משבר הנדל"ן בישראל החריף בעקבות הלחימה שפרצה ב-7 באוקטובר והשלכותיו ניכרות גם בתחום ההתחדשות העירונית. עם זאת, למרות האתגרים, התחדשות עירונית מוסיפה להיות מנוע הצמיחה של הענף, וההבנה של נחיצותה אף עלתה. על פי סקירה של דן אנד ברדסטריט, שנעשתה לקראת דירוג של יזמי ענף ההתחדשות העירונית של Duns 100 ל-2024, עולה כי לאור נחיצות שיקום ומיגון מבנים לצד הצורך מתמיד ביחידות דיור, תכניות כמו תמ"א 38 (וחלופותיה) ופינוי בינוי ישמשו כקטר ההתאוששות של ענף הנדל"ן.
על פי דוח הרשות להתחדשות עירונית, 30% מכלל היתרי הבניה שניתנו בישראל בשנת 2023 היו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. על פי הלמ"ס, כ-25% מכלל התחלות הבנייה היו בפרויקטים של התחדשות עירונית.
על אף האופטימיות, תחום ההתחדשות העירונית ממשיך להיות מאופיין באי-ודאות, הנובעת בין היתר מסביבת ריבית גבוהה, ממחסור חמור של כוח האדם בעקבות ההגבלות על העובדים הפלסטינים ויציאת העובדים הזרים, מירידה חדה בפריון העבודה, מהיקלעות לקשיים ומאפשרות קריסה של חברות בענף הנדל"ן. בנוסף לאלו, הבחירות לרשויות המקומיות עיכבו תהליכים ותוקפה של תוכנית תמ"א 38 צפוי לפקוע באוגוסט.
לצד אלו, החשש מרעידות אדמה, לצד ההבנה כי יש צורך במיגון דירות ומבנים מפני טילים, הובילו להאצה ניכרת בתחום ההתחדשות העירונית. מדו"ח הרשות הממשלתית עולה כי למרות המלחמה, המדינה חצתה השנה את היעד השנתי בתחום.
עם זאת, על רקע המצב, חלה האטה מסוימת במספר הפרויקטים שהגיעו לכדי מימוש. כך, במהלך 2023 התקבלו היתרי בניה ל-22,356 יחידות דיור במיזמי התחדשות עירונית – ירידה של כ-20% ביחס לשנת 2022 (יצויין כי מדובר ביחס זהה של יחידות דיור שקיבלו היתר בניה בהתחדשות עירונית מתוך סך יחידות הדיור, ביחס לאשתקד).
עיקר הגידול - במרכז
על פי נתוני דן אנד ברדסטריט, השנה חל גידול של כ-24% בפרויקטים של תמ"א 38 שנמצאים בשלב קבלת היתר בנייה, וגידול של כ-34% בפרויקטים שאוכלסו (קיבלו טופס 4 במהלך שנת 2023). לצד אלו, מהנתונים עולה גידול גם במספר הפרויקטים שנמצאים בשלב בקשה להיתר. להערכת הרשות הממשלתית, מגמה זו צפויה להימשך ואף להתרחב.
בדומה לשנים קודמות, גם ב-2023 פרויקטים של תמ"א 38 הגיעו לכדי מימוש בעיקר במחוז תל אביב ומחוז מרכז, לעומת הפריפריה, ובפרט הדרום. בולטת במיוחד היא העיר תל אביב, שבה חל גידול של כ- 37% במספר יחידות דיור בפרויקטים בשלבים מתקדמים (היתר בתנאים, היתר בניה, אכלוס) ב-2023, לעומת שנת 2022.
לפי נתוני דירוג Duns 100, הערים עם היקף הבנייה הגדול ביותר בפרויקטים של פינוי בינוי הן תל אביב, נתניה וירושלים. מהנתונים עולה כי בתקופה שבין השנים 2023-2022 חל גידול של כ- 16% במספר הפרויקטים של פינוי בינוי שנמצאים בשלב היתר בניה, זאת לעומת גידול של כ-35% בין השנים 2022-2021.
יזמים של התחדשות עירונית, בעיקר אלה שלא התנהלו נכון פיננסית, עוד לפני פרוץ הלחימה, נתקלים כיום בקושי לקבל מימון בנקאי לאור הקשחת תנאי המימון מצד הבנקים. זה מתבטא בריביות גבוהות ובהקשחת התנאים הקשורים להעמדת ההון העצמי. על כן, לא מעט יזמים פועלים ללא מימון בנקאי ונתקלים בקושי תזרימי.
עם זאת, על פי ההערכות, היזמים החזקים צפויים לשרוד. "תחום ההתחדשות העירונית, המהווה חלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן, חשוף לסיכונים ולסביבת אי- וודאות, שהחריפו עם פרוץ המלחמה. עם זאת, התחדשות עירונית מהווה מנוע הצמיחה של ענף הנדל"ן והצורך בה ניכר היום יותר מתמיד", אומרת לי קלדרון גולדשטיין, אנליסטית בכירה ומנהלת תחום הנדל"ן בדן אנד ברדסטריט. "אנו צופים שלמרות שסיכונים, היזמים האיתנים, אלה שלא מסתמכים רק על מינוף פיננסי, יצלחו את המשבר".