגיה והסביבה, שמתרגמות עם הזמן לרגולציה במדינות השונות. תעשיית הנדל"ן נחשבת תעשייה מזהמת, ולכן את הפתרון לכך, טוענים רבים, היא יכולה למצוא לא רק במעבר לשימוש בחומרים ובאנרגיה ירוקים (שהם לכשעצמם פרי פיתוחים טכנולוגיים), אלא גם באימוץ מערכות תוכנה, כמו למשל, אפליקציות לניהול אנרגטי בבתים חכמים. גם בנייה טרומית חכמה, ואפליקציות ניהול לפרויקטי בנייה, יכולים להיות מתורגמים לתועלות כמו חיסכון אנרגטי, ושימוש מופחת בחומרים מזהמים.
כך למשל חברת Veev מפתחת בתים חכמים מודולריים ואת מערכות הניהול התומכות שלהם, באופן ששם דגש לא רק על יעילות אנרגטית, אלא מניעת זיהום בחלל הבית עצמו, לרווחת הדיירים. בימים אלה בונה החברה שכונה בת 102 יחידות בצפון קליפורניה, עבור חברת Lennar, אחת מחברות הבנייה הגדולות בארצות-הברית. בניית השכונה הינה בהמשך להשקעה של Lennar בחברה כחלק מסבבי הגיוס הקודמים של החברה, שהסתכמו בכ-200 מיליון דולר.
היקף הגיוסים של Veev נחשב חריג בעולמות הסטארטאפים בנדל"ן, בהם סכומי הגיוס והערכות השווי רחוקים מאלה ש היוניקורנים הישראלים בתחומי הסמיקונדקטור, סייבר או ה-SAAS B2B. "הרבה מהערכות השווי המשוגעות האלה מבוססות על סיפור. זה עסק של מכירת חלומות", מסביר עמית הראל. לכן, לדבריו "הרבה פעמים דווקא הסיפורים שסטארטאפים בתחום הנדל"ן מספרים - יותר ריאליסטיים, וכך גם הערכות השווי שלהם יותר צנועות. בעיני זה לגיטימי. אני אוהב עסקים אמיתיים".