באופן טבעי, תשומת הלב התקשורתית והכללית בישראל מופנית ללחימה שישראל מנהלת במגוון גזרות. הלחימה יצרה גירעון יוצא דופן במשק שמגיע כבר ל 8.5% והשאלה הגדולה היא כיצד יכולה המדינה ומשרד האוצר להמשיך את המלחמה ולייצר הגנה מקסימלית על מדינת ישראל מחד, ומאידך, לצמצם את הגירעון, מבלי לפגוע אנושות במשק. אחת מההצעות שהעלה משרד האוצר ערב העברת התקציב לשנת 2025 הייתה לחייב בעלי דירות בפריפריה שימכרו בעתיד את דירתם בפרויקט שעבר התחדשות עירונית, להשיב את כספי הסבסוד שניתנו על ידי הממשלה עבור קידום תהליכי התחדשות עירונית.
המשמעות המיידית של ההצעה הזאת היתה אמנם חוסכת בטווח הארוך סכום ניכר לקופת המדינה, אך מונעת תהליך הכרחי של התחדשות עירונית באזורים שאין בהם כדאיות כלכלית לקידום פרויקטים שכאלה ללא סבסוד המדינה, והייתה בעצם מחסלת את אחד הפרויקטים המורכבים והמוצדקים ביותר עליו עבדו ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשנים האחרונות, "ענף ההתחדשות העירונית עובד נהדר במקומות שבהם יש כדאיות כלכלית. היזם מקבל עוד זכויות בניה ויחד עם מחיר הדירות העתידיות הוא יכול להרוס מתחם קיים ולספק דירות בתמורה לבעלי דירות קיימים ולבנות פרויקט גדול יותר, שם הוא מוכר דירות בשוק החופשי. נקודת התורפה נמצאת במקומות בהן ערך הדירות נמוך, כלומר בעיקר בפריפריה, במקומות שבהם אין ליזם כדאיות כלכלית לבנות, אבל אלה המקומות שהכי צריכים התחדשות עירונית. גם כי חלק מערי הפריפריה נמצאות במקומות אשר מצויים בסיכון גבוה להיפגע ברעידות אדמה, וגם כדי לקדם את איכות החיים ואת תשתיות הערים שהינן חלק מהפריפריה הגיאוגרפית והחברתית", אומר עו"ד אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הגוף הממשלתי המרכזי האחראי על התחדשות עירונית בישראל.
בדבריו מכוון במברגר לערים כגון: בית שאן, צפת, חצור הגלילית, מגדל העמק, עפולה, טבריה אילת, ועוד, אשר יושבות על קו השבר הסורי אפריקאי ויש הכרח לייצר פרויקטים של התחדשות עירונית כדי לבנות בתים שיגנו על תושבי הערים מאסון נוראי שיקרה כשרעידת האדמה הבאה תקרה. אולם, הצורך בהתחדשות עירונית חורג מערים אלו וקיים גם בערים שלא יושבות על השבר הסורי אפריקאי, כגון דימונה וירוחם, בשל סיבות חברתיות ברורות, "בשנתיים האחרונות הצלחנו להוביל שינוי. קיבלנו כספים משמעותיים לתכנון ולאישור תב"ע ואנחנו בשלבים מתקדמים של קידום 25 מתחמי פרויקטי פינוי בינוי עם מאסה של 14,000 דירות. הפעלנו 'קול קורא' שמזמין את היזמים להגיש הצעות לפרויקט באזורי הפריפריה ומבטיח להם מענק של עשרות מיליוני שקלים אשר ייצר להם כדאיות כלכלית בחידוש הבניינים בפריפריה. מדובר על מהפכה של ממש. עשינו מיפוי מלא של 10 ערים בפריפריה באמצעות צוותי תכנון שסרקו בית אחר בית וזיהינו בערי הפריפריה 110 מתחמי פינוי בינוי פוטנציאליים, וכאמור, ב-25 מתחמים אנחנו מקדמים תכנון ונמצאים על סף אישור התכנית. הפעלנו את היזמים וכבר בחרנו זוכים במתחמים בקרית שמונה, שלומי, מגדל העמק ושדרות. אנחנו מאמינים שהמהלך יחולל מהפיכה שתבצע שינוי בתחום מאחר ואם 25 הפרויקטים האלה יצליחו, גם שאר 85 הפרויקטים יכולים לצאת בהמשך לדרך, וסביר שיצאו לפועל עוד פרויקטים רבים בהמשך. ואז, הופיעה הגזירה הזאת שאיימה על כל מה שהצלחנו סוף סוף לקדם".
ואכן, משמעות המהלך של משרד האוצר הייתה עצירת כל הפרויקטים. הסיבה לכך היא שהמהלך היה מחייב את דיירי פרויקטי ההתחדשות העירונית בפריפריה לקחת הלוואות עצומות, דבר שמחייב הסכמה גורפת מצד כל הדיירים כדי להוציא פרויקט לפועל. הסכמה של 100% מבעלי הדירות במתחם פינוי בינוי הוא דבר שממלא אין לו היתכנות מעשית מאחר ובכל פרויקט התחדשות עירונית יש אחוז מסוים של דיירים אשר מסיבות שונות מסרבים לקדם את הפרויקט. כתוצאה מכך, ובהובלת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, היוזמה של משרד האוצר זכתה להתנגדות והתקוממות מצד גופים רבים, כולל הרשויות בפריפריה כאשר לכולם היה ברור שהנטל הלא צודק שיוטל על תושבי הפריפריה יביא לבכייה לדורות, "יצרנו קואליציה שכללה עמותות, ארגוני מגזר שלישי, מוסדות אקדמאיים ואת השלטון המקומי שרתם 120 ראשי רשויות שדרשו ממשרד האוצר לרדת מהתכנית ולהשיב את הסבסוד לטובת התחדשות עירונית בפריפריה. בסופו של דבר, המאבק הצליח הודות לשותפים שלנו ולפעילות המהירה שביצענו", מסביר במברגר, "מדובר בניצחון גדול של ועבור אזרחי המדינה המתגוררים בפריפריה החברתית והגאוגרפית. ההצלחה הזאת תוביל לפרויקטים נוספים, תציל חיי אדם, תשנה לטובה את הנוף האורבני, תשפר תשתיות, ותעלה את איכות החיים בישובים שבהם יתקיימו הפרויקטים".
המיקוד בשיקום הצפון
הצלחת המאבק בנושא סבסוד הפרויקטים להתחדשות עירונית בפריפריה מהווה ציון דרך אסטרטגי. הידיעה שהמדינה תעניק מענקים של עשרות מיליוני שקלים לפרויקטים יצרה עניין מצד יזמים שלא היו חושבים בעבר לייצר פרויקטים של פינוי בינוי בפריפריה. כראיה, בשנתיים האחרונות יזמים גדולים החלו להשקיע כספים בתכנון פרויקטים של התחדשות עירונית באזורים חדשים בפריפריה מתוך הבנה שהממשלה תעניק מענק כספי בהמשך, דבר שייצר כדאיות להשקיע בפרויקטים שכוללים מאות ואלפי יחידות דיור. השארת הסבסוד ממשיך את התנועה להוצאת 'קולות קוראים' נוספים לתכנון וביצוע של פרויקטי פינוי בינוי בפריפריה, כולל בערי הצפון ששם נגרם נזק רב לבניינים רבים.
"בימים אלה נעשית עבודת מטה כלל משרדית במסגרת תכנון שיקום הצפון והתכנון הוא שבתחילת 2025 תובא לאישור תכנית חומש ממשלתית רחבה אשר תעניק מסגרות פעולה עד שנת 2029. התכנית צפויה לכלול נושאים כגון, תעסוקה, תחבורה, ביטחון, נדבכים משלימים נוספים, וגם את נושא עולם הדיור ובתוכו פרויקטים של התחדשות העירונית", מסביר במברגר, "יש הבנה בקרב כלל הגורמים המעורבים שתהיה קופה משמעותית של מאות מיליוני שקלים אשר יוענקו מדי שנה למטרה הזאת, דבר שיאפשר לרשות להתחדשות עירונית לפרסם 'קול קורא' מדי שנה ולהזמין יזמים להציע להקים מתחמי 'פינוי בינוי' בערי הצפון, כאשר הם יקבלו סבסוד לפרויקטים. צריך לראות האם בסופו של דבר יקבע שמדובר על ערים במרחק של 0-5 ק"מ, 0-9 ק"מ, או טווח אחר. אין ויכוח על זה שמנגנון הטיפול יהיה מה שעשינו עד היום ובו אנחנו מאמינים: תכנון מתחמי פינוי בינוי רחבים יחד עם תקצוב משמעותי של מאות מיליוני שקלים שינתנו כמענק ממשלתי ויגרמו לכדאיות כלכלית ליזמים, אשר מצידם יקימו פרויקטים חדשים עבור תושבי הצפון שישפרו את איכות החיים שלהם, יבנו מחדש בניינים במתחמי בינוי שנהרסו, ויספקו להם ביטחון אישי. במקביל, בשנת התקציב של 2024 יש 1.4 מיליארד שאושרו לטובת מיגון ערי הצפון והאזורים שלא מתאימים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית באמצעות פינוי בינוי, בהם יקודמו תוספות ממ"ד להגנה מפני מתקפות טילים, כך שאנחנו רואים שהממשלה מייצרת מהלכים אשר יסייעו לשיקום הצפון ולהפיכתו לאזור בטוח יותר בשנים הקרובות".
"לכהן כמנכ"ל הרשות הממשלתית בתקופה הנוכחית זו שליחות אדירה"
עו"ד אלעזר במברגר (49) התחיל את דרכו בענף הנדל"ן במסגרת עבודתו במשרד האוצר. לאחר מכן כיהן כיועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון, ובהמשך מונה למנכ"ל המשרד. מזה שלש שנים הוא מכהן כמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, "תפקיד מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוא תפקיד מדהים ואני רואה בו שליחות אדירה, כל שכן בתקופה בה מדינת ישראל נמצאת", אומר במברגר, "כאשר נרים את הראש לאחר סיום התקופה הקשה שבה אנו נמצאים ונחזור לשגרה אליה הורגלנו, וכשבאופק מתקרבת שנת ה 100 להקמת מדינת ישראל, יהיה לנו כאן אתגר של בניית חלקים גדולים מהמדינה מחדש. יש לנו בניינים ישנים שפג תוקפם והם חייבים להתחדש. יהיו שכונות ישנות שיהרסו ויבנו מחדש ואני חושב שקשה לדמיין עד כמה המדינה הולכת להשתנות בעשורים הקרובים, כאשר פרוייקטים של התחדשות עירונית יקחו חלק משמעותי בהליך הזה. כבר עכשיו התחדשות עירונית תופסת שליש מכלל שוק הבניה הישראלי ומגמת ההתפתחות של השוק עוד תגדל. אני מקווה שכמו שהמגמה התרחבה בשנים האחרונות מחוץ לאזור גוש דן וירושלים, מחוץ לאזור גדרה-חדרה למקומות כמו אשדוד ואשקלון בדרום, וערים נוספות בצפון, כך נגיע גם לפריפריה. אנחנו עושים הכל כדי שזה יקרה וכדי שנקטין את הפערים בין המרכז לבין חבלי הארץ האחרים בישראל".
במברגר מציין שמלבד צמצום הפערים וקידום פרויקטים בפריפריה, תוך הגעה לערים נוספות, הרי שהאתגרים של הרשות שהוא עומד ברשותה הינם להפוך את הפרויקטים בהתחדשות עירונית לבטוחים, טובים ולכאלה שמייצרים ודאות לכלל המעורבים בו: הדייר, היזם והרשות העירונית, "אנחנו פועלים מסביב לשעון כדי לקדם את הפרויקט הלאומי של התחדשות עירונית בכל מקום. כאשר הממשלה הכינה את התכנית האסטרטגית לדיור לשנת 2040 היא העמידה בין היתר יעדים לתוספת יחידות דיור בהתחדשות עירונית. בשנים האחרונות עקפנו את כל היעדים למעט באזורי הפריפריה, וכעת, אנחנו מייצרים מהלכים שישנו את המשוואה. זו זכות גדולה לקחת חלק בפרויקטים האלה אשר ישנו את פני המדינה ויסייעו לביטחונה, לקידום הפריפריה, ולשיפור איכות החיים של העם שלנו, על כל חלקיו".
***
כתבה שיווקית; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.