ישראל היא מהמדינות המפגרות בעולם בכל הנוגע לביורוקרטיה. גם אם יזם מבקש היתר במסגרת מסלול ירוק, תעבורנה לפחות שנה וחצי עד שנתיים עד שיקבל היתר בניה. ההתנהלות מול הרשויות המקומיות קשה, ארוכה ומסובכת. יזמים ממש 'יורקים דם' עבור כל בקשה ועבור כל היתר. הרשויות המקומיות מעמיסות חסמים רבים שמקשים על קידום תכניות וקבלת היתרי בניה בגלל מחסור במשאבים כספיים והעומד על תשתיות.
לטעמנו יש להגביל את סמכותן של הרשויות המקומיות לאשר פרוייקטי התחדשות עירונית היות שרובן לא מעוניינות בקידום פרויקט ולראיה דו"ח מבקר המדינה שביקר את הרשויות המקומיות. מאידך, הועדות המחוזיות רואות בהתחדשות העירונית ערך עליון ומבינות את הצורך בהתחדשות עירונית ככלי משמעותי ביותר בהתמודדות עם הביקושים. אם ועדה מחוזית בעד פרויקט אז הוא יקרה- גם אם הרשות עצמה מתנגדת. כך למשל אפשר להצביע על חוף התכלת בהרצליה, על פרויקטים באיזור השרון ועוד. יש לא מעט החלטות כאלה מהשנים האחרונות. העניין הוא שלא פעם רשויות חוששות מפני תוספת תושבים על העיר שיגרום לכאב ראש לא קטן לרשות אלא שבמלחמה על בטחון התושבים וגם על יוקר המחיה כולם צריכים לשנס מותניים.
אנו כבר רואים כיצד עונת הבחירות לרשויות המקומיות משפיעה לרעה על ההתחדשות העירונית ועל פרויקטי בניה בתחומי הרשויות וראשי רשויות עוצרים התחדשות עירונית כי הם פוחדים מבניה ומעדיפים למשוך זמן כדי שלא יהיו תלונות מצד תושבים.
ישראל משקיעה מיליארדים בהיערכות למלחמות אבל לא מכניסה את היד לכיס בכל הנוגע לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. לפי הערכות משרד הבינוי והשיכון יש בישראל כ-80 אלף מבנים בני שלוש קומות ומעלה הטעונים חיזוק, ובהם כ-810 אלף דירות. עד היום חוזקו ומוגנו מתוקפה בפועל פחות מ 2% מהמבנים- רובם המוחלט במחוזות תל אביב והמרכז.
הגיעה העת שהמדינה תיקח אחריות במקום להתנער ממנה. אנו קוראים למדינה לתת לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לטפל בקידום ההתחדשות העירונית בישראל כי הרשויות המקומיות הן החסם הגדול להתחדשות עירונית.
על הממשלה לסייע ליזמים לקדם את מתחמי הפינוי בינוי. אפשרות אחת היא מתן קרקע משלימה ליזם באיזור אחר. אפשרות אחרת היא מתן הרבה יותר אחוזי בניה ליזמים על מנת שאלה יוכלו להקצות אחוז גדול יותר מהדירות למחיר מטרה/ מחיר למשתכן או כל שם תואר אחר ובלבד שזה יסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה.
אמנם בשבועות האחרונים רואים יותר ויותר רשויות שמקדמות מתחמים שלמים יחד עם משרד השיכון להתחדשות עירונית אלא שללא שהמדינה תשיט את הספינה, לא נראה שום שינוי משמעותי בתחום.
מחלוקת נפוצה היא על כמות המכפילים שיש לתת ליזם במתחמי פינוי בינוי ויש להוציא את הנושא מידיה של הרשות המקומית שמצויה בניגוד עניינים או לחילופין שהיזמים ינהלו מו"מ ובמידה שאין הסכמה הדבר יעבור אוטומטית להכרעה של שמאי מכריע.
לטעמנו על מנת לתמרץ הוצאת פרויקטים לפועל חשוב שהרשויות המקומיות ייהנו מהכנסה מיסויית משמעותית גם במקומות שאינם בעלי היתכנות כלכלית. המנגנון יהיה כזה שהדייר יקבל הלוואה מהמדינה בסכום הנדרש להוצאת הפרויקט אל הפועל (לא את כל הסכום אלא רק את הדלתא הנחוצה על מנת שהפרויקט יהיה בעל היתכנות כלכלית). סכום ההלוואה ישולם לרשות המקומית בעת מכירת הדירה, כמו היטל השבחה שיאפשר לרשויות מקומיות לפתח תשתיות באזורים של מתחמי פינוי-בינוי שיממנו באמצעות היטלי ההשבחה ואגרות הפיתוח שגובים מיזמים.
חלופה אחרת היא לאפשר לזכאים לקבל משכנתא בסכום המוגדר בתנאים מיוחדים ובהחזר נוח. המדינה אמנם מוציאה כסף מכיסה אלא שלטעמנו מדובר בהשקעה שתחזיר את עצמה שכן ממילא המדינה מוציאה את הכסף בדמות הטבות מס ליזמים, תשלום לרשויות עבור תשתיות וכיוב'.
אחד החסמים המונעים מימושו של פרויקט הוא חוסר כדאיות כלכלית ליזם. כאשר מדובר באיזורים בהם ערכי הקרקע נמוכים, היזם יתקשה לקדם פרויקט כזה ולהרוויח. לכן על הממשלה לסייע ליזמים לקדם את מתחמי הפינוי בינוי. אפשרות אחת היא מתן קרקע משלימה ליזם באיזור אחר. אלא שלצערנו, בישראל המדינה לא יודעת להתייחס לנושא הקרקע המשלימה. המינהל לא ממהר להקצות קרקעות וההתנהלות מייגעת מול הרשויות.
אפשרות אחרת היא מתן הרבה יותר אחוזי בניה ליזמים על מנת שאלה יוכלו להקצות אחוז גדול יותר מהדירות למחיר מטרה/ מחיר למשתכן או כל שם תואר אחר ובלבד שזה יסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה.
בנוסף מוצע שהמדינה תגביל את התמורות לדיירים כדי לאפשר פחות יחידות דיור על תא שטח ועל ידי כך ליצור איזון בכמות הדירות שיזם צריך לבנות כדי לעמוד בתקן 21 שהמשמעות שלו זה שהפרויקט רווחי.
מאת ישי רוט, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בקבוצת שובל
***
כתבה שיווקית בחסות קבוצת שובל; הכתבה נערכה בידי מערכת Duns 100