בכירי המשפטנים בישראל בתחום הנדל"ן הביעו את דאגתם מהעמקת המשבר בתחום הדיור, וקראו לכלל הגורמים האחראים במדינה להתערב. הבכירים התכנסו במסגרת פורום Duns 100 השנתי של דן אנד ברדסטריט, במהלכו דנו בשורת נושאים בוערים על סדר היום כמו השפעת חוק ההסדרים, חלופת שקד, התחלות הבנייה למגורים בישראל והמחסור המתמשך בהיצע הדירות ועוד.
"מישהו צריך להבין את הסיטואציה הזו, אנחנו במצב של הידרדרות", אמר עו״ד אילן שרקון, שותף מייסד שרקון, בן עמי, אשר ושות'. "היינו בבועת נדל״ן והיום אנחנו במצב של קריסה - מישהו צריך להיות המבוגר האחראי. אנשים נשמעו לי יותר מדי אופטימיים, אני מאוד פסימי. המדינה הדפיסה המון כסף שזרם לשוק, אנשים לא בזבזו את הכסף בתקופת הקורונה ומיד לאחר מכן זה התפרץ, הריביות היו נמוכות ולכן אנשים השקיעו. היום הריביות מאוד גבוהות ושווקים קרסו בראשם ההייטק שלאט לאט מתחיל לגלות סימני האטה משמעותיים מאוד ושוק הנדל״ן חווה כרגע משבר עמוק מאוד בעיקר בגלל נושא הריביות והמדינה לא רוצה לעשות כלום"
לדברים הצטרף גם עו"ד צוריאל פיקאר, מנהל מחלקת הנדל"ן במשרד הרצוג: ״לנוכח העלייה בריבית וקשיי המימון עימם מתמודדים יזמי הנדל"ן, אני סבור, שהמדינה אינה יכולה עוד לעמוד מנגד", קבע. "עליה להתערב ולסייע באופן אקטיבי בהסרת החסמים שמונעים הוצאת היתרים. זאת, בין היתר, באמצעות הקמת גוף ייעודי, זריז ויעיל תחת מנהל התכנון, שמטרתו תהיה פיקוח על מוסדות התכנון, ובמקום שבו מוסד התכנון יעכב אישורי תכניות או היתרים מעבר למועדים שייקבעו מראש, אותו גוף יהיה מוסמך לפעול תחת מוסד התכנון המעכב".
הודעת בנק ישראל על העלאת הריבית בשיעור של 0.5 אחוז, תפסה חלק נכבד מהשיח בפורום. עו״ד יוחאי דור, שותף מחלקת נדל״ן, סלומון ליפשיץ׳ הסביר כי "העלאת הריבית על ידי בנק ישראל ייקרה באופן דרמטי את עלויות המימון והקטינה את הרווחיות של יזמי הנדל"ן. הבנקים לא ששים להעניק מימון לקבלנים ולאשר פרויקטים עם שיעורי רווחיות נמוכים. כתוצאה מכך יזמים וקבלנים רבים מעדיפים 'לשבת על הגדר' ולהמתין עם התחלת בניה של פרויקטים חדשים. פועל יוצא של האטת קצב התחלות בניה, הינו המשך הנצחת המחסור בהיצע של יחידות הדיור ופגיעה בניסיונות לבלום את עליית מחירי הדיור. אני סבור שאפקט האטת קצב התחלות הבניה יתן את אותותיו בתקופה הקרובה".
עו"ד עומרי שלה, שותף במחלקת נדל"ן, פישר (FBC): "ישנם שני סגמנטים שבהחלט יכולים להנות ממגמת עליית הריבית - האחד, תחום הנכסים להשבחה וזאת לאור הצורך לייצר מכפילים גבוהים יותר, על מנת לענות על עלויות המימון הגבוהות. הסגמנט הנוסף שיש לו יתרון בעולם של ריבית עולה הן קבוצות הרכישה. עלויות המימון הנמוכות ודרישות ההון העצמי שהיזמים נהנו מהן עד היום ואשר היוו יתרון על פני קבוצות הרכישה השתנו. כתוצאה מכך זה מחזיר למגרש את קבוצות הרכישה שקצת ירדו ממנו בשנים האחרונות. בנוסף, הירידה שנוצרה בביקושים לשטחים גדולים לאור המשבר בהייטק והיכולת לעבודה מרחוק יוצרת יתרון לקבוצות הרכישה שבדרך כלל מתאפיינות בשטחים קטנים יותר למספר גורמים; ולבסוף גם בהיבט של ניהול סיכונים ופיזורם, הדרוש גם ליזמים וגם לגורמים המממנים קבוצות הרכישה הן בעלות יתרון בולט שכן הסיכון מתפזר על פני רוכשים רבים״.
רונן מאור, שותף במחלקת הנדל"ן, התשתיות ומימון הפרויקטים במשרד עו"ד פירון, דיבר על הסיבות שהובילו לירידה בעסקאות נדל"ן: "במטרה לעצור את עליית המחירים בשנה האחרונה, המדינה דחפה שיווקי קרקעות רבים. הרבה מהם במסגרת פרויקט מחיר מטרה/דירה בהנחה. בפועל התברר כי המדינה אינה מתואמת עם הרשויות והוועדות המקומיות שבסוף הן שצריכות להוציא היתר בניה שיביא להבשלת פרויקט. הדבר יצר פקק אדיר שלא שיקף לשוק את הדירות שכביכול שווקו. בה בעת, עליית הריבית, כשהקרקע ממומנת ללא אפשרות לקבל היתרים ולשווק הדירות, גורמת לנזק עצום ומשמעותי ליזמים שעשוי לערער את יציבות השוק. לכן ראוי ליצור מנגנוני תמריץ לרשויות להוציא היתרי בניה ולהבשיל את ביצוע הפרויקטים".
עו"ד חגית בבלי, שותפה מובילה במחלקת הנדל"ן במשרד ארנון התייחסה לשוק השכירות: "בשנים האחרונות רואים שינוי והתעוררות בתחום יזום דיור להשכרה, מצד חברות יזמיות וגורמים יזמיים, תחום שעד לשנים האחרונות כמעט לא היה קיים. אנחנו רואים זאת גם ברגולציה – שינוי חוקי עידוד השכרה; הוספת פרק של שכירות הוגנת לחוק השכירות; ורגולציה שמחייבת היקפים מסוימים של דירות דב"י – דיור בהישג יד, שעל פי הגדרתו כולל גם דיור בדמי שכירות מופחתים וגם דירות בשכירות ארוכת טווח בכל תכנון של פרויקט שכולל גם מגורים. השחקנים בתחום זה מגוונים וכוללים מוסדיים וחברות נדלן, וגם גופים שעד לשנים האחרונות לא עסקו במגורים. היקפי היזמות בתחום עדיין קטנים. יקח עוד זמן עד שיראו שינוי של ממש בתחום הדיור להשכרה של חברות וגופים מוסדיים״.
עו"ד אבירם גולדשטיין, ראש תחום התחדשות עירונית במשרד יהודה רוה ושות' התייחס לעליית הריבית והשפעתה על היזמים: "מזה מספר חודשים, באופן עקבי ורצוף שנגיד בנק ישראל מעלה את הריבית במשק, כאשר העלאה אחרונה של 0.5% נוספים בוצעה אתמול, לרמה הגבוהה ביותר מזה 15 שנים וכנגזרת מכך גם עולה ריבית הפריים המהווה בסיס לכלל ההלוואות במשק ולמימון פרויקטים נדל"נים בפרט. ההשפעה של עליית הריבית בהקשר הנדל"ן תמיד מוזכרת בחדשות מתוך העיניים של רוכשי הדירות ונוטלי המשכנתאות, אך אין אזכור או דיון סביב ההשפעה של עליות הריבית על היזמים והקבלנים, שהיא לא פחות דרמטית, שכן היזמים והקבלנים נוטלים מימונים בהיקפים של מאות מיליוני שקלים, הן לצורך רכישת הקרקעות והן לצורך הבנייה. השפעה הזו ניכרת ורואים אותה בתוצאות המכרזים האחרונים שרמ"י מפרסמת. פחות יזמים וקבלנים "מתחרים" על המכרזים ומחירי הזכייה בחלק לא מבוטל של המכרזים הינם נמוכים משמעותית מהערכת השווי והשומות של רמ"י".
עו"ד אבי בן יעקב, שותף בכיר וראש מחלקת הנדל״ן במשרד וקסלר ברגמן ושות' ציין כי, "עד לפני כמה שבועות התמודדנו עם עליית ריבית כגורם דומיננטי מאט ומרסן של פעילות הכלכלית במשק, ובוודאי בנדל״ן שנחשב לקטר של הכלכלה ומשפיע על כל השחקנים בשוק, מיזמים ועד נוטלי משכנתאות. הסבירו לנו שיש צורך להדביק את האינפלציה שהרימה ראש מסיבות שהן בעיקר גלובליות. אינפלציה מיובאת. עתה נוסף לאינפלציה גורם מאיץ נוסף מייצור עצמי - המהפכה החוקתית. ברור לחלוטין שהעלאת הריבית אתמול בחצי אחוז משקפת גם את החשש הזה בבנק ישראל. חשש מהחלשות הכלכלה עקב בריחת משקיעים והתחזקות הדולר, שיעלו את יוקר המחיה ואת האינפלציה. המהפכה החוקתית, רעה כשלעצמה, הגיעה במועד גרוע ביותר ותעצים את המשבר הכלכלי המתגבש לנגד עינינו. הנדל"ן לא יחמוק מהמשבר ולא יסייע למתן אותו. הקטר מאט וכולנו נרגיש זאת. חשבתם שדירה לילדים מתרחקת? היא תתרחק יותר".
עו"ד רועי אייז, שותף וראש מחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר ושות' התייחס לבלימה במחירי הדיור. לדבריו, "לדעתי זו תוצאה משילוב של ריבית גבוהה ואפקט פסיכולוגי שיש לו השפעה מהותית. יש צפי להתמתנות מסוימת של האינפלציה בהמשך השנה, לכן ניתן להניח שאנשים שבחודשים האחרונים עצרו ולא קנו דירות, יעשו זאת בהמשך. בטווח הבינוני נראה חזרה של ביקושים גבוהים והפעם עם פחות חברות שבינתיים יצאו מהשוק מסיבות שונות. מה שעלול להביא לריכוזיות יתר ולפגיעה בתחרות, כאשר גם גופי המימון תורמים לכך שהזדמנויות המימון לא שוויוניות לכלל החברות. בשורה התחתונה, לא בטוח שהכותרות על ירידת מחירים הן בשורה. ואם כן, היא לא בהכרח טובה לטווח הארוך. יש לייצר איזון ומגמות לטווח ארוך ע"י ייעול הליכי התחדשות עירונית, תמריצים לעיריות לעידוד פרויקטים למגורים, ושינוי מן היסוד של מדיניות המכרזים של רמ"י. בהתאם לכך, חשוב להמשיך ולעודד הפרטה של הליכי התכנון בקרקעות חקלאיות במתחמים קטנים ובינוניים, תוך מתן כלים ותמריצים ליזמים. בהקשר זה, חשוב לציין את נושא שינוי הייעוד של קרקעות חקלאיות והליכי השבה מול חוכרי קרקע חקלאית. המהלך חייב להיות תוך מתן פיצוי אמיתי לחוכרים ובהלימה ישירה לתקופת החכירה בקרקע והתרומה להשבחה שלה".
בפורום השתתפו: אילן שרקון, שותף מייסד, שרקון, בן עמי, אשר ושות', אבי בן יעקב, ראש מחלקת נדל"ן, וקסלר ברגמן ושות', אבירם גולדשטיין, ראש מחלקת נדלן אזור המרכז, יהודה רווה ושות', אברהם בבג’נוב, עורך דין, הרטבי בורנשטיין בסון, אורן ארדמן, עורך דין, אלון פלס, שותף מייסד, פרגן פלס ושות' עורכי דין, עורכי דין, אלעד בן-יורם, שותף, דורון אריאל ושות', דיויד אמיד, שותף מנהל, ש. בירן ושות' עו"ד, דני ויצ'לבסקי, בעלים ומנהל, דני ויצ'לבסקי עורכי דין, דניאל בכר, שותף מנהל, GBK ושות' משרד עורכי דין, דפנה זינגר, שותפה מנהלת ומנהלת מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית, שניצר, גוטליב, סאמט ושות', דפנה פוקס, עורכת דין, דפנה פוקס ושות, הראל יריב, שותף מייסד, גולדבלט גינדס יריב - עורכי דין, חגי אדורם, שותף מנהל, אדורם ושות׳ עוה״ד ונוטריונים, חגית בבלי ,שותפה מובילה, נדל"ן ארנון, חני אבינרי, ראש תחום הנדל"ן, מיתר עורכי דין, טרי אלמוזלינו ארנון, ראש מחלקת נדלן מסחרי, ברנע ג'פה לנדה, יוחאי דור, שותף במחלקת הנדל"ן, סלומון ליפשיץ, יוסי מילר, עו"ד ,שותף מייסד, מילר ושות' עורכי דין, ישי איצקוביץ' ,שותף, ראש מחלקת עסקאות הנדל"ן, אגמון עם טולצ'ינסקי, לוי אמיתי, שותף מנהל וראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה, גולדפרב גרוס זליגמן, מורן גור שותף, מייסד ובעלים, רייסמן גור דויטש משרד עורכי דין ונוטריון, נדב אברמוביץ', שותף ומנהל מחלקת נדל"ן, חג'ג', בוכניק, ויינשטיין ושות', עו"ד שאול ברגרזון, מייסד, ברגרזון ושות' משרד עורכי דין ונוטריון, עומר גדיש, ראש מחלקת מקרקעין , AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות', עומרי שלה, שותף במחלקת נדל"ן, פישר (FBC & Co.), ערן בליאנט, שותף, שבלת ושות', ערן גוטפריד, עו"ד, ערן גוטפריד חברת עורכי דין, פז רוקח טמבלר, שותפה מייסדת, ויזל רוקח ושו״ת ויזל רוקח ושות׳, צוריאל פיקאר, ראש מחלקת נדל"ן, הרצוג פוקס נאמן, משה רז כהן, עו"ד, שותף, רז-כהן, פרשקר ושות׳, רונן מאור, שותף במחלקת נדל"ן, תשתיות ומימון פרויקטים, מ. פירון ושות', רועי אייז,שותף, ראש מחלקת נדל"ן , ליפא מאיר ושות', רועי חרש, שותף, חרש ששון ושות', ריקי שחר ,שותפה , אדלר שחר אדלר, עורכי דין ונוטריון, שלומי הלר,ראש מחלקת הנדל"ן , פירט וילנסקי מזרחי כנעני, שמואל שוב, שותך מנהל, שוב ושות' עורכי דין והנהלת דן אנד ברדסטריט.