תשמעו סיפור ישן, שרלוונטי גם היום. חלם, העיר הפולנית המפורסמת, הייתה צפופה מאוד ושטח הבנייה להרחבה בה היה מצומצם למדי. התכנסה מועצת חכמי העיר לדון בסוגיה ובסוף הישיבה התקבלה החלטה חשובה: מחר בבוקר כל תושבי העיר יתכנסו מתחת להר הצמוד לעיירה ויחד יזיזו את ההר לטובת שטח חדש להרחבת העיר. התכנסו כל התושבים בבוקר והחלו לדחוף את ההר. היה זה יום חם למדי, ואחרי מספר ניסיונות שלא צלחו החליטו להוריד את המעילים, להפשיל שרוולים ולתת "פוש" אחרון. גנבים שעברו בסביבה, ראו את המעילים ולקחו אותם. אחרי זמן מה ומאמצי דחיפה גדולים במיוחד סובבו חכמי חלם את הראשים לאחור בכדי לבדוק האם ההר אכן זז. משלא ראו את המעילים שמחו כולם על ההצלחה הכבירה, הזזת ההר והמקום שהתפנה לטובת הזוגות הצעירים.
נשמע מופרך ואבסורד אך נראה שפרנסי תל אביב, העיר העברית הראשונה, מתגלים לא אחת כגלגול העכשווי לחכמי חלם. לטובת הקוראים הצעירים ראוי להסביר כי העיר הפולנית חלם הפכה עם השנים בעולם התרבות היהודי למושא של בדיחות כעיר של טיפשים. מכאן נובע השימוש במושג "מעשה חלם" או במונח "חלמאות" כביטוי לבזבוז כספי ציבור שנעשה בניגוד לכל הגיון.
ואיך כל זה קשור לתל אביב? תביטו לנעשה בתכנית "רובע צפון-מערב" תל אביב, הידועה גם כתוכנית 3,700, שמשתרעת על אחת מעתודות הקרקע הפנויות האחרונות בצפון תל אביב (ההר שלא צריך להזיז, מהסיפור הקודם). הקרקע ממוקמת מצפון לשטח שדה דב ומשתרעת על כ- 1,844 דונם. התוכנית (שכבר אושרה ב-2015) כוללת כ-13 אלף דירות לצד כ-175 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 84 אלף מ"ר שטחי מסחר ו-57 אלף מ"ר מלונאות. שטח התכנית נמצא בבעלות משותפת של מאות בעלים פרטיים, חברות, עיריית תל אביב והמדינה. מדובר בתכנית שנמצאת בהליכי תכנון כבר למעלה מ-20 שנה. לאחרונה נראה שהיא צפויה להתעכב שוב למשך עוד הרבה מאוד שנים זאת משום שהועדה המקומית של תל אביב יפו עומדת להחליט על הכנה חדשה של התוכנית. ולמה כל זה קורה, אתם בוודאי שואלים? כי למרבה ההפתעה שדה דב פונה.
וזה למעשה הסיפור: אחרי למעלה מ-20 שנים של עבודה, עשרות ישיבות, מאות (אם לא אלפי) שעות עבודה, לאחר שהטבלאות המסדירות את חלוקת הזכויות של אלפי בעלי הקרקעות במתחם תוקנו פעמיים - הבינו בעיריית תל אביב כי הן שגויות ואינן מאפשרות לקדם את התוכנית. הפתעה? הרי דובר וסוכם על פינוי שדה דב כבר עשרות שנים (ואף חוקק חוק בכנסת לפינויו של השדה), אז למה התוכנית המקורית שאושרה לא התייחסה לסיטואציה של פינוי שדה דב? לאלוהים הפתרונות. המשמעות של ביטול טבלאות ההקצאה ושינוי הזכויות (וכמובן – היקפם) היא להתחיל כמעט את הכל מהתחלה. ובין היתר: פניה מחודשת לציבור בעלי הזכויות ובעלי העניין השונים וכמובן – גם פתיחת פתח מחדש להגשת התנגדויות ועיכוב נוסף של פיתוח חולות המדבר של צפון ת"א, יצירת קבוצות והכנת טבלאות חדשות ומתוקנות ועוד'. מדברים על עיכוב מוערך של כ- 5 שנים ולפי ניסיון העבר, אף תקופה ארוכה הרבה יותר. לא רק זאת, מתחם 3700 כולל בתוכו חלק (קטן, אבל עדיין מס' מאות יח"ד) שהוא חלק ממתחם גדול ומשמעותי נוסף הידוע בשם הגוש הגדול. זהו מתחם הכולל כבר עשרות אלפי יחידות דיור פוטנציאליות עם אלפי בעלי קרקעות המהווה את עתודת הקרקע המרכזית בתל – אביב. התכנון המחודש והעיכוב כתוצאה מכך – משפיע גם באופן ישיר על הקצאת הזכויות בתוך בין בעלי הזכויות ב"גוש הגדול".
עיריית תל אביב התעקשה במשך שנים לא להכין תכנית הכוללת את פינוי שדה דב. וכשדבר בלתי הגיוני כזה קורה מתחילות הספקולציות: האם הדבר נובע אולי מהעדפה של יזם כזה או אחר? האם פרנסי תל אביב לא מעוניינים בבניית רובע אחר? אני משאיר את לכם להחליט האם מדובר פשוט בחלמאות או משהו אחר....?.
בשורה התחתונה, מצבה של תל אביב טוב מאשר חלם. אין צורך להזיז הר. עתודות הקרקע קיימות, פשוט צריך לקדם תכנית איכותית (אפשר לעשות זאת גם תוך מספר חודשים, בדומה למדינות מערביות אחרות) ולהתחיל לבנות. לא צריך להזיז הר, פשוט לעשות.
מאת עו"ד עידן בן יעקב מבן יעקב עו"ד, המתמחה בנדל"ן, ניהול הון משפחתי וסייבר.
***
כתבה שיווקית בחסות בן יעקב עו"ד; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.