עולם ההתחדשות העירונית עובר תהפוכות כל הזמן ותופס חלק מרכזי בעולם של כולנו בין אם הוא מבוצע בבניין שלנו, בין אם הוא מבוצע בבניין של בני משפחה, חברים, מכרים וכדומה ובין אם אנו קוראים עליו במקומות השונים.
כשמדברים על התחדשות עירונית תמיד נוטים להזכיר את המשולש הקדוש: דיירים – יזם – עירייה. אכן שלושת אלו הם גורמי המפתח לפרויקט התחדשות עירונית מוצלח אך עם זאת, יש לזכור 2 מתוך השלושה שהולכים יד ביד לאורך כל הפרויקט והם כמובן הדיירים והיזם.
הקשר בין הדיירים ליזם הינו קשר חשוב מאוד המחייב דגש מרכזי. הרי, בין שני הצדדים הללו העסקה עצמה נחתמת והעירייה רק נותנת / דוחה את אישור הפרויקט בפועל. על כן, יש לשים את השניים זה לצד זה בדרך להצלחה של פרויקט.
לעניות דעתי, כל יזם צריך להסתכל על דיירים כשותפים לדרך ולא רק כאמצעי לביצוע וקידום הפרויקט. הדיירים הם העיקר ולא הפרויקט. לדוגמא: יש לערב את הדיירים בכל שלב ושלב, בכל אבן דרך ובכל נקודת מפנה ולא רק במכתב שיימסר לעורך דינם, אלא ממש לשתף אותם במתקדם, לשמוע את דעותיהם, להיעזר בהם במקומות רלוונטיים ואף לרדת איתם לרזולוציות קטנות יותר כמו עיצוב הבניין, השטחים המשותפים וכיוצ"ב.
כולנו מבינים שבלי הדיירים עצמם אין ולא יהיה פרויקט. הדיירים הם אלה שמלכתחילה צריכים לרצות פרויקט, לסמוך על היזם שילווה אותם וייתן להם את הביטחון שהם בידיים טובות.
כשאני מגיע לפגישות עם דיירים טרם תחילת פרויקט בשלב המכרז או ההצגה הראשונית, עוד לפני כניסה לשיח על החברה ו/או על ההצעה המסחרית, אני נוהג להסביר שאני והם זה מקשה אחת. אני צריך אותם בדיוק כמו שהם צריכים אותי, אני רוצה שהם ייקחו חלק פעיל לא רק באמצעות הנציגות, אם יש בעיות, שיציגו אותם, אם יש שאלות, שישאלו אותן, אם משהו לא ברור להם, אסביר להם עד שיבינו.
הגישה שדיירים לא מבינים כלום והם צריכים לסמוך בעיניים עצומות על היזם לדעתי האישית אינה נכונה. בימים של טכנולוגיה כה מתקדמת ניתן למצוא תשובה לכל שאלה ולהבין לעומק מה שאנו חווים ולומדים על בשרנו בכל יום. נכון, לא כל התשובות יהיו בהכרח הכי נכונות או הכי מדויקות וייתכנו מצבים בהם דיירים יגידו דבר אחד ויתכוונו לדבר אחר או יערבבו בין שני נושאים אבל פה נכנס התפקיד שלנו לעזור להם להבין טוב יותר ולצרף אותם לתהליך.
רק לאחר שהסברתי לדיירים בצורה חד משמעית שאני איתם לאורך כל הדרך ונותן את מספר הטלפון שלי לכולם, אני ממשיך לדבר על יתרת הדברים המסחריים שגם כאן, אני מסביר שאני פועל בדרך שונה. מה הכוונה? עוד לפני שאני יושב על בניית הצעה מסחרית, כמו כל יזם אני דואג לבדוק את התוכניות החלות, להכין ניתוח זכויות, לערוך דוח כלכלי מקדים לפרויקט ולפיו אני יכול לבנות את ההצעה שלי. עד כאן הכל טוב ויפה. לאחר בניית ההצעה אני יושב מחדש, בודק שוב את כלכליות הפרויקט, בודק מה הרף המינימאלי אליו אני יכול להגיע ולפי זה משפר את ההצעה. יזמים רבים רוצים לעמוד על שורת רווח מסוימת ולא לרדת ממנה. זה בסדר, בסופו של דבר זה עסק לכל דבר. עם זאת, אני מאמין שיש להוריד בכלכליות עוד מעבר לשורת הרווח הרצויה ולפי כך לבנות את ההצעה לדיירים.
חשוב לזכור, הדיירים הם אלו שחוזרים להתגורר בבניין ולא היזם ולכן, יש לבנות הצעה שמתאימה לאופי הפרויקט הרצוי, למיקומו, לסוג האוכלוסייה ואף לדיירי הבניין עצמם (ככל וניתן לדעת את אופיים טרם הגשת ההצעה כמובן) וכך להוסיף או להחסיר דברים שמותאמים להם. ישנם מצבים שלאו דווקא מי שנותן את התוספת מטרים הגדולה ביותר הוא זה שיזכה במכרז, לפעמים מי שייתן את ההצעה הכי מעניינת והכי תואמת לאופי הדיירים הוא זה שיזכה.
על כל פנים, תמיד יש לקחת בחשבון שהדיירים והיזם מקדמים ביחד את הפרויקט. ייתכנו מצבים לדוגמא, בהם היזם ייתקע בקבלת היתר בניה ואז היזם יכול להיעזר בדיירים, להכניס אותם לתמונה בדרך שיעזרו בהפעלת לחץ כגון: שליחת מכתבים לעירייה, שליחת מכתבים לראש העיר, הצטרפות לעררים כנגד החלטות, הפעלת לחץ על גורמים שונים וכדומה.
הדיירים הם כוח, הם בעלי הזכות, הם אלו שמתגוררים בעיר וייתכן שהם בעצמם מקושרים ויכולים רק להועיל. לא פעם אני נתקל בדיירים שאומרים לי "אל תדאג, כשתגיע לרישוי אנחנו נעזור לך לקדם את ההיתר מהר יותר". דברים כאלה משמחים אותי, כי אני יודע שהדיירים רצים איתי ביחד לפרויקט מהיר יותר, איכותי יותר ואכפתי יותר.
ישנם הרבה משפטים ששומעים בשוק כנגד הדיירים כמו: "ככל שהדיירים יהיו יותר מעורבים כך הפרויקט יתעכב יותר" או "הם רק רוצים להוציא מאיתנו יותר", "אי אפשר לדבר עם כל דייר ודייר ולכן מדברים רק עם הנציגות" ועוד.
מבחינתי? שכל דייר יתקשר אליי בכל זמן שנוח לו ושייקח חלק פעיל בכל שלב ושלב, ישתתף בכל פגישה, יעיר כל הערה ושירצה לקחת חלק פעיל. אני תמיד משתדל להיות זמין כמעט בכל רגע לדיירים גם אם זה בא על חשבון עבודה שיש לי לעשות. אני שם את הדיירים במקום הראשון ומסתכל עליהם כערך עליון.
יתרה מכך אציין כי אין אצלי שטיקים, טריקים ודברים לא כשרים, הכל חשוף, הכל ידוע, הכל שוויוני. לא יקרה מצב שדייר יקבל תמורה עודפת כי הוא החתימה האחרונה שמשלימה לרוב נדרש. בסופו של יום מה שנשאר לנו זה האמינות מול הדיירים, הם אלו שבסוף הפרויקט יידעו להמליץ עליי לאחרים או לא.
מאת עו"ד רותם מוקד, סמנכ"ל התחדשות עירונית, טפירו – אנשים בונים לאנשים בע"מ
***
כתבה שיווקית בחסות חברת טפירו; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100