רשות מקרקעי ישראל מחזיקה ברוב רובן של קרקעות המדינה, אולם במרכז הארץ ישנם מספר מתחמים גדולים שבהם יש גם עשרות אלפי בעלי קרקעות פרטיים המחזיקים בקרקע לצד רמ"י ולצד הרשויות המקומיות כאשר חלק מהמתחמים נמצאים כיום בשלבי אישור ומימוש וצפויים לשחרר לשוק עוד אלפי דירות חדשות. בין המתחמים במרכז הארץ שבהם יש ריכוז גדול של בעלים פרטיים והם נמצאים בשלבי אישור שונים, ניתן לציין את תוכנית 3700 לבניית למעלה מ-12,000 יחידות דיור בצפון מערב תל אביב, תוכנית 3388 ליד שדה דב שבה ניתן לבנות כ-1000 יחידות דיור, מתחם חוף התכלת בהרצלייה שבו פוטנציאל לבניית כ-12,500 יח"ד, מתחם שדה דב שעליו ניתן לבנות 16,000 יח"ד(ברובו רמ"י), ותוכנית גלילות לבניית כ-18,000 יח"ד שהותמ"ל החליט לאחרונה להפקידה.

חלק גדול מבעלי הקרקעות במתחמים המדוברים רכשו את הקרקע לפני עשרות שנים. רובם מחזיקים בחלקות לא גדולות, שגם פוצלו כתוצאה מירושות ופיצול חלקות ומכירתן כזכות לדירה. ניסיון העבר מלמד כי במקרים רבים, גם לאחר אישורי התוכניות המפורטות בעלי הקרקעות מתקשים לממש את השקעתם בדרך של בנייה לאור השיתוף הכפוי.

האתגר של אותם בעלי קרקעות גובר אף, לאחר אישור התוכנית המתארית ולקראת אישור תוכניות האיחוד וחלוקה, במהלך התכנון המפורט, ועדות התכנון מקצות לכל בעל קרקע זכויות במגרש מסוים שבתחום התוכנית, בהתאם לזכויות המקוריות שלו. הבעיה היא שללא התאגדות מוקדמת בעל הקרקע יכול לקבל זכויות במגרש אחד עם עוד עשרות בעלי זכויות שאין לו הכרות איתם, ואז הדרך למימוש הקרקע בדרך של בניה עצמית תתארך במקרה הטוב, או תהפוך לבלתי אפשרית במקרה הפחות טוב.

במידה ובעלי הקרקע לא יגיעו להסכמות, לכל אחד מהם תהיה זכות ליזום הליך של פירוק שיתוף, אשר בעקבותיו המגרש יימכר למרבה במחיר ובעלי הקרקע יקבלו רק את חלקם בתמורה שתתקבל במסגרת המכירה.

להתאגד לפני חלוקת הזכויות

אנחנו ממליצים היום לבעלי הקרקע להתאגד עוד טרם הקצאת הזכויות במסגרת התכנון המפורט, כדי שיוכלו להגיע להליך כקבוצה מאוחדת. בזכות התכנית המפורטת, יוקצו לקבוצה מאוגדת זו מגרש במשותף והם יוכלו מיד לאחר אישורה של התוכנית לקדם את מימוש זכויותיהם בדרך של בנייה עצמית- קידום הוצאת היתר הבניה באמצעות אדריכל ויועצים נוספים, ולאחר מכן בניית הפרויקט באמצעות קבלן מבצע, או במסגרת ביצוע עסקת קומבינציה עם יזם- עסקה במסגרתה היזם רוכש חלק מהקרקע, והתמורה שניתנת לבעלי הקרקע היא בניית הדירות על החלק שנותר בבעלותם.

היום אנחנו עדים לכך שהועדות המקומיות מברכות על הליך ההתאגדות ואף ממליצות לבעלים הפרטיים להתאגד ולהגיע לשלב האיחוד והחלוקה כקבוצה מאוגדת ומיוצגת כי זה מקל על הרשות בחלוקת הזכויות

כך לדוגמא, במהלך שנת 2024 אושרה סופית התוכנית המפורטת של מתחם 2 בשכונת לב הבקעה בגני תקווה. מדובר בתוכנית איחוד וחלוקה במתחם מעורב שימושים חדש בצפון העיר במסגרתו יבנו כ- 1,000 יח"ד בבנייה מרקמית רוויה משולבת בבנייה גבוהה וכ- 250,000 שטחי תעסוקה ומסחר לצד מדרחוב מסחרי, קריית חינוך וכיכר עירונית ראשית.

הקרקע עליה מתוכן המתחם שייכת ברובה לבעלים פרטיים והתוכנית שאושרה מקצה לכל אחד מהבעלים את הזכויות שלו בתוכנית. בעלי הקרקע התאגדו בקבוצות טרם אישור התוכנית ובשת"פ עם הועדה המקומית התאפשרה הקצאת זכויות לכל קבוצה במגרשים הקיימים. המשמעות היא שכל קבוצת בעלים שקיבלה יחד זכויות לבנייה במגרש ספציפי יכולה להתקשר עם יזם בעסקת קומבינציה במסגרתה הבעלים יקבלו שיעור גבוה של דירות מוכנות בפרויקט והיזמים יוכלו למכור את יתרת הדירות בשוק החופשי. ואכן בימים אלו כבר נחתמה עסקת קומבינציה ראשונה בין אחת הקבוצות ליזם מוביל ועסקאות נוספות נמצאות במו"מ מתקדם.

יש לקחת בחשבון גם שמרבית התוכניות החדשות הן תוכניות מעורבות שימושים. ויש סיכוי רב שלבעלי הקרקע לא יוקצו רק זכויות עם ייעוד למגורים, אלא זכויות עם ייעוד לבניית משרדים , שטחי מסחר או אפילו מלונות. גם כאן יש משמעות להתאגדות לצורך מו"מ נכון יותר מול יזמים המתעניינים דווקא בבניית פרויקטים מסוג זה".

הפתרון למשבר הדיור

בזמן שמדברים על פתרונות להגדלת היצע הדיור ושחרור חסמים, לא ברור מדוע הרשויות והמדינה לא מאיצות את קידום התכנון במתחמים מרובי בעלים פרטיים כפתרון למשבר הדיור והמחסור בדירות. עליית הריבית במשק, גרמה לעלייה חדה בעלויות המימון על רכישת קרקעות והיא מקשה על רכישה במזומן ומייצרת חשש לירידה חדה בהתחלות הבנייה בשנים הבאות. היזמים מחפשים היום עסקאות בטוחות יותר שאינן עתירות מימון, כמו עסקאות קומבינציה שבהן אין תשלום גבוה על הקרקע בתחילת הפרויקט, ולמעשה היזם משלם על הקרקע באמצעות בניית הדירות לבעלי הקרקע המקוריים והקרקעות הפרטיות הן הפוטנציאל הטוב ביותר לעסקאות קומבינציה באיזורי הביקוש.

משרדנו מייצג מאות בעלי קרקעות פרטיות במתחמים השונים ובאמצעות ההתאגדות והייצוג המשותף יצאו לדרך עשרות פרויקטים במתחמים כמו מערב בת ים, מתחם האלף, הגוש הגדול בתל אביב ועוד... אנחנו מלווים את בעלי הקרקעות בכל השלבים החל משינוי יעוד הקרקע, התכנון המתארי והמפורט, ביצוע עסקאות מול יזמים או ליווי הליך של בנייה עצמית עד לאכלוס הדירות.

***

כתבה שיווקית בחסות שוב ושות' משרד עורכי דין; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.