תחום ההתחדשות העירונית מהווה חלק מרכזי בפעילות ענף הנדל"ן בישראל. בשנים האחרונות וכיום פועלים כ-1,400 יזמים שונים בתחום. אל התחום החם ביותר בענף הנדל"ן מצטרפים עוד ועוד יזמים, מחר (שני) ייחשף דירוג duns 100 מבית דאן אנד ברדסטריט, לחברות המובילות בתחום.
לדבריה של אפרת שגב, סמנכ"ל דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט, כ-30 אלף יחידות דיור של התחדשות עירונית נמצאות כיום בבנייה ואומדן ההיקף הכספי של הפרויקטים עומד על כ-19.5 מיליארד שקל בשנת 2020 שהיוו כ-20% מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן למגורים.
רגע לפני חשיפת הדירוג, דיברנו עם כמה מבכירי הענף על התוכנית של שרת הפנים איילת שקד, על היתרונות של פרויקטים מסוג פינוי בינוי, על השפעות מגפת הקורונה ועל העתיד של התחום. לכתבה התראיינו טל גולדשטיין ועמי כחלון, מייסדים ומנכ"לים משותפים בחברת ע.ט החברה להתחדשות עירונית, אשר אלון, הבעלים של חברת אשלי ועו"ד יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעל השליטה באאורה ישראל.
ככל הנראה הממשלה תאריך את תוכנית תמ"א 38 במסגרת חוק ההסדרים עד אוקטובר 2024, במקביל יעודדו בחקיקה התחדשות עירונית במתכונת של פינוי בינוי, שעדיפה תכנונית ולא פחות חשוב מקובלת על ראשי הערים ועל מנכ"לית מנהל התכנון, מה עמדתך בנושא?
טל גולדשטיין, מייסד ומנכ"ל משותף ב"ע.ט החברה להתחדשות עירונית": "כל דחיפה של הרשויות המקומיות מאוד מקובלת עלי ואני מברך על זה. כן הייתי רוצה לראות איך הרשויות יכולות להפחית את רמת הבירוקרטיה, על מנת שתהיה דחיפה יותר מהירה לפרויקטים שיצאו יותר מהר. גם היום, תמ"א 38\2 זה נחשב הליך מהיר יחסית. אבל בפועל לפעמים זה משתווה לזמני ביצוע של תכנית כמו תב"ע. אז זה בסדר שמתקנים אבל במקביל שישימו דגש על חסמים ובירוקרטיה. כי זמן הוא פקטור למדינה שרוצה לייצר דירות ולדיירים כמובן".
אשר אלון, הבעלים של חברת אשלי תומך בכוונה של איילת שקד להאריך את התמ"א. "אישית אנחנו כמעט ולא מתעסקים בתמ"א", מסביר. "מרבית העיסוק שלנו הוא בפינוי בינוי. אני מבין את הכיוון שאליו דוחפים רוב ראשי הרשויות, מכיוון שפינוי בינוי לא מגביל אותך לזכויות בנייה כמו בתמ"א. אם מגבילים אותך ל-50 דירות על דונם וחצי אדמה ומגבילים את הגובה לעשר קומות, לא תוכל לעשות דבר ואין התכנות כלכלית. אבל אם אתה עושה פינוי בינוי זה סיפור אחר, תוכניות מסודרות והכל ברור".
אלון מציין כי יזמים רבים טוענים שכל החלטה הניתנת ברמת הרשויות המקומיות כרוכב בבירוקרטיה שלוקחת זמן רב. "הנחתת מדיניות מהממשלה לרוב מביאה לתוצאות מהירות יותר", מסביר. "הרשויות מעדיפות מסלולים של תמ"א 38/2 במסלול אחר על פי תיקון 23 לחוק, שנותן פטור מהיטלי השבחה. ההתנגדויות של ראשי הרשויות נובעות מכך שהם לא יכולים לגבות היטלי השבחה ולפתח תשתיות, אם יתנו להם היטלי השבחה נאותים זה ימנע את ההתנגדות שלהם לבניית יחידות רבות".
אלון גם ציין את החלופה שהציגה שרת הפנים איילת שקד לתמ"א 38. "היא מבטיחה לתת כוח לראשי הערים וכך לאפשר האצה של קבלת היתרי בנייה", מסביר. "בין השאר התוכנית של שקד קובעת כי סמכויות הוועדות המקומיות לאשר תוכניות נקודתיות ו/או עירוניות ירוכזו תחת גוף אחד שינוהל תחת כל רשות. מסלול הריסה יעלה מ-350% ל-400% - מה שיגדיל את הכדאיות הכלכלית, ביטול מגבלת גובה המבנה, הקצאת קומה ועוד".
מה היתרונות שמביאה לדעתך התוכנית של השרה שקד?
אלון מסביר ששקד מתכוונת לאפשר לבנות 400% דירות על השטח, במקום 350% כפי שנהוג היום. "זה מגדיל באופן משמעותי את הכדאיות הכלכלית", מציין. "היא גם מבטיחה שלא תהיה הגבלת גובה: במקום 2.5-4 קומות נוספות לבניין היא תאפשר להקים כמה קומות שהרשות המקומית מאפשרת, יחד עם תוספת של 50% לדונם אדמה זה הופך להיות משמעותי מאוד למרווחי הביטחון הכלכליים".
מה היתרון של פרויקט פינוי בינוי על פני תכנית תמ"א 38/2?
גולדשטיין מציין כי פרוייקט פינוי בינוי מאפשר תכנון טוב יותר וראייה רחבה יותר. "בדרך כלל אלה פרויקטים גדולים יותר מאשר תמ"א 38/2, וכשאתה עושה תב"ע ניתן להוסיף בצורה קלה יותר שטחים לטובת הציבור ברמה התכנונית", מסביר. "הבנייה נכונה יותר והעיצוב נכון יותר לתא השטח שבו מתנהל הפרויקט. לעומת זאת, בתמ"א 38/2 הכול נעשה באילוצים, מה שלא מאפשר תכנון והפרשת שטחים לטובת הציבור כמו במקרה של שינוי תב"ע".
גם אלון טוען שהיתרון של פינוי בנוי הוא עצום. "לא משנה איזה תכנית תמ"א תוגש, פינוי בינוי עדיף בעשרה מונים", מצהיר. "אך עדיין אי אפשר בלי תמ"א 38/2 כי לפעמים יש רק בניין אחד או שניים ברחוב, ולא ניתן לבצע פרויקט פינוי בינוי".
עו"ד יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעל השליטה באאורה ישראל, מסביר כי היתרונות של פינוי בינוי הם עצומים. "במקום בניה צפופה, נמוכה ולא איכותית שלא פותרת בעיית תשתיות, מבני ציבור ושטחים ירוקים, מביא איתו הפינוי בינוי פתרון שלם ואיכותי", מסביר. "במקום חטיבת קרקע עם בניינים, בדרך כלל במרכזי ערים, מתכננים ובונים שכונה מודרנית עם מעט אילוצי תכנון ועם ראיה כוללת של ניצול הקרקע עם שטחים ציבוריים איכותיים ומודרניים שכוללים את כל מוסדות הציבור (גני ילדים מתנ"סים מעונות בתי ספר וכו), שטחים מגוננים משמעותיים, מרכז מסחרי שכונתי, מסלולי הליכה ושבילי אופניים".
"נוצרת חווית מגורים מודרנית שטובה לכולם", הוסיף אטרקצ'י. "טוב למדינה כי מקבלים הרבה דירות באזורי הביקוש, מה שימתן את המחירים. ברמת העירייה, במקום שכונה מוזנחת מקבלים שכונה איכותית מבלי שהעירייה צריכה להוסיף כסף (הפרויקט נושא את עצמו בגלל הגדלת אחוזי הבניה). וכמובן טוב לדיירים הוותיקים, שמקבלים מוצר הרבה יותר איכותי שגם שווה יותר כסף וטוב ליזם ולדיירים שירכשו דירות בפרויקט וייהנו ממגורים בשכונה איכותית" .
"פינוי בינוי של שכונות גדולת in. תמ"א 38-out", סיכם. " העיריות מבינות את זה , היזמים מבינים את זה וגם התושבים מבינים את זה . וזה מה שיקרה בשנים הקרובות ובצדק".
עמי כחלון, מייסד ומנכ"ל משותף בחברת ע.ט החברה להתחדשות עירונית מצטרף וגם טוען כי התחדשות עירונית היא הפתרון היחידי למשבר הדיור: "מי שלא מבין שפינוי בינוי/התחדשות עירונית היא הדבר הבא במדינת ישראל, לא מבין שום דבר. אין במדינת ישראל עתודות קרקע וזה לא סוד שמקבלי ההחלטות לא ששים למכור ולשווק אדמות במחיר אפס בדומה למחיר למשתכן. זה לא יקרה".
כחלון גם מתייחס לחששות הרבים של דיירים לחתום על פרויקט פינוי בינוי, וטוען שהפתרון הוא הסברתי. "בסופו של יום אנשים רבים לא מבינים את התהליך", מסביר. "בהתחדשות עירונית בונים שכונה חדשה, עם תשתיות חדשות שמאפשרות תיקון.
מדוע המדינה לא מובילה רק פרויקטים של פינוי בינוי, אם זה יותר יעיל, מסייע לנוי העירוני ומכסה שטחים נרחבים יותר תוך הגדלה משמעותית של יחידות הדיור?
גולדשטיין: "המגמה כיום כפי שאנחנו רואים אותה, היא שגם גורמים ברשויות מעדיפים פינוי בינוי, אבל הם טוענים 'אם עושים לי פרויקט כזה, קחו מקטע של כמה בניינים, לא אחד או שתיים, ותייצרו תכנית כוללת ושלמה'. לפיכך, התוכנית עצמה תקצה את אותם שטחים לצורכי ציבור, רמת התשתיות תהיה טובה יותר והפרויקט יהיה איכותי יותר, גם כי ניתן יהיה לייצר יותר שטחים ירוקים".
ובמדינת ישראל, מה העתיד של תחום הפינוי בינוי?
"כפי שזה נראה כרגע נושא הפינוי בינוי לא מיצה את עצמו בהרבה ערים, לא רק במרכז", טוען גולדשטיין. "אני צופה שתהיה הרבה עבודה לעוד 30 שנים. פה נוסיף כי יש הרבה מאוד יזמים קטנים שמחתימים דיירים אבל לא מצליחים לייצר פרויקט. לאותם דיירים לוקח שנים להתנתק מהיזמים שלא מתקדמים, ובממוצע חולפות 16 שנים עד שמגיעה חברה גדולה שמקדמת את המצב, לכן העבודה עוד רבה כפי שמציינים כלל המומחים".
אטרקצ'י טוען שפינוי בינוי הוא הפתרון היחידי לפתרון בעיית הדיור: "היום כולם מבינים שהפתרון היחידי למשבר הדיור במדינה הוא הוצאה לפועל של פרויקטים של התחדשות עירונית בהיקפים גדולים", טוען. "יש מחסור חמור בעתודות קרקע זמינות באזורי הביקוש ויש עליית מחירים גדולה בגלל המחסור. הקונצנזוס כיום הוא שרק הקמת מתחמים גדולים של שכונות באזורי ביקוש מהווה בסיס לתוכנית פינוי בינוי אמיתית, רק כך ניתן לטפל גם בתשתיות, גם בשטחים הציבוריים וגם לנצל טוב יותר את משאב הקרקע ולייצר חוויית מגורים שלמה. לשם הולך הענף וטוב תעשה המדינה אם תוריד רגולציה ובירוקרטיה ותדאג שיותר ויותר פרויקטים כאלה יצאו לפועל ".
האם תם עידן פרויקט תמ"א 38 או שזה מוקדם מדי?
"אני מאוד מקווה שלא תם עידן", אומר גולדשטיין. "אומנם נכון לייצר תוכניות פינוי בינוי שבלי ספק עדיפות, אבל צריך לזכור שרק עכשיו סיימנו מערכה בעזה, יש חשש מרעידות אדמה, ונושא המיגון חשוב מאוד במדינת ישראל - במרכז או בפריפריה. לפעמים אין ברירה אלא לייצר פרויקטים של התחדשות עירונית על ידי תמ"א 38 ולא רק על ידי פינוי בנוי למרות שזה עדיף".
אטרקצ'י לא מסתיר את הביקורת על תמ"א 38. "תמ"א 38 נולדה בחטא וחייבת לעבור מן העולם ומיד", הצהיר. "זה פתרון רע. זה אלתור שנועד בכלל לפתור בעיה אחרת. תמ"א 38 זו בניה נחותה לעומת פינוי בינוי, שמביאה לתכנון מאולץ והוספה צפופה של כמות יח"ד בבניה נמוכה יחסית וזה עול על הערים, ללא תרומה תכנונית אורבנית לעיר".
האם הדבר הנכון ביותר הוא לבצע פרויקט דגל שישלב בין היתרונות של פינוי בינוי לבין אלה של תמ"א 38?
גולדשטיין: "ברירת המחדל צריכה להיות תוכנית של פינוי בינוי, אבל במקביל יש למצוא בכל עיר ורשות היכן לא לא ניתן לבצע פרויקט של פינוי בינוי ושם לתת תמריצים לביצוע תמ"א 38. אם אין מספיק שטחים בתוך העיר, יש לבצע זאת על ידי החלפת שטחים מחוץ לעיר מבלי להרוס תשתיות. אני לא תומך בביטול תמ"א 38, אלא בייעול התהליך".
במהלך 2020 חווינו אירוע בקנה מידה עולמי עם התפשטות נגיף הקורונה, איך המגפה השפיעה על התחום והענף?
אשר אלון טוען שמשבר הקורונה עשה לענף הנדל"ן רק טוב: "כנראה שמדובר בהשפעה פסיכולוגית. אני אישית מכרתי יותר דירות בשנת הקורונה מאשר בכל שנה אחרת. התפשטות המגיפה סגרה את כולם בבתים עם המשפחות וכנראה שזה השפיע על האנשים. הצורך להשקיע בבית נוח לשעת צרה, הסגרים גם הדגישו את הצורך בדירות עם מרפסת - זה נתן דרייב רציני לנושא".
ומחירי הדיור ירדו או שימשיכו לעלות?
אחד הנושאים שמטרידים את העוסקים בתחום הוא יוקר המחייה. "חייבים לעצור את הגלגל המטורף הזה", אומר כחלון. "כולם צחקו על השר משה כחלון אבל הוא היחיד שהצליח להאט את העלייה במחירי הדיור. ביד אליהו כבר הגענו למחיר של 45 אלף שקל מטר ותוך חמש שנים נגיע ל-56 אלף שקל. הדרך היחידה לעצור זה טיפול בבירוקרטיה. אי אפשר לחכות לתב"ע שנים. אנחנו בחוסר של מעל ל-220 אלף יחידות דיור וזה הולך ומחמיר בכל שנה".