הקורונה, האנטישמיות, הגעגועים למשפחה, לאוכל ולאווירה, כמו גם הרצון שהילדים יגדלו באווירה שהוריהם גדלו, הן רק חלק מהסיבות לקניה מואצת של דירות בישראל על ידי ישראלים וישראלים לשעבר שמתגוררים בחו"ל. עשרות אלפי ישראלים חזרו לישראל בתקופת הקורונה, אמנם חלק מהם חזרו לתקופה קצרה שלאחריה הם שבו להתגורר בחו"ל, אבל המחשבה על חזרה לארץ והיתרונות שיש במדינת ישראל בלטו שוב בתקופת המשבר הגלובלי והביאה רבים להחלטה לשוב הביתה לישראל.

"אנחנו רואים יותר ויותר אזרחים ישראלים תושבי חוץ שגרו בעבר בארץ ורוכשים בתקופה הזאת דירות בישראל מתוך כוונה לחזור ארצה", אומרת עורכת הדין והנוטריונית נטע כהן-סלמן, בעלים ומייסדת של 'מירון את סלמן משרד עורכי דין'. "התופעה התגברה משמעותית בעקבות הקורונה וישנן בקשות רבות המגיעות בעיקר מזוגות בגילאי 37-40 ועד גילאי 50-55, כשרבים מהם הינם אנשי הייטק שעשו רילוקיישן ורוצים לחזור לגור כאן".

דבריה מצטרפת עורכת הדין והבוררת טל מירון, שותפתה למשרד של עו"ד נטע כהן-סלמן, שיחד הן מנהלות משרד בוטיק היושב בתל אביב ועוסק בין היתר בעסקאות נדל"ן מגוונות, מורכבות ועוד בתחום המעמד האישי, "הקורונה גרמה לישראלים שלא ראו עצמם חוזרים לארץ לחשיבה מחודשת על מקום מגוריהם העתידי. יש לנו לקוחות בארה"ב שהילדים שלהם לא הלכו לבית ספר ולא פגשו חברים במשך שנה וחצי ואנשים נתקלו בנוקשות האמריקאית על כל רבדיה. גם באיזורים שבהם נתוני תחלואת הקורונה היו נמוכים יחסית, באו לידי ביטוי פערי מדיניות ואטימות, לדבריהם, בקבלת ההחלטות, ומנגד ראו מרחוק כיצד בישראל מגיבים מהר תוך שאיפה תמידית לחזרה מהירה לשגרה. יש לנו משפחות שמתגוררות למעלה מעשור בארצות הברית ולפתע פתאום מעוניינות לקנות דירה, כך שבעתיד הקרוב או הרחוק תהיה להן את האפשרות לחזור ארצה. כמו כן ככל שמחירי הדיור ושיעורי המס עולים, כך יותר ויותר אנשים שמעוניינים לשוב ארצה מנסים לרכוש דירה כל עוד הם יכולים לעמוד בזה מבחינה כלכלית". לדברי עו"ד הדין סלמן-כהן, בניגוד למצב שהיה בעבר, אז מרבית הרכישות מרחוק נעשו למטרת השקעה, כיום אנו רואים שמרבית הקונים רוכשים את הדירה לצרכי מגורים. 

הכל, מכל, כל

רכישת בית בישראל על ידי אזרח ישראלי תושב חוץ כרוכה במספר לא מבוטל של אתגרים אשר מומלץ לתת עליהם את הדעת בטרם תחילת ההליך. ראשית, ישנם האתגרים המשפטיים ותקנות המס, אלמנטים שיש להם השפעה ישירה ומשמעותית על העלות הכוללת של הדירה. מעבר לכך, ישנו אתגר גם במציאת הדירה הנכונה ובהיערכות לוגיסטית למעבר "אין זה מפתיע, שרכישת נכס מרחוק הינה עסקה מורכבת משמעותית ביחס לרכישת נכס כשהקונים מתגוררים בארץ. אחד מהאתגרים נובע מכך שהקונה לא מתגורר בארץ, ולעיתים נמצא בטיים זון אחר לגמרי אשר יוצר קשיים לוגיסטיים וטכניים במציאת הנכס המיוחל.

לדוגמה: כאשר סייענו למשפחה ישראלית המתגוררת בקליפורניה לרכוש נכס בישראל, גילינו ששנה קודם לכן ניסתה המשפחה באמצעות מתווך צמוד למצוא נכסים בארץ, אך הקושי הלוגיסטי השפיע מאוד ואף הכשיל לבסוף את התהליך. המשפחה תיארה בפנינו את הקושי להתנהל מול המתווך מרחוק בפערי שעות גדולים, 10 שעות בלוח השעונים. יש פה בעיה משמעותית, כי מעבר לתקשורת הנובעת מהפרשי השעות, קיים קושי לתת מענה מיידי", אומרת עו"ד נטע כהן-סלמן, "תחשבו על מתווך שרוצה להראות את הנכס ולא יכול לקבל מענה מיידי מהלקוח בזמן סביר, בזמן ששוק הדיור בוער ורבים יעידו, כי ההיצע דל באיזורי הביקוש המרכזיים, ואנשים ממש רבים על דירות איכותיות. דוגמה אחרת: רוכש שמחפש מחו"ל נכס באזור מסוים שבו יש 4-5 נכסים אשר רלוונטיים עבור משפחתו, אבל ממקום מושבו הוא יכול לראות, באמצעות קרוביו, רק נכס אחד או שניים בטרם יצטרך לקבל החלטה. כאשר משפחה מעוניינת לרכוש נכס בישראל ועושה זאת מרחוק היא תאלץ לבצע פשרה על אחד מהקריטריונים המהותיים ביותר, כגון: טיב הנכס, מחירו, מיקומו וזאת בעיקר לאור הקושי הממשי לערוך בדיקות מקיפות ויסודיות מרחוק בזמן קצר". 

הקשיים הלוגיסטיים, המורכבויות החוקיות והמיסויות ואתגרים נוספים גרמו לכך שעו"ד כהן-סלמן ועו"ד מירון החליטו להקים חברה שמעניקה שירות מודולרי בהתאם לבחירת הלקוח עבור משפחות ישראליות אשר מתגוררות בחו"ל ומעוניינות לקנות בית בישראל, "אנחנו מעניקות ליווי במכלול התהליכים הכרוכים בחזרה לישראל ובפרט בחיפוש הבית והשכונה המתאימה ביותר לצרכים הייחודיים ולתקציב של הלקוח ומשפחתו. במסגרת זאת אנו מספקות גם שרות משפטי מקיף אשר מטרתו להעניק שקט נפשי ללקוח שמתגורר מעבר לים ומעוניין לרכוש נכס בישראל.

בעבר משרדינו העניק ליווי משפטי ברכישת נכס בישראל, אולם כיום, לאחר שלמדנו את מכלול הקשיים שבהם נתקלים הרוכשים מרחוק, הבנו את החשיבות במתן מענה כולל ומקיף בהתאם לדרישת הלקוח. לכן החלטנו להקים חברה נפרדת שתעניק את מכלול הצרכים של רוכשי הדירות, שכאמור, עבור רבים מהם מדובר בבית שבו הם יגדלו את ילדיהם ויזדקנו בו, כך שהם לא רוצים להתפשר על הדירה וסביבת המגורים", מסבירה עו"ד מירון, "אנשים מבקשים טובה מבן משפחה או חבר אבל בפועל זה לא עובד ככה, בסופו של יום אתה צריך מישהו בזמינות גבוהה, בעל ניסיון, אדם מקצועי שיוכל להיות עבורך העיניים, הידיים והרגליים שלך, תוך שהוא מוליך ומוביל אותך בצורה מושכלת, בין כל האתגרים הבירוקרטיים, הלוגיסטיים, המשפטיים והמיסויים, עד למציאת הדירה המתאימה ביותר עבור משפחתך. אנו פונות למתווך נבחר שעימו אנו עובדות רק לאחר שאנחנו מבצעות עם הלקוח מיפוי צרכים מעמיק שמאפשר לנו להתחיל ולראות נכסים עבורו ועבור משפחתו. לאחר שיש בידינו מספר נכסים רלוונטיים אנו מבצעות בדיקות מקדימות, שכוללות ביקור וצילום הבית הנכסף במטרה להבין ולהמליץ אם הנכס רלוונטי למשפחה הספציפית. במידה והנכס רלוונטי עבור הלקוח ולאחר העברת המידע הראשוני, יעשו בדיקות נוספות, משפטיות ואחרות, אשר מטרתן להעניק ללקוח "תיק נכס" נרחב ומדויק שכולל את כל המידע הרלוונטי לנכס הספציפי ולשכונה שבה הוא ממוקם. בכלל זה: מידע תכנוני, משפטי וכמובן קרבה לדרכי גישה, טיב מוסדות חינוך, לשירותי דת, שרותי רווחה ותרבות ועוד ועוד. למעשה, אנחנו מחליפות את הרוכשים בישראל ויחד עם הייעוץ המשפטי ובחירת אנשי המקצוע הטובים ביותר לתהליך, אנחנו מעניקות את החבילה המלאה, כאילו שהרוכשים נוכחים כאן בכל התהליך ומלוות את הלקוחות עד הגעתם ארצה וכניסתם לבית המיוחל". 

ברמה המשפטית, עסקת מקרקעין מרחוק כוללת בחובה אלמנטים ספציפיים בהם עו"ד מירון וסלמן-כהן מתמחות שנים ארוכות. מבחינת תקנות המס הרי שגם בסוגיה זו הן יודעות להעניק יעוץ מוכוון וספציפי כך שהעלויות יהיו ברורות, ושהלקוחות לא יאלצו לשלם סכומים נכבדים בעקבות אי הכרת תקנות המיסוי, "מבחינת תשלום מיסוי בגין רכישת דירה, יש פקטורים רבים המשפיעים על סכומי המיסוי שיגבו מהישראלי שרוכש דירה בארץ בעודו מתגורר בחו"ל", מסבירה עו"ד מירון, "דינו של אדם שמרכז חייו בחו"ל בשנתיים אחרונות, יהיה שונה מאדם שחי מעל ל – 5 שנים, או מעל ל – 10 שנים בחו"ל. בקיאות ברזי המס מאפשרת לנו לחסוך לישראלים השבים הביתה סכומים משמעותיים מאחר וישנן אופציות להידבר עם רשות המיסים ולפעול מולה באופן חוקי וישיר ובכך להפחית את ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה, בדגש על הוצאות מס".

ראיון עם עו"ד נטע כהן-סלמן ועו"ד טל מירון, מייסדות ושותפות מירון את סלמן משרד עורכי דין