היתר בנייה בפינוי-בינוי: כיצד צריכים בעלי הדירות להיערך לעזיבת הבתים והמעבר לשכירות?
קבלת היתר הבנייה הוא ללא ספק אחד מציוני הדרך החשובים ביותר בכל פרויקט התחדשות עירונית, ומבשר על מעבר המיוחל מתאוריה לביצוע. המשמעות: לאחר שהיזם ישלם את האגרות וההיטלים, ניתן יהיה לפנות את בעלי הדירות לתקופת שכירות של מספר שנים, לקראת הריסת הבניין הישן ובנייתו מחדש.
אף שמדובר ברגע מרגש, לפינוי הדירות ותחילת העבודות בשטח נדרש להיערך באופן יסודי. בכל זאת, עזיבת הדירה הפרטית לכמה שנים טובות לטובת מגורים זמניים בשכירות היא לא עניין פשוט – כשבקרב לא מעט משפחות התהליך מלווה בקשיים, חששות וסימני שאלה. על מנת שהמעבר יהיה חלק ככל שניתן, כך שלבעלי הדירות יהיה ראש נקי ונטול דאגות לכל תקופת העבודות והם לא יצטרכו להוציא בפרק הזמן הזה כספים מכיסם הפרטי – להסכם המשפטי שנחתם בינם ובין היזם תפקיד דרמטי.
בכל הסכם משפטי שאני עורכת, מתוך יעד ברור לשמור על בעלי הדירות, אני מכניסה כמה תנאים מהותיים שעל היזם למלא לאחר להוצאת ההיתר – אחרת בעלי הדירות לא יעזבו את הנכס. מדובר בתנאים הבאים:
- ליווי פיננסי מצד גורם בנקאי/חוץ בנקאי המספק את הגב הכלכלי למימון הפרויקט. הקצאת הכספים מתאפשרת רק לאחר שהגורם המממן מבצע בדיקה מקיפה על היזם, יכולותיו המקצועיות, איתנותו הכלכלית והיתכנות הפרויקט. המציאות בתחום מלמדת שלא פעם חולף זמן רב בין קבלת ההיתר לכניסה לתמונה של גוף מממן, כשבינתיים מוחזקים בעלי הדירות כבני ערובה על ידי היזם – ומדובר על תקופה שיכולה להימתח על פני חודשים ארוכים ואפילו שנה.
- הנפקת ערבויות: לקראת הפינוי, על היזם לספק לבעלי הדירות שלוש ערבויות: ערבות חוק מכר, שמטרתה להבטיח את כספיהם של בעלי הדירות במקרה שהפרויקט נקלע לקשיים ולא מגיע לישורת האחרונה; ערבות שכירות, שמטרתה הבטחת דמי השכירות לבעלי הדירות בזמן ביצוע העבודות; ערבות מיסוי, שמטרתה לדאוג להסדרת תשלומי המס הנדרשים בגין עסקת התחדשות עירונית. אני אגב, מחייבת את היזם גם לערבות נוספת: ערבות להוצאות משפטיות, למקרה ששיתוף הפעולה יעלה על שרטון ותוך כדי תנועה יצוצו מחלוקות בין הצדדים.
- פוליסת ביטוח: התאמת תנאי הפוליסה לתנאי הביטוח של בעלי הדירות. על היזם לספק כיסוי ביטוחי לבעלי הדירות, כדי להגן עליהם מאחריות משפטית ופלילית בשורה של תרחישים – ובהם בין היתר: סיכונים הכרוכים בעבודות באתר בנייה כגון תאונות עבודה, תקלות בבנייה המעכבות את מימוש הפרויקט ונזקים העלולים להיגרם למבנים סמוכים בזמן הביצוע.
- מכתב החרגה: זהו מסמך שמעביר הבנק המלווה לבעלי הדירות, במסגרתו הוא מצהיר באופן רשמי כי דירתם החדשה מוחרגת מהשעבוד לבנק. באופן הזה בעלי הדירות יש את השקט והביטחון כי דירות התמורה שיקבלו בסיום הפרויקט נקיות מכל שעבוד.
את הודעת הפינוי על היזם לשלוח לבעלי הדירות 120-90 יום לפני התאריך המיועד להריסה, כדי לאפשר להם זמן התארגנות ראוי הן לעזיבה והן לאיתור מגורים חלופיים. בהקשר הזה חשוב להוסיף כי אני מחייבת את היזם לשלם על תקופת השכירות מהרגע שנמצאה דירה אלטרנטיבית, גם אם זה קרה דקה אחרי הוצאת הודעת הפינוי. היזם צריך לשאת בהוצאות הכרוכות בפינוי: הובלה, אריזה, אחסון, פירוק והרכבה, ואפילו מנוף אם נדרש – ועל כך אני לא מוכנה להתפשר. אני גם מחייבת את היזם במידה ומועד מסירת דירות התמורה מתארך, לקחת על עצמו את כל ההוצאות הנלוות למעבר דירה נוסף.
בקיצור ולעניין, קבלת היתר הוא שלב מרכזי המעיד על התקדמות הפרויקט. כדי שתהליך הפינוי והיציאה לשכירות יתבצע תוך התחשבות מקסימלית בבעלי הדירות ושמירה על האינטרסים שלהם, יש שרשרת של אירועים שחובה לעגן בהסכם המשפטי. פה יש חשיבות גדולה לעורך דין שמכיר את תחום ההתחדשות העירונית לעומק, ומסוגל לנסח הסכם מקיף ופרטני שמגן על בעלי הדירות לכל אורך הדרך".
האם ניתן למכור את דירות התמורה לפני השלמת הפרויקט?
"בעיקרון, בפני בעלי הדירות ניצבת הזכות למכור את דירותיהם החדשות גם כשפרויקט נמצא בתנועה ולא הגיע לקו הסיום. כמי שמלווה את תחום ההתחדשות העירונית שנים ארוכות, אני יכולה גם לספר, שיזמים לא ממש שמחים על מהלך כזה – זאת משום שהקונה החדש לרוב נוטל משכנתא לצורך הרכישה, מה שמעמיס על היזם עלויות לא מעטות בערבות ו/או אם בעל הדירה רוצה למכור בשלב ההיתר אזי היזם מתחרה בפועל, כשבמקרים לא מעטים גם מעמיד בעל הדירה את דירתו למכירה בסכום נמוך בהרבה ממחיר מחירון של היזם.
בפרויקטים בהם אני מייצגת את בעלי הדירות, אני מכניסה סעיף בהסכם המאפשר להם למכור את הדירות בכל שלב – בכפוף לחתימה של הרוכש על עסקת ההתחדשות העירונית, ובכפוף לכך שאם ישנן עלויות מיסוי נוספות לדירה, המוכר או הרוכש המיועד יישאו בתשלום והוא לא יגולגל ליזם.
אז אם אתם מעוניינים למכור את דירות התמורה ולמקסם את העסקה, כדאי לשקול שלא לבצע את המהלך בין החלטת הוועדה על אישור הבקשה להיתר לבין הוצאת ההיתר בפועל. הסיבה: בעל הדירה יידרש לשאת בתשלום היטל ההשבחה (ולא היזם), עניין שנע סביב סכומים של מאות אלפי שקלים".
רוית סיני, עורכת דין, מרצה ומגשת, היא מחלוצות ההתחדשות העירונית בישראל ומחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. המשרד שהקימה ובראשו היא עומדת, רוית סיני משרד עורכי דין, הוא בעל ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית, ומלווה דיירים בלבד במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
***
כתבה שיווקית בחסות רוית סיני – משרד עו"ד; הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.