"חוק טבע הוא שעל בעלי מחלוקת למסור את זכותם לשיפוטו של בורר" כתב תומס הובס בספרו "לוויתן" בשנת 1651. היום מעל 370 שנים אחרי, צורך זה בתחום ההתחדשות העירונית - תופס תאוצה במיוחד לצ דיונים המתנהלים בבתי המשפט, מוסד המפקח על הבתים המשותפים ובוועדות הערר העשויים להכפיל ואף לשלש את לוחות הזמנים בפרויקטים של התחדשות עירונית ביחס להליך בוררות.
עובדתית 70% מהעיכובים במדינת ישראל יכלו להיפתר אילו ההתנהלות היתה שקופה, בגובה העיניים ובאופן שמשתף את כל הדיירים כבר מראשיתו של ההליך. קיימות אלפי דוגמאות נוספות של מחלוקות שבסוף התהליך הארוך והמייגע לכל הצדדים נפתרו בפשטות וביעילות.
הנה דוגמה לכך מפסק דין שניתן ממש לאחרונה השופך אור על התנהלות מסוג זה ( 49303-10-20 ניר ואח' נ' שעשע) בו ביהמ"ש חייב זוג דיירים שסירבו לחתום על הסכם בפרויקט פינוי בינוי בהרצליה, בכ- 2.6 מיליון שקלים לרבות הוצאות משפט. הנזק שנגרם שם נאמד בכ-33 מיליון שקלים ובין השאר רכיב העיכוב בלוחות הזמנים היווה חלק משמעותי מכך.
אין ספק שהתחושה אינה נוחה במצב בו לכאורה אדם שגר תקופה כה ארוכה בדירתו וקניינו שלו, נאלץ לפנותה בבושת פנים תוך שסה"כ סבר באמת ובתמים כי מגיע לו ביחס למה שהציעו לו, או חמור מכך, מידרו אותו מהתהליך וההתנהלות וחוסר השקיפות גרמה לו להתנגד עקרונית בשל פגיעה קשה באמון הנוגעים לדבר.
אלא שהצדק הפנימי של הרבה דיירים שמסרבים לחתום על הסכם לא תמיד עולה בקנה אחד עם מבחני הפסיקה והחלטות מוסדות התכנון.לשם הדוגמה, בהליכי תכנון, אם לא תעלה טענה מקצועית לגופו של עניין על פגיעה במי שמתעתד למנוע הפרויקט על מתוכנתו, הרי שמוסד התכנון לא יתערב כמעט.
באספקט הקנייני, אילו אותו "סרבן" לא ירים את נטל ההוכחה כי נגרמה לו פגיעה מהותית ביחס לדירתו במצב הקודם והאיזונים היחסיים נשמרו בתמורות-גם פה המפקח על הבתים המשותפים (בבקשות להיתר) או בית המשפט (בהליכי פינוי בינוי) לא יתערבו ואף ישיתו כאמור הוצאות על אותו "סרבן".
בלי להימרח
אז מהו המנגנון היעיל והנכון ביותר כדי שמחד אותו דייר לא ירגיש ממודר ונפגע ומנגד לא יעוכבו הליכים התלויים בהרבה מאד צדדים התלויים בלוחות הזמנים? מנגנון הבוררות. נכון להיום, ישנם כ 6,000 תיקים הממתינים לדיונים בתחום ההתחדשות העירונית. דוג' לסכסוכים כמו דיירים סרבנים, ביטולי הסכמים עם קבלנים, תביעות לדמי ייזום, כשלים וליקויי בנייה, תביעות כספיות, גילוי מסמכים ועוד.
תהליך המשפט להבדיל מהליך הבוררות מתמקד בסדרי דין ארוכים, החל מדיון מקדמי שלעיתים "נמרח" זמן רב, לאחר מכן שלב הוכחות, סיכומים, סיורים בשטח, מינוי מומחה, ועוד ועוד אספקטים שהלכה למעשה מעכבים באופן לא מידתי פרויקטים חשובים וגדולים.
על אף העובדה שישנם גם שופטים, מפקחים ומוסדות תכנון התרים אחר פתרונות יצירתיים שיספקו לצדדים את מה שחשוב להם באמת, הרי שבסופו של דבר גבולות הגזרה צרים מזה של הבורר שבקלות יכול לייצר מנגנונים עדיפים ומהירים יותר ומבלי להיות כבול לסדרי הדין.
חשוב לזכור, בהליך בוררות ניתן לקבוע לוחות זמנים, הגבלת מפגשים ולפעול באופן יעיל שבתוך מספר שבועות יכולה להתקבל הכרעה.
ההבדל בין עיכוב של 6 שנים בהליך משפטי או מעין משפטי לעיכוב בן שישה שבועות הוא תהומי וקריטי במיוחד נוכח האתגרים והסוגיות האחרות שצפויות כיום לכל מי שמתעתד לקדם הליך בהתחדשות עירונית, בשים בצד את המצב הבטחוני, האמרת הריבית, העלטה בשוק הבניה ועוד.
למרות שרק לאחרונה תחום הבוררות קורם עור וגידים חלף הליכים משפטיים ארוכים וסבוכים, היו כאלה שהשכילו להבין זאת ובמקום להגיש ערר או תביעה נגדית למפקח או לביהמ"ש, פנו להליך הבוררות וכיום הפרויקטים הסתיימו בהצלחה, לצד בניינים סמוכים שהתחילו במקביל ואילו שם הבניין מט לנפול ולצערנו בתקופת המלחמה חשופים לסכנה ממשית בחיי אדם ממטחי טילים מעבר לרעידות אדמה.
שימו לב: הכניסה להליך בוררות הינה בהסכמה רצונית של שני הצדדים. ללא הסכמה לא ניתן לכפות הליך בוררות. אולם מבחן התוצאה מוכיח כי ככל שמייצרים הליך בוררות משותף כמנגנון גמיש, יעיל ובעל יתרונות העולים על ניהול הליך בבית משפט כולם יוצאים נשכרים.
בנוסף הצדדים יכולים להחליט שהליך הבוררות והחלטת הבורר יסטו מהדין, סדרי הדין ואופן הצגת הראיות ובכך יזקקו את הבירוקרטיה להליך מהיר וטהור ללא עיכובים, כמו גם חשוב לזכור בניגוד לביהמ"ש החשוף ל-GOOGLE ואתרי משפט, הליך הבוררות חשאי וממוקד נטו לעשיית צדק מהיר.
בנוסף לאלו, שני תיקונים משמעותיים בחוק בשנים האחרונות יצרו מפנה בהליך הבוררות ותרמו להתאמתו לצרכי הקהילה העסקית. תיקון לחוק משנת 2008 אשר השלים שתי זכויות יסוד שהיו חסרות : חובת ההנמקה וזכות הערעור. התיקון קובע כי ע"פ ס' 21א ניתן לערער על פסק בוררות בפני ערכאת ערעור שתורכבנה מבורר אחד או שלושה, וכל זאת בתנאי שערכאת הערעור תסוכם מראש בהסכם הבוררות ע"י הצדדים.
בנוסף, התיקון קובע כי הבורר מחויב לנמק את פסק הבוררות- כך נוצרת רשת ביטחון נוספת מעבר ללויאליות של הבורר המתבקשת מטבע הדברים.
נשים לב כי בהסכמים בהם קיים ס' בוררות - מה שכתוב בהסכם זה מה שיקבע.
אולם הסכמה על מנגנון בוררות גם אם טרם חתמו הצדים על הסכם הוא המהלך המקובל והנכון וראוי לשלבו כבר בשלבים הראשוניים עם מינוי הנציגות ועורכי הדין כדי להקדים תרופה למכה.
לסיכום על פי דברי עו"ד מורן גור שותף ומייסד משרד עורכי הדין גור ושות': " מניסיון העבר, פגמים שנוצרים בהליכים הם פתירים בדגש על הליך בוררות, פעמים רבות אנו מוצאים את עצמנו כמייצגי דיירים בהליכים, שביהמ"ש בעצמו מפנה אותנו למגשר המוצא את הפתרון, משכך פתרון מקדים על ידי בורר עשוי לשפר את ההסדר, שכן בהליכים ארוכים בו הוצאו כספים רבים היקף הפשרה לעיתים מוגבל והרזרבות לתמורה קטנות יותר. כך או כך צריכים "שניים לטנגו" משכך רק שיש הסכמה אמיתית לתהליך ניתן להגיע למנגנון זה-הדרך למנגנון זה היא שקיפות שקיפות שקיפות וללא מידור מי מהדיירים בתהליך-כך אף אחד מבעלי הזכויות בפרויקט התחדשות עירונית לא נפגע והסיכוי להגשמתו -גבוה יותר".
מאת דסק גור ושות' - יעל ביטון.
***
כתבה שיווקית בחסות משרד עורכי הדין גור ושות'. הכתבה נערכה ע"י מערכת Duns 100