בשנת 2007 התרחש בארצות הברית משבר משכנתאות חסר תקדים, מה שנקרא אז "משבר הסאב פריים", תוצאה ישירה של העובדה שאמריקאים רבים לקחו משכנתאות ענק, כולל בהיקף שעלה אף על ערך הדירה שאותה רכשו.
מאז זרמו מים רבים בנהר המיסיסיפי והוטלו מגבלות כבדות על נוטלי המשכנתאות, זאת במטרה למנוע חזרה על משבר דומה. יחד עם זאת, מטרידים מאוד הנתונים שפורסמו לאחרונה בארצות הברית, לפיהם ממוצע נטילת המשכנתא הגיע לכ-42 אחוזים מההכנסה, זאת לעומת כ-34 אחוזים אשתקד.
ואצלנו? בנק ישראל מגביל את הבנקים המסחריים ואינו מאפשר להם להעניק משכנתא בגובה העולה על 50 אחוזים מההכנסה. הבנקים, מצידם, אינם מעניקים בדרך כלל משכנתא העולה על 40 אחוזים מההכנסה, מה שנראה לכאורה כצעד הגיוני שימנע תרחיש אימים של משבר בשוק המשכנתאות אצלנו.
אולם, וזה אולם גדול, לא בנק ישראל ואל הבנקים המסחריים, לוקחים בחשבון את העובדה שבמשק הישראלי עלולים להיות שינויים שישפיעו על מצבם של נוטלי משכנתאות רבים.
שינוי אחד, כמובן, יתבטא בהעלאות ריבית תכופות ומצטברות שעלולות להכביד על נוטלי המשכנתאות בהיקפים של עוד מאות שקלים לחודש, מה שכמובן יגדיל את האחוז היחסי של המשכנתא מההכנסה למשפחה.
שינוי שני, דרמטי אף יותר, הינו מצב אפשרי בו האבטלה במשק תגדל ולפחות אחד מבני הזוג ייהפך למובטל, או בתרחיש מתון יותר, ההכנסה למשפחה תקטן בכף וכך אחוזים, משמע החלק היחסי של המשכנתא יגדל, לעיתים אף משמעותית.
שינוי שלישי, אין זה סוד שבלי קשר להחלטת נגיד בנק ישראל על הריבית הכללית במשק, הבנקים המסחריים כבר הגדילו זה מכבר את הריבית על משכנתאות. מגמה זו, אם תמשך, עלולה לסכן רבבות נוטלי משכנתאות.
ועוד נקודה משמעותית:
הרכב המשכנתאות. בנק ישראל איפשר ב-2020 ליטול עד שני שלישים מהמשכנתא בריבית פריים, מה שבאופן טבעי תדלק את שוק המשכנתאות. ומה יקרה אם בנק ישראל יחליט לפתע להחמיר את תנאי המשכנתאות? והאם עשה זאת רטרואקטיבית גם על אלה שכבר נטלו משכנתאות בעבר?
גם העובדה שעל פי נתוני הלמ"ס ובנק ישראל, ממוצע המשכנתאות שנטלו הישראלים במהלך החודשים האחרונים זינק לכמעט מיליון שקלים, זאת לעומת כ-550 אלף שקלים בלבד ב-2015, מלמד על הסכנה הממשית למשבר משכנתאות עתידי.
גם העובדה שבשנה אחת בלבד נטלו הישראלים משכנתאות בהיקף שהינו כשליש !(מכלל כמות המשכנתאות שנלקחו היסטורית במדינת ישראל, מלמד ללא ספק על סכנה ממשית אפשרית.
גם הדמיון בין מה שקורה אצלנו למה שקורה בארצות הברית, הן נושא הריבית, הן הלחצים האינפלציוניים, הן העלייה המסחררת בכמות המשכנתאות, שלא לדבר על הטלטלה הנוכחית בשווקים ובבורסות לניירות ערך, נשמע מטריד. מטריד מאוד!
*כותב המאמר אייל בהרי הוא מנכ"ל צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות