תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, קמה בשנת 2005 בקול ענות חלושה יחסית, אך עם השנים הלכה והתגברה והפכה לתפוח האדמה הלוהט של ענף הנדל"ן. הדבר קרה בעיקר נוכח התמעטות עתודות הקרקע במרכז הארץ שהובילו יותר ויותר יזמי נדל"ן להיכנס לתחום וכך נבנו להן במהלך השנים אלפי יחידות דיור, מרביתן בערי מרכז הארץ, אך לא מעטות מהן גם בחיפה, ירושלים, ועוד.
בשנים האחרונות החליטו גופי התכנון הלאומיים להתמקד בבניית מתחמי פינוי בינוי גדולים ומקיפים יותר, כאלה שיכולים לעשות מתיחת פנים לשכונות באבחה אחת, ועל כן הוחלט כי תמ"א 38 תסתיים באוקטובר 2022. תאריך זה מתקרב אלינו בצעדי ענק אך למעשה הסבירות כרגע שהתוכנית תוארך, לפחות לתקופה זמנית. על כן זהו זמן טוב לבחון את תמ"א 38 בראי הזמן ולהבין האם היא אכן עשתה טוב או רע למדינה, והאם צריך לשאוף ולסיים אותה או להמשיך איתה גם בשנים הבאות.
כאמור, תמ"א 38 נועדה במקור לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. עם השנים היא הורחבה גם לשדרוג בניינים, חידוש תשתיות, הוספת ממ"דים ומרפסות לדירות הקיימות וכן לתוספת דירות חדשות. כך שלמעשה עניין רעידת האדמה הוסט לעניין אקוטי לא פחות – הגדלת היצע הדירות בשוק הישראלי הזקוק בדחיפות ליחידות דיור חדשות. אם נסיט לרגע את הפריזמה בחזרה למטרה הראשונית של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הרי תמ"א 38 חייבת להימשך שכן עדיין יש בניינים רבים שלא בוצע בהם חיזוק. אם אכן תתרחש התחזית שצופים המומחים, מדינת ישראל עלולה להתעורר יום אחד לאסון הגדול ביותר בתולדותיה שבו בניינים יקרסו על יושביהם.
ניתן לומר אפוא שהתוכנית עדיין חשובה וקריטית להמוני ישראלים. אם כך מה הבעיה? זו נעוצה בהיבט השני של הסיפור – הסטייה מחיזוק מבנים למטרת שדרוג המבנים והוספת שטחים לדירות הקיימות. ברגע שהמוקד עבר לכיוון הזה, פרויקטים רבים נפלו בתווך שבין היזמים, בעלי הדירות והעירייה. לכל אחד ממרכיבי צלעות המשולש הזה יש את האינטרסים שלו, וכשאלו לא הגיעו לידי איזון, הפרויקט כשל - למרות שעובדתית אותם בניינים עדיין זקוקים לחיזוק מפני רעידת אדמה.
לכן, כשתולים את גורל תמ"א 38 בקונסטלציה של בין רצון היזם ורצונות הדיירים, המודל הופך לפחות טוב ומביא במקרים לא מעטים לכשלים. חיסרון נוסף לקונסטלציה הקיימת של התוכנית היא שאין קו תכנון אחיד לכל הפרויקטים וכל רשות קובעת לעצמה את הוראות התכנון כראות עיניה. מצב זה מבלבל מאוד את היזמים ומקשה עליהם לעמוד בהתחייבויות שלהם כלפי הדיירים, שכן יש דיירים שאי אפשר למשל לבנות אצלם ממ"דים, מרפסות שמש או חדרים נוספים, והם מתעקשים על התמורות הללו ואז הפרויקט לא יוצא לפועל.
פתרון יעיל למצב המורכב הזה הוא הקמת גוף תכנון חיצוני שייקבע את התמורות והתכנון בנפרד בצורה אחידה, ואז נותר רק לבצע את ההתקשרות בין הדיירים ליזמים. מהלך נוסף ויעיל שהמדינה יכולה לקדם על מנת לחזק כמה שיותר בניינים הוא הוצאת חיוב מוסדר לכל בניין לשפץ את חזיתו ותשתיותיו אחת לכמה שנים. החיוב הזה פועל בהצלחה באירופה, אך בארץ לצערי הוא לא קיים, ולכן הגענו לאן שהגענו ולדיירים אין כיום שום מחויבות לבניין שבו הם מתגוררים, וכך אנו חוזרים למצב שבו פרויקטים לא מתממשים. אם התמ"א הייתה כוללת סעיף חדש המחייב את דרי הבניין לבצע שיפוץ יזום אחת לכמה שנים, היינו מגיעים למצב שבו התוכנית הייתה מקודמת בצורה הרבה יותר מהירה ויעילה, והפעם מצידם של הדיירים.
בשורה התחתונה, תמ"א 38 היא כלי טוב ומועיל בעל תרומה כפולה, הן לשם הגנה על דיירי הבניינים מפני רעידות אדמה (ואף מפני איומי טילים) והן לשם העלאת רמת החיים של הדיירים וביצוע מתיחת פנים למרכזי הערים המתיישנים. בתוכנית הנוכחית יש כאמור מספר נקודות כשל אך תיקונן יביא לתוכנית טובה יותר שתועיל למדינה ולחברה כאחד.
מאת אהרון ברוכים, מנכ"ל חברת אביגור יזמות ופיתוח נדל"ן