לאחרונה תוקנו תקנות מיסוי מקרקעין העוסקות בהטלת מס רכישה על דירות מגורים בידי עולים חדשים. בהודעה לעיתונות שפרסם משרד האוצר, צוטט שר האוצר כאומר כי "מדינת ישראל מחבקת את העולים. במיוחד בעת הזאת, אנחנו כמדינה צריכים לעשות כל מה שאפשר כדי להקל על עולים חדשים מרחבי העולם ששבים הביתה. היום עשינו עוד צעד חשוב למען העולים ולמען מדינת ישראל". גם הכותרות בעיתונות הכלכלית לא הותירו מקום לספק – עולים חדשים ישלמו מס רכישה מופחת לעומת המצב הקיים, גם על דירות יוקרה! אלא שעיון קפדני בתקנות החדשות (ועל מי הן חלות) מגלה שלגבי חלק גדול מהעולים, ובמיוחד עולים המעוניינים ברכישת דירות יקרות יותר - לא מדובר בהטבה כלל, אלא דווקא בהטלת נטל מס גדול יותר.
החל משנת 1974, עולים חדשים לישראל זכאים להטבה מסוימת במס הרכישה המשולם בעת רכישת דירת מגורים, או בית עסק אשר נועד לשמש את העולה החדש בישראל. מי שאינו עולה חדש, נדרש היום לשלם בין 8% - 10% על רכישת דירת מגורים, אלא אם מדובר בדירתו הראשונה בישראל, שאז הוא זכאי למדרגות מס רכישה מופחתות, אך גם זאת עד למדרגה הגבוהה של 10% ורק בתנאי שהוא תושב ישראל במועד הרכישה (או לא יאוחר משנתיים ממועד הרכישה ועד הגירתו לישראל). לעומת זאת, משנת 1974 ועד לתיקון החדש, עולים חדשים שילמו מס רכישה בשיעור 0.5% על המדרגה הראשונה (שכיום עומדת על כ- 1,978,745 ₪, 534,796$, ו-5% על כל סכום העולה על המדרגה הראשונה), ללא הגבלה. ההטבה חלה רק על עולים חדשים (כלומר כאלה אשר קיבלו אשרת עולה, תעודת עולה או אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א1), ורק בתנאי שהדירה שימשה למגוריהם. בנוסף, לפחות על פי פסיקת בית המשפט המחוזי, לא מספיק לקבל תעודת עולה, ועל הרוכש להוכיח שהוא מתגורר בפועל בדירה כתושב ישראל.
כעת, במסגרת התיקון עליו בירך שר האוצר, בוצעו מספר שינויים מרכזיים. חלקם מתבקשים ויש לברך עליהם, כמו למשל השינוי שנוגע לרכישת דירה "על הנייר" מקבלן: לפני התיקון, עולה חדש יכול היה ליהנות מההטבה במס רכישה רק אם עלה לישראל בתוך שנה ממועד רכישת הדירה, וכעת, בעקבות התיקון, "עולה חדש" אשר חתם על הסכם עם קבלן שהתחייב למכור לו דירה, זכאי יהיה לקבל את הטבת המס, החל משלוש שנים שקדמו לכניסתו לישראל, במקום שנה אחת. בכך, אמורה להיפתר עבור העולה החדש הדילמה שאילצה אותו לבחור בין בחירות רעות: לוותר על הדירה, לוותר על ההטבה במס רכישה, או לעלות לישראל לפני שהדירה מוכנה.
השינוי המרכזי דן במדרגות מס הרכישה החלות על עולים. כאמור, לפני התיקון, שיעור המס נע בין 0.5% משווי הרכישה על המדרגה הראשונה, ו-5% ללא הגבלת תקרה. כעת, בעקבות התיקון, חלו שינויים משמעותיים במדרגות המס.
- במדרגה הראשונה, עד לשווי של כ-1.98 מיליון שקלים (כ-535 אלף דולר), לא תהיה חבות במס כלל. זהו שיפור משמעותי עבור רוכשי הדירות בטווח מחירים זה, שכן בעבר היו חייבים במס של 0.5% גם על סכום זה.- במדרגה הראשונה, עד לשווי של כ-1.98 מיליון שקלים (כ-535 אלף דולר), לא תהיה חבות במס כלל. זהו שיפור משמעותי עבור רוכשי הדירות בטווח מחירים זה, שכן בעבר היו חייבים במס של 0.5% גם על סכום זה.
- במדרגה השנייה, על חלק השווי העולה על סכום המדרגה הראשונה ועד לסכום של כ-6.06 מיליון שקלים (כ- 1.606$) - ישולם מס רכישה של 0.5% משווי הרכישה. זוהי הרחבה של המדרגה הנמוכה, שבעבר הסתיימה בסכום נמוך יותר.
- במדרגה השלישית, על חלק השווי העולה על סכום המדרגה השנייה ועד לסכום של כ-20.18 מיליון שקל (כ- 5.46$) ישולם מס של 8% משווי הרכישה. זוהי עלייה משמעותית לעומת המצב הקודם, שבו שולם 5% על כל סכום מעל המדרגה הראשונה.
השינוי המשמעותי ביותר הוא שבניגוד למצב שלפני התיקון, ככל ששווי הרכישה עולה על יותר מ20,183,565 ₪ (כ- 5,455,018$) העולה יאבד את ההטבה לחלוטין, ויידרש לשלם שיעורי מס רכישה רגילים החלים על מי שאינו עולה חדש.
תיקון התקנות אמנם הביא להקלה, ואף משמעותית, לעולים חדשים שרוכשים דירות אשר שווין אינו עולה על 1,000,000$. למשל, עבור דירה בשווי 500,000$, עולה חדש לא ישלם בכלל מס רכישה, במקום 2,500$ לפני התיקון. אולם, ככל שמחיר הדירה עולה, היתרון של התיקון מצטמצם. ומנקודה זו ואילך, התיקון למעשה מגדיל את נטל המס על העולים החדשים, כך שמי שמתעתד לרכוש דירות יקרות מ-3,500,000$, ישלם יותר מס רכישה לעומת המצב לפני התיקון. אז האם מדובר ב"חיבוק לעולים החדשים" כפי שהציג שר האוצר? בסופו של דבר, התיקון מיטיב עם עולים הרוכשים דירות בטווח המחירים הנמוך עד בינוני, בעוד שהוא מכביד על רוכשי הדירות היקרות יותר.
עו"ד בועז פינברג הוא שותף מוביל במחלקת המיסים במשרד ארנון, תדמור-לוי; ועו"ד דב אריה ברזון הוא מומחה במיסוי נדל"ן במשרד.
***
כתבה שיווקית בחסות ארנון, תדמור-לוי: הכתבה נערכה על ידי מערכת Duns 100.